自打去年10月以來，深圳市皇庭國際企業股份有限公司（000056.SZ，以下簡稱“皇庭國際”）股價受挫後大有一蹶不振之勢，偶爾的好轉也難以持續。今年5月17日，其收盤價為4.87元/股，相較去年國慶後開盤，跌幅為60.75%，市值蒸發約88.62億元。
今年5月14日，皇庭國際發佈公告稱，深圳市康順晟源實業有限公司（以下簡稱“康順晟源”）增資深圳市皇庭集團有限公司（以下簡稱“皇庭集團 ”）20%的股權。公告顯示，皇庭集團是皇庭國際的間接控股股東，通過旗下全資子公司深圳市皇庭投資管理有限公司、全資孫公司皇庭國際集團有限公司、深圳市皇庭產業控股有限公司、百利亞太投資有限公司（以下簡稱“百利亞太”）合計持有皇庭國際49.21%的股權。
皇庭集團成立於2005年8月，實際控制人為鄭康豪，而後者還單獨持有皇庭國際0.12%的股權。
《中國經營報》記者查閱深圳市市場監督管理局信息發現，上述增資於今年5月8日就已完成，康順晟源的認繳出資額為2.5億元。國家企業信用信息公示系統顯示，康順晟源是由中海晟融（北京）資本管理有限公司出資1000萬元於2019年5月5日成立，主營業務為投資興辦實業。
後者的實際控制人正是中植系的掌門人解直錕，康順晟源在成立僅3天后就開始資本運作也就不難理解了。
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隱藏在融資後的規模追求
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皇庭國際在上述公告中披露，皇庭集團引入康順晟源主要是出於城市更新業務的行業慣例而開展的融資業務。克爾瑞研究中心發佈的《2018年中國房企銷售金額TOP200》榜單中，麒龍集團以51.1億元銷售額位列末位，而皇庭集團並未出現在此榜單中，這也意味著後者的規模較小。
事實上，過去的一年，共有30家房企的銷售額超過1000億元，較之2017年新增了13家。對於規模的追求，在房企身上演繹得愈加激烈。上述公告顯示：“此次合作，主要基於雙方看好粵港澳大灣區的未來發展，對灣區基礎設施投資、城市更新領域、不動產投資運營等業務加大布局和投資力度。”在追求規模這條路上，皇庭集團也不例外。
皇庭集團的前身為1997年10月成立的深圳市恆浩房地產開發有限公司（以下簡稱“恆浩地產”），是由鄭世進和江波分別出資850萬元和150萬元成立的。2005年12月，鄭世進之子鄭康豪正式入主恆浩地產，持股比例高達90%。2007年3月，鄭氏家族開始退出，賴達和出資5000萬元全資持有至今。褪去鄭氏家族色彩的恆浩地產，在市場中早已籍籍無名。
鄭世進治下的恆浩地產以在深圳中心區開發小戶型而著稱，成立第二年後，便在深圳市福田區福民開發了一個高層公寓項目皇庭居。此後的4年，恆浩地產相繼在福田皇崗打造了皇庭彩園、皇庭世紀兩個樓盤。2003年，皇庭世紀開盤當天成交600餘套，成交金額突破5億元。這也使得其創造了成立以來發展的巔峰，成功拿下了當年第四季度銷售面積及銷售金額雙料冠軍，成為深圳房地產市場中不可忽視的一支。
甚至在今天，皇庭集團仍舊把恆浩地產的戰績納為己有，並以此為榮。
在恆浩地產高光時刻兩年後，鄭世進選擇了讓其兒子鄭康豪來接手自己的地產事業。皇庭集團的醞釀便於鄭康豪腹中，早於2005年8月，鄭康豪便成立了皇庭集團。2006年，皇庭集團正式組建，一切都顯得那麼水到渠成。
只是鄭康豪治下的皇庭集團再也沒有取得其父輩所創下的赫赫戰績，在傳統房地產開發領域一直默默無聞。
儘管鄭康豪也很努力地將業務由深圳拓展至灣區乃至全國其他城市，佈局的城市逐漸增多，但其規模卻始終難以擴張，就更別說是再現2003年的風光。
皇庭集團官網信息顯示，截至目前，公司業務已滲透至深圳、惠州、東莞、欽州、柳州、廈門、長沙、成都、重慶、杭州和上海等城市。
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購物中心成救命稻草
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鄭康豪生於1976年，深圳大學工商管理專業畢業生。他進入公眾視野緣於其對深國商（皇庭國際曾用證券簡稱）實際控制人百利亞太51%股權的協議受讓。這場受讓可謂一波三折，歷經了“股權由張晶到鄭康豪，引來深交所監管後，張晶回購鄭康豪所持有的百利亞太51%的股權”的劇目，在當時的資本市場頗受關注。
上述股權轉讓的終結定格在2010年8月4日，鄭康豪分別以8160萬元、7840萬元收購了張晶和許玉玲所持有的百利亞太51%和49%股權。至此，鄭康豪正式入主深國商。2015年9月18日，深國商的證券簡稱變更為皇庭國際。
入主深國商後的鄭康豪，第一年便迎來了業績大虧損。然而更不幸的是，2011年深國商並沒扭虧為盈。深國商因2010年、2011年歸屬於母公司股東淨利潤分別為-1.71億元、-1.3億元，被實施風險警示（股票簡稱改為“*ST國商”）。
