編輯 | Ewing

來源 | 地產資管網（ID：thefutureX）

在自然進化的過程中，新陳代謝是一個普遍規律，城市也不例外。城市在發展的過程中，不可避免會出現逐步老化或因外界變化而引起的不適應性，那麼局部或整體的、有步驟的改造和更新舊城的物質環境就成為必然。

景瑞張江中心可以視為一次局部的城市“微更新”，以小容大：項目前身是建於上世紀90年代末的上海科苑大廈，已經老舊、破落，功能落後，鍇瑞辦公收購後，通過內外改造，軟硬件升級，提升了樓宇的品質，同時在運營端發力創新，真正激活。

改造後的結果是，樓宇提升了對優質客戶的吸引力，租金水平得以提升，產業結構優化，整體定位價值提升。

一、項目情況

1、名稱：景瑞張江中心

2、地址：上海浦東新區碧波路5號

3、建築歷史：

前身是上海科苑大樓，建於上世紀90年代末。

4、物業獲取：2017年7月，景瑞控股完成對該物業的收購。該年年底，景瑞控股根據戰略轉型需要，成立鍇瑞辦公，將上海科苑大樓作為“種子項目”移交。

5、改造過程：

2018年4月25日上海科苑大樓開始啟動改造，2018年8月31日，室內改造完成，2019年3月全部改造完成，大樓重煥新生。

鍇瑞辦公用“360度無死角”形容本次改造升級，另外，值得一提的是，項目實現了邊運營邊改造，據鍇瑞辦公介紹，改造期內租金收繳率100%，還有客戶新租或續租，平均租金漲幅超30%。

6、建築面積：10061平方米

7、裝修點評

外立面改造通體使用現代建築元素，以太空灰和銀白為基準色的外立面風格，大氣穩重兼具現代感。室內改造延續通透、敞亮並極具現代感的空間感。

8、運營特色：

景瑞張江中心6到11層整租給聯合辦公頭部企業Distrii辦伴，鍇瑞辦公攜手辦伴打造成浦東張江旗艦店。這樣同一棟樓既有傳統辦公，也包含聯合辦公，彼此相輔相成。

辦伴是景瑞控股投資的企業，雙方通過產業鏈整合能更快的達成合作和推出產品，使得項目快速能對投資者產生收益回報。其二，辦伴針對互聯網科技及行業的自有推廣渠道，能提升項目在上海張江的高科技行業租戶中的影響力。其三，辦伴所面對的中小型租戶和景瑞張江中心所面對的大型租戶存在差異，內部競爭小，雙方攜手互補，共同提升項目的出租速度。最後，張江周邊商務配套條件一般，辦伴內部的公共服務空間（如路演廳會議室臨時租用、咖啡輕餐、短租工位等）也成為了整棟樓宇的辦公配套服務。

二、總結

2018年年末，鍇瑞辦公將景瑞張江中心與其北京項目中關村悅萊大廈組成資產包，發行類REITs，並於2019年1月取得上交所無異議函，完成了存量資產“融投管退”的閉環。

景瑞張江中心的改造升級是鍇瑞辦公發力城市更新的縮影，也將是區域更新類標杆項目，具有強示範效應。鍇瑞辦公以全週期資產管理的方式推動國內城市更新，相比較市場上單純的運營商，鍇瑞辦公有了進一步的深入，並且在辦公革命上有實際的推動作用。