大家好，我是羊迪。

今晚聊聊法拍房。

法拍房，是一個在大多數城市都不限購，總價比周邊房源低20%及以上的房源，但是卻沒有多少人願意買，為什麼？

在經濟學與心理學中，有三種理論可以解釋為什麼消費者傾向於買更貴的商品：

1.“凡勃倫效應”：

凡勃侖認為：有錢人總是希望以一種能夠顯示他們財富的方式進行消費，因為在充滿金錢的文化中顯示財富就意味著權勢、地位、榮譽和成功。商品價格定得越高，就越受消費者青睞的現象

2.價值規律：

心理專家說，根據價值規律，商品的價格在一定程度上體現了該商品的價值。一般人們會傾向於認為價格越高，商品的質量和品質會越好。當無法從其他方面來判斷商品的品質時，人們通常都會以價格來判斷。

3.從眾心理：

“因為全班同學都在用Iphone，如果自己不用的話，會覺得丟臉。”“別人都用好的，我也得用好的”類似的從眾心理也是促使只買貴現象出現的一個原因。

人們之所以不願意購買法拍房，是為什麼？

是因為房產是一個“奢侈品”，可以顯示自己的財富，所以傾向於不買便宜貨麼？

是因為人們對房產不瞭解，擔憂法拍房的隱患，所以不敢買法拍房麼？

還是因為買法拍房的太少，所以不願意購買？

當我們做一個決策時，往往是多種原因共同疊加一起作用的，其中甚至還可能包括了影響力中的權威（專家說有風險）、喜好（喜新厭舊）、互惠（返利、免稅）。

但我們作為一個理性的購買者，根本不需要清楚別人為什麼不買法拍房，只需要知道自己需不需要購買法拍房就好。

問題來了，法拍房能買麼？要回答這個問題，我們首先要了解法拍房是什麼。

法拍房是什麼？

法拍房，指的是法院強制執行拍賣的房產。它的來源主要是以下幾種：

貸款逾期、借貸抵賬、司法沒收、無主房產。

總之，就是那些原房主無法自由處置，只能交由法院進行公開拍賣的房產。

法拍房與其他房產的定價規則不同：

按最新網拍法規，第一次拍賣時，不得低於評估價或者市價的70%，如果出現流拍，再行拍賣時，才可以降低起拍價，但再次拍賣的起拍價降價幅度不得超過前次起拍價的20%。

不過，由於種種限制條件，以及較低的法拍房普及程度，目前法拍房的購買者相對較少。另外，法院對於房產的定價也不會太高，所以大多數時候，法拍房的價格要比同品質的房產低上不少。

但是，價格低不代表總價低，還有一項費用仍要關注，那就是稅費。

在正常的新房交易過程中，買房人需要承擔的費用主要為契稅、公共維修基金，而二手房交易過程中，增值稅、個人所得稅等稅費由賣房人承擔。

但在法拍房的交易過程中，所有的稅費，包括但不限於契稅、增值稅、個人所得稅，可能全部都要由買房人承擔（除非法院在拍賣公告裡明確寫了買賣家稅費分別承擔）。

所以在確認購買法拍房之前，務必要了解該房屋是否為原房東為個人、滿二唯一、滿五唯一的住宅，以及它的交易稅費如何。如果原房屋所有者是企業，稅費則更高。這部分稅費需要考慮在你願意出的總價範圍內。

除了交易稅費，在購買法拍房的過程中，我們還是需要小心謹慎。因為法拍房大多是因為原來的業主違約後，被強制拍賣的，所以這樣的房產，有可能出現如下問題：

1.業主在房間內死活不搬；

2.房間內有租客，租約未盡；

3.有其他的債主，上門催債，或者房屋被多次抵押，產權混亂；

4.水費電費物業費，欠款良多；房屋被惡意損毀；

5.土地性質為劃撥的房產，還需要繳納土地出讓金；

6.房產為違建、集體產權、小產權等，無法辦理房產證。

因為市場有各種突發的狀況出現，所以在決定競拍之前，買房人應當充分了解該套房產的實際情況，可以通過法院、標的物介紹，來詳細瞭解法拍房的具體狀況。

而對於普通買房人來說，最重要的是要判斷自己是否有能力一次性付清全款，如果無法在短時間內湊齊足額購房款，那麼可以選擇法院或者拍賣平臺能夠提供貸款服務的拍品,並且提前按要求申請。否則後續可能出現無法辦理按揭貸款，被按要求繳納尾款，以至於最終保證金被罰沒。

說了這麼多法拍房可能存在的一些問題，其實法拍房依舊是一個我們不應該放棄的房產類別，而且只要我們肯下功夫、選用恰當的方式，購買法拍房也具有很多優勢。

第一大的優勢，它令人無法抗拒的價格差。

20%-30%的總價下浮空間，在一二線城市一套房產動輒千萬的當下，便能為我們省下數百萬，這麼大的優惠擺在眼前，怎麼會不讓人動心？而且我們還可以通過某些商業貸款，購買法拍房。

第二大優勢，很多城市不限購法拍房。

雖然北京等少數城市在2017年後，將法拍房也納入到了限購範圍之內，但是眾多一、二線城市仍然不限制購買法拍房。這也使得法拍房成為了一個很好的投資理財型的產品。

第三大優勢，現房且無中介費。

法拍房沒有新房和二手房的常見缺點，比如，新房很多是期房，不僅有時候地段偏僻，而且交房後的房屋質量也令人堪憂。

另外，二手房存在2%左右的中介費，而且有些房產中介會使盡辦法坑騙買房人。但法拍房交易的對象是法院，而且是現房，具有價格有撿漏空間、現房品質可控（實地看房）的優點。

法拍房如何買？

在過去，普通人是很難買到法拍房的，畢竟並不是每個人每天都能在法院門口帶著幾百萬現金蹲守。但感謝萬能的互聯網，現在已經有越來越多的網站可以通過線上拍賣的形式，對法拍房進行交易。

為了簡便，我說一下我經常使用的阿里拍賣的法拍房購買流程：

1.打開淘寶，搜索司法拍賣，或點擊導航欄上的司法拍賣；

2.選擇特定房產，支付保證金，參與拍賣；

3.競拍成功後，按法院公告要求支付尾款、領取資料辦理過戶；

4.具體的方式，在阿里拍賣中，也有相應的介紹，流程比較明確與簡單，如果搞不定還能諮詢拍品頁面上的客服；

除了阿里拍賣之外，京東、地方法院網站、部分中介網站上也會有相應的法拍房公示，大家都可以自行選擇。

結束語

接下來，是激動人心的心裡話環節：

1.最近這段時間法拍房數量激增，泥沙俱下，但也可以大浪淘金，只要你確認自己是伯樂，或者能夠找到伯樂。

但要是不？還是別玩這麼高端的事情了，我都替你怕。

2.想要買法拍房之前，最好實地考察下，問一下週邊的鄰居，看看房子為什麼被法拍了，問一下執行局分管法拍的副局長了解一下情況。

既然交易的錢省了，調查與諮詢的錢，就多花一點。

3.法拍房的全流程儘量正規，這樣即便最後有坑了，你還有申請國家賠償、民事訴訟的權利。

千萬千萬不要偷稅漏稅、違法犯罪。

完。

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