劉頌輝
“今年寫字樓市場比之前差遠了。”7月16日下午，在上海浦東新區八佰伴商圈東泰大廈，一家商業地產經紀公司勝邦地產的銷售人員蔡寧寧（化名）見到《中國經營報》記者便談到，近期，企業主需要對比很多家寫字樓才肯成交，“都無奈地說，公司效益不好，預算卡得嚴。”
蔡寧寧所處的門店在八佰伴CBD商圈和陸家嘴金融城一帶精耕20餘年，主要從事寫字樓租賃銷售、樓盤營銷代理策劃和諮詢評估，見證了很多喬遷入駐時滿懷信心的企業主，也瞭解不少低調離場的公司。
作為浦東中央商務區的核心，陸家嘴聚集著上海最為高端的寫字樓建築群，其租售狀況下行也是上海整體寫字樓市場的一個表現。
近日，記者走訪上海中心大廈、恆隆廣場、虹橋正榮中心、綠地外灘中心和中庚環球創意中心等寫字樓項目發現，各個區域都存在寫字樓空置的情況，有的高端項目退租後整層的辦公室空置待租。
針對項目招租和運營情況，記者致電致函上海中心大廈建設發展有限公司和綠地集團相關負責人，截至發稿，暫未獲得具體迴應。中庚地產實業集團有限公司旗下營銷方面負責人透露，公司兩幢寫字樓的出租率分別為80%和60%，剩下的主要為高區價格相對較高的房源，將努力吸引聯合實力強、租金承受度高的企業入駐。
根據世邦魏理仕發佈的報告顯示，今年上半年，上海寫字樓的空置率同比上升4.4個百分點至18.0%，創下近10年新高。租金報價與有效租金同步下行，當期有效租金同比下降2.9%至296.8元/平方米/月。
"劉頌輝
“今年寫字樓市場比之前差遠了。”7月16日下午，在上海浦東新區八佰伴商圈東泰大廈，一家商業地產經紀公司勝邦地產的銷售人員蔡寧寧（化名）見到《中國經營報》記者便談到，近期，企業主需要對比很多家寫字樓才肯成交，“都無奈地說，公司效益不好，預算卡得嚴。”
蔡寧寧所處的門店在八佰伴CBD商圈和陸家嘴金融城一帶精耕20餘年，主要從事寫字樓租賃銷售、樓盤營銷代理策劃和諮詢評估，見證了很多喬遷入駐時滿懷信心的企業主，也瞭解不少低調離場的公司。
作為浦東中央商務區的核心，陸家嘴聚集著上海最為高端的寫字樓建築群，其租售狀況下行也是上海整體寫字樓市場的一個表現。
近日，記者走訪上海中心大廈、恆隆廣場、虹橋正榮中心、綠地外灘中心和中庚環球創意中心等寫字樓項目發現，各個區域都存在寫字樓空置的情況，有的高端項目退租後整層的辦公室空置待租。
針對項目招租和運營情況，記者致電致函上海中心大廈建設發展有限公司和綠地集團相關負責人，截至發稿，暫未獲得具體迴應。中庚地產實業集團有限公司旗下營銷方面負責人透露，公司兩幢寫字樓的出租率分別為80%和60%，剩下的主要為高區價格相對較高的房源，將努力吸引聯合實力強、租金承受度高的企業入駐。
根據世邦魏理仕發佈的報告顯示，今年上半年，上海寫字樓的空置率同比上升4.4個百分點至18.0%，創下近10年新高。租金報價與有效租金同步下行，當期有效租金同比下降2.9%至296.8元/平方米/月。
劉頌輝
“今年寫字樓市場比之前差遠了。”7月16日下午，在上海浦東新區八佰伴商圈東泰大廈，一家商業地產經紀公司勝邦地產的銷售人員蔡寧寧（化名）見到《中國經營報》記者便談到，近期，企業主需要對比很多家寫字樓才肯成交，“都無奈地說，公司效益不好，預算卡得嚴。”
蔡寧寧所處的門店在八佰伴CBD商圈和陸家嘴金融城一帶精耕20餘年，主要從事寫字樓租賃銷售、樓盤營銷代理策劃和諮詢評估，見證了很多喬遷入駐時滿懷信心的企業主，也瞭解不少低調離場的公司。
作為浦東中央商務區的核心，陸家嘴聚集著上海最為高端的寫字樓建築群，其租售狀況下行也是上海整體寫字樓市場的一個表現。