2012年，*ST國商正式扭虧，實現歸屬於母公司股東淨利潤1818.63萬元，但經審計的期末淨資產為-4.05億元，繼續戴帽。直至淨資產在2013年轉正，*ST國商才於2014年3月31日摘帽。
摘帽後的深國商曾一度依靠一個位於福田中心區的購物中心——皇庭國商購物廣場（以下簡稱“皇庭廣場”），來支撐起了整個深國商的業績。據其過往年報披露，2014年、2015年，皇庭廣場收入合計分別為6993.77萬元、23878.2萬元，分別佔比公司營收72.58%、89%。該購物中心之於深國商的重要性可見一斑。
皇庭廣場的歷史可以追溯至2005年1月“晶島國商購物中心”項目的正式奠基。當時深國商的實際控制人為深圳市投資控股有限公司（以下簡稱“深投控”），由深圳市人民政府國有資產監督管理委員會全資控股，成立於2004年10月。深投控持有深國商第一大股東深圳市特發集團有限公司43.3%的股權，作為國企的深國商在福田中心區拿下一個商業地塊就不難理解了。
只是令深國商沒有想到的是，8年後，這個正式投入運營的購物中心成為了自己的救命稻草。在鄭康豪入主以前，2010年5月，晶島國商購物中心就已完成主體工程竣工驗收。鄭康豪入主3個多月後，便將晶島國商購物中心更名為皇庭廣場。從更名到開業，皇庭廣場又走了3年，於2013年12月25日正式營業。
在上市後的前10年，房地產開發和零售商業曾輪流成為深國商營收的第一大來源。風向的變化始於2007年，這一年深國商的房地產銷售收入僅為183.11萬元。2009年，深國商全面退出傳統零售百貨業，開始轉向商業地產開發和商業經營。
轉型之路走得頗為艱難，乃至在2014年以前，物業管理和林業成為了深國商的營收來源。這一局面的打破，皇庭廣場的開業功不可沒。
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面臨短期償債壓力
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更名為皇庭國際後不久，鄭康豪開始將業務拓展至金融服務及內容服務領域。2016年，收購深圳市同心投資基金股份公司，成為後者第一大股東。同年，旗下文旅項目皇庭青青世界也在重慶九龍坡、長沙、惠州白馬山進行了佈局。
據其2018年年報，商業運營+金融兩大業務板塊已經成為皇庭國際營收的主要來源，分別實現收入5.03億元、2.89億元，對營收的貢獻率分別為52.96%、30.47%。商業運營板塊，在運營皇庭廣場的基礎上衍生出委託管理購物中心，並將業務拓展至寫字樓和公寓運營領域。
值得一提的是，開啟多元化業務後的皇庭國際，仍舊帶著濃厚的皇庭廣場色彩。2017年、2018年，皇庭廣場租金及物業管理費等收入合計分別為2.49億元、2.89億元，在營收中佔比分別為35.47%、30.45%，絲毫不亞於皇庭國際第二大主營業務金融服務所創造的營收。
過去的1個年度，皇庭國際實現營收9.49億元，同比增長17.46%；實現歸屬於母公司股東的淨利潤為9065.22萬元，同比下降24.55%。營收向好的情況下，淨利潤卻大幅下滑。《中國經營報》記者梳理其2018年年報發現，皇庭國際於2017年、2018年的政府補助和代扣個稅手續費返還合計分別為1123.1萬元、166.27萬元。相較2017年，2018年減少近千萬元（956.83萬元），而淨利潤的下降有一半原因可以歸結於此。
2018年，皇庭國際經營活動產生的現金流量淨額為1.94億元，較之2017年的3.3億元，下降41.43%。
值得注意的是，在過去1個年度，皇庭國際的貨幣資金為2.32億元，而其短期借款和一年內到期的非流動負債合計為14.4億元，後者為前者的6.21倍。據其2019年一季報，皇庭國際的貨幣資金和短期借款分別為2.25億元、3億元，兩者間的缺口為0.75億元，而這還不包括10.08億元一年內到期的非流動負債。
鄭康豪應該很清楚，想要讓皇庭國際輸血皇庭集團已是不可能的事情，他將融資轉向了中植系。正如易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進所表示的，直接發債融資會引起負債數據的上升，而類似股權方面的合作或參股不會。
中國綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁認為，皇庭集團選擇中植系，應該是在資本市場上經過對比的結果。後者資金非常雄厚，能夠迅速解決皇庭集團目前面臨資金上的困難。相對來講，有些資本力量會對皇庭集團股權存有猶豫和偏見，引入中植系更有利於皇庭集團將來整個股權的內部穩定和成長。
至於中植系後續是否會持續增資皇庭集團，本報記者發函至皇庭國際方面採訪。截至發稿，仍未收到回覆。
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