在老舊小區和工廠夾擊中生長，上梅林這個雙地鐵新盤能上車嗎？

在地產行業，有一句李嘉誠的至理名言“地段，地段，還是地段！”而交通的通達性就是地段優劣的核心因素之一。

在深圳，像福田、羅湖這樣的成熟城區，地鐵線路分佈得比較密集，區內許多樓盤都成了地鐵盤甚至雙地鐵物業。但一個樓盤榜上了地鐵，房價就能“飛上枝頭變鳳凰”了嗎？

今天鳳凰網房產深圳站就來到位於福田上梅林片區，實地探訪一箇舊改而來的雙地鐵公寓項目——嘉鑫·輝煌時代。

1、項目基本信息

輝煌時代位於福田上梅林片區，中康北路西側、廣康路東側。

項目總平面圖顯示，該盤主要由2棟超高層建築構成，其中1棟最高40層，高約130.4米，2棟最高29層，高約128.45米，低層主要規劃為商業，高層為辦公和商業。

（圖片來源：咚咚找房）

規土委官網的信息顯示，該項目所處地塊於2015年第四季度正式出讓，土地用途為商業用地，產權使用年限為40年。也就是說，這個項目產品類型是公寓。

● ●【項目周邊】● ●

上梅林站B口出來，正對面就是。營銷中心基本已經建好。

項目營銷中心與地鐵站一路之隔。

該盤分為兩棟，目前均已封頂。低層主要規劃為商業，高層為辦公和公寓，其中1棟有不少單位將用於回遷。

項目東側是卓越城1、2期以及理想時代大廈等寫字樓。

輝煌時代南側直線距離約兩百米，是上梅林公交總站。

2、扎堆在破老舊小區和廠房裡 居住環境差

輝煌時代旁邊就是旁邊的4、9號線換乘站——上梅林站，地鐵出行方便。項目東側幾步路遠的地方，是卓悅匯購物中心。

鳳凰網房產來到項目，整體感覺輝煌時代扎堆在老舊小區和廠房裡，居住舒適度差……

來項目途中，一路都是低矮的城中村建築。輝煌時代緊挨著向福倉儲大廈，在小區樓和工廠夾擊中生長。

如果你是有車一族，高峰期出行可能會經常擁堵，因為項目周邊的道路不寬，都是雙向四車道。

該盤需要配建好西側的廣康路，建成前項目西側沒有道路通達。西南側臨著的環林街只有兩條車道，但禁停標誌下，一半車道都停滿了貨車。

3、樓間距小 堪稱“握手樓”

值得關注的是，輝煌時代與御錦公館僅一路之隔。

下圖左側是御錦公館，右側是在建中的輝煌時代2號樓，現場目測二者相距僅有15米左右，二者簡直就是“握手樓”。輝煌時代2號樓部分住戶的採光或將成問題。

4、房價升值潛力小

為什麼去年樓市火爆的時候，深圳的土豪冒著雨也要去排隊搶購華潤城三期？為什麼幾千萬身價的人，即使得在角落蹲著，也要搶招商雙璽？

因為在深圳買房，從來都不只是買房子，更是在投資。

投資就要考慮回報。即使是在深圳這樣房價普漲的地方，不同片區的房產升值幅度差別也是巨大的。

踏對了節奏，房子就能幫你躺著跑贏通脹，甚至實現階層跨越。買對了地方，你晚上睡覺時房子都在為你賺錢，買錯了地方，你睡覺前還得想怎麼還下個月的房貸。

2008年，鹽田區房價在眾多豪宅的帶動下，率先突破2字頭，成為全市龍頭。但是福田、羅湖、南山的均價都只是1字頭。當時能在鹽田買一套“面朝大海，春暖花開”的別墅，就是深圳很多土豪們身份的象徵。但十年之後回看，那批土豪都掉進了“山水”的坑裡。如今鹽田幾乎要在深圳樓市版圖中消失了。

鹽田2003年入市的萬科東海岸，開盤價是6600元/平方米，領跑深圳。現在其二手價格為4.4萬元/平方米，漲了5.7倍。和鹽田萬科東海岸同期開盤的南山後海天驕華庭，開盤價為6200元/平方米，如今價格是9.7萬元/平方米，漲了14.6倍。

類似的例子還有很多。這就是在深圳買房必須考慮升值前景的原因。現在不考慮，十年之後你就會開始後悔。

一般來說，房產想有大幅度的升值空間，需要以下三種情況：

一是政策的放鬆甚至刺激導致的普漲。如果全市均價都在暴漲，那麼條件差一點的樓盤也能跟著大市水漲船高。

二是項目位於正在崛起和開發的新片區。新片區配套設施從無到有，從舊到新，生活便利、舒適度度有大幅提升的預期。同時產業導入附帶的購買力也樂意在當地置業，為片區房價帶來支撐。

三是該項目有自身獨特的優勢。比如名校學位，配套齊全綜合體大盤等。

這三種情況輝煌時代可以說是一個都不佔。

一週前的高層會議再次提及要堅持“房住不炒”。地方上看，深圳去年首先是出臺了“二次房改”的意見稿，到夏天市場躁動之後又迅速跟上“三價合一”、“731新政”給樓市熄火，再到原市委領導的發言，都表明了深圳官方對房價的態度。中國樓市基本就是政策市，官方態度如此，所以深圳整體還想要有2014—2016這種暴漲行情已經很難。

其次上梅林片區作為成熟的老城區，已經熟透了，各方面的配套就那樣了。這樣的片區房產升值的希望在於舊改。上梅林的確規劃了許多舊改項目，但是推進緩慢。就拿輝煌時代西南側的中康生活區舊改來說。這個舊改項目早在2012年就被列入深圳市第四批城市更新單元計劃中，但5年之後，據媒體報道簽約率僅38%，項目完成遙遙無期。

以上說的這些也完全適用於住宅。但輝煌時代還只是個公寓項目，升值預期更低。

我們來看與輝煌時代區位條件完全一致的次新房御錦公館。這個公寓項目2012年開盤時均價約為4萬/㎡。

鏈家的數據顯示，如今御錦公館二手均價約6.4萬/㎡，開盤7年至今，漲幅遠遠跑輸大市。

7年間，這個公寓經歷了9號線的開通，晉升雙地鐵項目；經歷了旁邊大型購物中心的建成和開業；經歷了全市住宅均價從1.7萬/㎡到5.4萬/㎡的暴漲時代。儘管經歷這麼多利好，但御錦公館的房價漲幅仍然跑輸大市很多。

那麼下一個7年，輝煌時代能有這麼多利好嗎？答案明顯是否定的。

對比周邊二手公寓價格，輝煌時代開盤價格應該不低。相同價位下，完全可以考慮入手其他升值前景更大的片區，或者住宅產品。