近日，記者走訪上海中心大廈、恆隆廣場、虹橋正榮中心、綠地外灘中心和中庚環球創意中心等寫字樓項目發現，各個區域都存在寫字樓空置的情況，有的高端項目退租後整層的辦公室空置待租。
針對項目招租和運營情況，記者致電致函上海中心大廈建設發展有限公司和綠地集團相關負責人，截至發稿，暫未獲得具體迴應。中庚地產實業集團有限公司旗下營銷方面負責人透露，公司兩幢寫字樓的出租率分別為80%和60%，剩下的主要為高區價格相對較高的房源，將努力吸引聯合實力強、租金承受度高的企業入駐。
根據世邦魏理仕發佈的報告顯示，今年上半年，上海寫字樓的空置率同比上升4.4個百分點至18.0%，創下近10年新高。租金報價與有效租金同步下行，當期有效租金同比下降2.9%至296.8元/平方米/月。
空置率攀升需求不振
上海陸家嘴是中國最具影響力的金融中心之一，一幢幢高聳入雲的摩天大樓裡，集聚百餘家世界500強跨國公司、外資金融機構和境內外企業總部。直到現在來看，進駐陸家嘴辦公，不僅是企業實力的體現，更是企業尋求“進階”的平臺。
相比於去年，蔡寧寧和同事明顯感受到這一片區域辦公樓的銷售有所降溫，去年還有企業主整層租下，今年卻沒有出現。金融公司退租搬離之後，很多寫字樓長時間出現整層空置的情況。
據她介紹，上半年，門店裡有成交的時候，但是帶看的租戶減少，以前一套寫字樓有10餘組企業主帶看，如今一套辦公室只有1組。而且，今年以來，單套房源成交的時間維度拉長，以前一個星期成交，現在快的需要一個月，最慢的要跟幾個月才“拿下”。
“上海中心大廈和環球貿易中心附近幾乎都有辦公室整層空出來，都是今年退租的。” 蔡寧寧說，為了吸引租戶入駐，消化掉空置的辦公室，寫字樓項目運營方時常召集各家企業開項目交流會，或者降低租金。
7月的一個工作日下午，記者以企業主的身份實地探訪上海中心大廈，在總檯處，記者看到一份租賃寫字樓辦公室的信息登記表，從登記日期來看，前來求租的企業並不少，需要的辦公室面積在150平方米、180平方米不等。不過，一位該大廈辦公租賃事務的吳姓負責人表示，按照規定，企業以200平方米以上起租，面積在270~5000平方米，8~81層都可以選擇。
據戴德樑行研究部提供的數據顯示，寫字樓租賃主要用於專業服務、金融業、科技和媒體電信、零售業、製造業、醫藥健康、房地產、物流等行業，成交面積分別為23.3%、23.2%、19.8%、13.5%、8.1%、7.9%、3.0%、1.0%，其中內資企業佔66%，外資佔34%。
對比陸家嘴的28幢已在租售的寫字樓物業，上海中心大廈的空置面積為最高。
針對上海中心大廈項目的空置面積和運營策略，記者致電致函上海中心大廈建設發展有限公司，但截至發稿，暫未收到迴應。
7月10日，國際五大商業地產代理行之一的仲量聯行發佈第二季度上海房地產市場回顧及展望，報告以中央商務區和非中央商務區對比，其中，浦東中央商務區的空置率上升至13.1%，非中央商務區的空置率上升至26.2%，浦西的空置率則略微降低。租金方面來看，由於近期竣工項目降低了租金預期，且一部分現有項目在激烈的市場競爭中開始推出更多激勵政策，浦東中央商務區租金環比下跌3.6%，至10.7元/平方米/天。非中央商務區租金環比下跌2.1%，至6.5元/平方米/天。
在閔行區閔虹路166弄的中庚環球創意中心，記者走訪瞭解到，該項目共有3棟超甲級寫字樓，負責辦公樓租賃事務的工作人員介紹，寫字樓裡有貿易、互聯網、化工、建築和紡織等行業的公司入駐，一些朝南的樓層已經出租，高區朝北還有很多樓層可供選擇，其他樓層的寫字樓都可以選擇，其中18樓整層尚且空置。
