南都訊 記者陳博 8月22日，第44屆中國(深圳)國際房地產業博覽會在會展中心1號館開幕。數據顯示，在“十三五”規劃期內，深圳將提高工改工比例，並嚴格控制工業區塊線範圍內的“工改商”和“工改居”，保證至2020年深圳工業用地比重不低於30%。
龍華天安雲谷所在的區域原是深圳市最大“工改工”項目，如今被打造成了高端新型產城智慧園區。圖片發自南方都市報App
616個項目
已列入城市更新計劃
本屆房博會共分為7大子展，分別是中國(深圳)城市土地展、中國(深圳)城市更新展、國際綠色建築暨裝配式建築展、中國(深圳)古村與新鄉村主題展、國際景觀設計與產業展、智慧家居與環保材料展和估價顧問專業服務展。其中，智慧家居與環保材料展、國際綠色建築及裝配式建築展以及估價顧問專業服務展區都是首次亮相。
根據此次房博會提供的數據，“十三五”規劃期內，深圳全市預計完成各類更新用地規模30平方公里，其中拆除重建類12.5平方公里，非拆除重建類17.5平方公里，力爭完成100箇舊工業區複合式更新和綜合整治項目，100個城中村或舊住宅區、舊商業區綜合整治項目。城市更新計劃總規模控制在35-50平方公里。
而據深圳市城市更新局處長張紅宇介紹，截至今年6月底，深市列入城市更新計劃的項目共有616項，原特區外數量佔比達到76%，涉及到用地範圍面積達48.92平方公里。已批准的拆除重建類城市更新單元規劃有379項，涉及的拆除範圍用地面積達29.63平方公里，累計供應用地面積約14.3平方公里。
在城市更新項目的實施率上，深圳已經由2012年的不到7%提升到目前的29%。“城市更新在拉動深圳的經濟增長方面成效顯著。城市更新項目投資佔全社會固定資產投資總額的比例逐年增長，其中2016年達到16.7%。”張紅宇同時指出，2010年至今，深圳城市更新供應的商品房總規模佔全市商品房總供應規模的比例也在逐年增長，去年這個佔比達到約50%。
城市更新方式已向
拆除重建與綜合整治並舉轉變
為突破城市土地空間資源緊約束的困局，深圳市堅持走減量發展、二次開發的新路，自2009年以來，深圳全面啟動城市更新。去年起，深圳市委市政府啟動“強區放權”改革，自成一格的城市更新“深圳模式”正在受到越來越多的關注。
“2015年以後，城市更新進入3.0階段，這個階段的特點是更加關注生態環境的保護、關注民生健康，規劃體系、政策體系越來越完善。”深圳市規劃國土發展研究中心發展研究所所長李江指出，從“十三五”規劃編制和最近陸續出爐的政策來看，開發商已經感覺到政府對城市更新管理的程度越來越高，更新方式也已經向拆除重建與綜合整治並舉轉變。
數據顯示，在“十三五”規劃期內，深圳將提高工改工比例，並嚴格控制工業區塊線範圍內的“工改商”和“工改居”，保證至2020年深圳工業用地比重不低於30%。
【探討】
房地產企業不適合“工改工？”
“深圳為什麼想盡一切辦法把現有工業用地劃線控制起來，鼓勵‘工改工’？香港就是一個例子。”在昨天下午舉行的深圳市城市更新開發企業協會專場論壇上，李江表示，香港在上世紀80年代過多將產業轉移到內地，工業遷移了，這對香港的經濟發展影響較大。
而按照深圳市合一產業運營有限公司董事總經理陳晨的觀點，“工改工”的供應量，如今已經從剛開始的15%發展到45%，在這樣的情況下，在深圳做城市更新、拿地或者做地產，“工改工”肯定繞不過去。然而，“工改工”具有周期長、成本低、回報高三個特點，其中高回報還是在後期才能實現。
“房地產企業能不能做工改工？”陳晨認為答案是否定的。“開發商雖然規劃、開發建設、融資等方面都具備優勢，但每個園區的產業定位、運營，背後的邏輯性非常強，並不是地產銷售能解決的。”陳晨認為，地產公司要做“工改工”，首先必須把全產業鏈條打通，“項目來源、渠道、資金、產業都很重要，開發商必須建一個具有專業分工的團隊，並且對行業進行研究。此外，尋求合作，從而達成優勢互補、資源共享、合作共贏，這是比較普遍的做法。最核心還是應該做產業投資，將自身的產業導入具體的項目”。