本文原載新京報，點擊查看：
5月28日，北京房地產市場發生了兩件大事兒，看似無關實則有著內在的邏輯關係，既能窺探當下市場的真實狀況，對於未來一段時間的走勢又具有信號意義。
一個是“蹉跎”了四年終於取證入市的葛洲壩樊家村高價地項目，預售單價在105299元/平方米-117147元/平方米。這個項目的拿地時間是2015年10月份，當時葛洲壩“單挑”眾多“巨無霸”聯合體，以49.5億元總價和4.1萬平方米保障房配建面積收入囊中，而住宅部分高達7.5萬元/平方米的樓面價也創下北京新高，至今仍保紀錄。彼時，開發商的預期銷售單價是15萬元左右。
但時過境遷，高端項目價格管控成為一條隱形的調控紅線，從單價8萬元到9萬元，從10萬元到11萬元，雖然一步步有所放開，但是過程較為慎重。一度，坊間傳聞該項目的預售單價將超過12萬元，這也被認為是最接近的價格預期。但是，12萬元的價格紅線並未突破，這說明政府對於高端項目的價格管控仍然嚴謹。
另一件事兒是北京孫河不限價住宅地塊的競拍。
眾所周知，自2016年底以來，北京土地市場採用“競地價 限房價”的競拍方式，兩年多來，拍出了近百塊限價房地塊，且大部分項目產品受到“70/90”政策限制。如今，作為近幾年來北京土地競拍史上最熱的板塊之一孫河，推出了優質地塊，且不限價、不限“70/90”，看點十足，想象力豐富，信號意義強烈。
參與競拍的房企也實力雄厚，既有國字頭的中海、首創+招商、華潤+中糧、保利、首開，又有民企龍頭碧桂園、龍湖，還有諸如平安之類的險資大鱷，亦有老牌港資企業恆基兆業，可謂臥虎藏龍，欲將上演一場“龍虎鬥”。
但是整個競拍過程，較為剋制，參與的企業大部分都沒有積極舉牌，最終，在內地房地產市場低調多年的恆基兆業，爆冷以30.2億元的總價摘得孫河地塊，溢價率23.3%，雖然6.9萬元/平方米的單價創下了孫河板塊的新高，但是，業內人士評價，地塊熱度、成交價格均低於預期。
為何房企們面臨不限價優質住宅地塊的誘惑，如此剋制？
當然，這背後不乏房企在北京土地下行週期對於不限價地塊的試探之心，但更多的是調控之下他們拿地迴歸理性與常態。更說明，北京實施“房住不炒”的房地產調控政策，其效力持續顯現，對於預期的影響深遠。
眾所周知，北京採取嚴格的房地產調控政策，在供給端有限房價項目、共有產權住房政策，在需求端有五年限購門檻、認房又認貸、嚴格的二套貸款標準，再加上隱形的價格審批紅線。還有2019年中央一直強調的“穩地價、穩房價、穩預期”思路。
諸多政策疊加下，不限價、不限“70/90”雖然充滿想象力，給予開發商在產品層面、空間溢價上更多空間，但實則難以改變北京已經形成的穩定的地價、房價預期。
對孫河地塊來說，此時的不限價不意味著未來不限價，如同葛洲壩樊家村項目面臨的預售價格管控，在未來孫河地塊亦存在可能性，這如一把懸在頭頂的達摩克利斯之劍。更重要的是，限墅令的收緊，迫使房企在舉牌拍地時更多的要衡量資金、成本與利潤之間的關係。
不限價地塊未出現瘋狂舉牌現象，這非偶然，而是房地產市場進入常態化的表現。隨著土地、樓市的持續穩定，不限價地塊或許會繼續增多，土地出讓方式或許會更加靈活，這都將有利於北京房地產市場的健康穩定發展。
相關推薦