中庚集團旗下的上海城開集團龍城置業有限公司營銷部王經理介紹，上半年，中庚環球創意中心的月均出租面積約為3000平方米，目前3號寫字樓全部售罄，1號和2號寫字樓自2017年開始對外招商，對於空置的房源，接下來準備將零散的小面積房源組合起來，向企業主提供300平方米以上的辦公場所。
核心區項目“腹背承壓”
一家總部位於上海的房地產百強企業內部人士介紹，今年以來，多家企業採取戰略性收縮，削減運營成本，擴張速度放緩，還有企業受中美貿易摩擦的影響，原本準備開設分公司的計劃臨時暫停。
“面對寫字樓競爭的壓力，去年本來老闆的要求是，上漲所持有的寫字樓租金，結果到了10月份，臨時開會反而調低了租金水平。”上述房企內部人士向記者透露。
業內一般而言，寫字樓市場的平均空置率在10%左右，小幅波動屬於健康水平。
“這種局面是供應量增加造成的。”上海寫字樓市場戴德樑行中國區寫字樓部主管沈潔將上半年寫字樓空置率攀升的原因，直接指向寫字樓的供應量增多。
在她看來，上海中央商務區和非中央商務區域均有寫字樓新增供應，包括前灘和徐匯濱江板塊一些寫字樓項目陸續建成招租，整體空置率方面的數據自然而然明顯攀升。加之經濟形勢增速放緩、中美貿易摩擦以及共享辦公降溫等內外部商業環境的擠壓，上海寫字樓市場進入10年來的“調整期”。
世邦魏理仕公佈的數據顯示，上半年，上海寫字樓市場新增供應累計達54.9萬平方米，續租佔比亦較往年顯著增加，顯示在經濟前景未明影響下租戶在租賃決策上更為保守。
“直觀感受是，上半年，上海寫字樓的空置率處在相對較高的位置。”對於這種狀況，仲量聯行商業地產部資深董事王嶽持有相同的觀點，受到供應和需求的交叉影響，中央商務區因為金融行業受去槓桿影響而需求量不足，從供應週期來看，市場又經歷著一個寫字樓供應高峰的階段。
頗有意思的一點是，上海非中央商務區寫字樓項目的供應量增多，給企業主增加更多選擇性的同時，也加劇了市場運營的競爭。尤其在浦東，新項目的業主為爭取主力租戶競爭愈發激烈。
在上海張江一家互聯網金融公司上班的吳東衡告訴記者，今年有三四家原本靠近市區辦公的公司搬到了自己所在的辦公樓，包括遊戲公司、芯片製造公司和機器人科技公司等。“我們的辦公樓不僅位置偏遠，距離地鐵站還有2公里。”
在王嶽看來，租戶選擇的標準包括區域位置、交通條件、物業管理和租金成本，非中央商務區其實也是市場的主體之一，租金成本更低，企業多是出於運營成本的原因遷出傳統中央商務區。
一家商業地產五大代理行的高級董事向記者分析表示，今年以來，陸家嘴寫字樓市場受到前灘供應的影響比較大，租戶的選擇面增多，加之國家對於內資金融的管控，導致陸家嘴每幢寫字樓都或多或少有租金增長的壓力，可以說是腹背受敵。除此之外，綠地集團接盤董家渡地塊之後，打造開發綠地外灘中心，其運營發展方向暫時還是未知數，對比濱江沿線的江景寫字樓項目，綠地外灘中心推出上市也將面臨較大的競爭壓力。
對於下半年的發展情況，萊坊高級董事、上海辦公樓及工業服務部主管張延軍表示，預計2019年下半年，上海還將有超過150萬平方米左右的新項目入市，其中位於新興商務區的比例超過60%，市場租金將存在下行壓力，空置率繼續上升。
優淘城總裁薛建雄在梳理近20年上海寫字樓市場之後認為，近幾年各個區域的商辦寫字樓供應量迅速增加，企業需求量無法與之匹配，短時間內難以消化。而且，受到政策監管趨嚴的影響，一些高風險企業的需求還會被寫字樓運營商所排擠。洗牌期過後，或將進駐更多高端的商業和服務業，提高租金回報率。
"劉頌輝
“今年寫字樓市場比之前差遠了。”7月16日下午，在上海浦東新區八佰伴商圈東泰大廈，一家商業地產經紀公司勝邦地產的銷售人員蔡寧寧（化名）見到《中國經營報》記者便談到，近期，企業主需要對比很多家寫字樓才肯成交，“都無奈地說，公司效益不好，預算卡得嚴。”
蔡寧寧所處的門店在八佰伴CBD商圈和陸家嘴金融城一帶精耕20餘年，主要從事寫字樓租賃銷售、樓盤營銷代理策劃和諮詢評估，見證了很多喬遷入駐時滿懷信心的企業主，也瞭解不少低調離場的公司。
作為浦東中央商務區的核心，陸家嘴聚集著上海最為高端的寫字樓建築群，其租售狀況下行也是上海整體寫字樓市場的一個表現。
近日，記者走訪上海中心大廈、恆隆廣場、虹橋正榮中心、綠地外灘中心和中庚環球創意中心等寫字樓項目發現，各個區域都存在寫字樓空置的情況，有的高端項目退租後整層的辦公室空置待租。
針對項目招租和運營情況，記者致電致函上海中心大廈建設發展有限公司和綠地集團相關負責人，截至發稿，暫未獲得具體迴應。中庚地產實業集團有限公司旗下營銷方面負責人透露，公司兩幢寫字樓的出租率分別為80%和60%，剩下的主要為高區價格相對較高的房源，將努力吸引聯合實力強、租金承受度高的企業入駐。
根據世邦魏理仕發佈的報告顯示，今年上半年，上海寫字樓的空置率同比上升4.4個百分點至18.0%，創下近10年新高。租金報價與有效租金同步下行，當期有效租金同比下降2.9%至296.8元/平方米/月。
空置率攀升需求不振
上海陸家嘴是中國最具影響力的金融中心之一，一幢幢高聳入雲的摩天大樓裡，集聚百餘家世界500強跨國公司、外資金融機構和境內外企業總部。直到現在來看，進駐陸家嘴辦公，不僅是企業實力的體現，更是企業尋求“進階”的平臺。
相比於去年，蔡寧寧和同事明顯感受到這一片區域辦公樓的銷售有所降溫，去年還有企業主整層租下，今年卻沒有出現。金融公司退租搬離之後，很多寫字樓長時間出現整層空置的情況。
據她介紹，上半年，門店裡有成交的時候，但是帶看的租戶減少，以前一套寫字樓有10餘組企業主帶看，如今一套辦公室只有1組。而且，今年以來，單套房源成交的時間維度拉長，以前一個星期成交，現在快的需要一個月，最慢的要跟幾個月才“拿下”。
“上海中心大廈和環球貿易中心附近幾乎都有辦公室整層空出來，都是今年退租的。” 蔡寧寧說，為了吸引租戶入駐，消化掉空置的辦公室，寫字樓項目運營方時常召集各家企業開項目交流會，或者降低租金。
7月的一個工作日下午，記者以企業主的身份實地探訪上海中心大廈，在總檯處，記者看到一份租賃寫字樓辦公室的信息登記表，從登記日期來看，前來求租的企業並不少，需要的辦公室面積在150平方米、180平方米不等。不過，一位該大廈辦公租賃事務的吳姓負責人表示，按照規定，企業以200平方米以上起租，面積在270~5000平方米，8~81層都可以選擇。
據戴德樑行研究部提供的數據顯示，寫字樓租賃主要用於專業服務、金融業、科技和媒體電信、零售業、製造業、醫藥健康、房地產、物流等行業，成交面積分別為23.3%、23.2%、19.8%、13.5%、8.1%、7.9%、3.0%、1.0%，其中內資企業佔66%，外資佔34%。
對比陸家嘴的28幢已在租售的寫字樓物業，上海中心大廈的空置面積為最高。
針對上海中心大廈項目的空置面積和運營策略，記者致電致函上海中心大廈建設發展有限公司，但截至發稿，暫未收到迴應。
7月10日，國際五大商業地產代理行之一的仲量聯行發佈第二季度上海房地產市場回顧及展望，報告以中央商務區和非中央商務區對比，其中，浦東中央商務區的空置率上升至13.1%，非中央商務區的空置率上升至26.2%，浦西的空置率則略微降低。租金方面來看，由於近期竣工項目降低了租金預期，且一部分現有項目在激烈的市場競爭中開始推出更多激勵政策，浦東中央商務區租金環比下跌3.6%，至10.7元/平方米/天。非中央商務區租金環比下跌2.1%，至6.5元/平方米/天。
在閔行區閔虹路166弄的中庚環球創意中心，記者走訪瞭解到，該項目共有3棟超甲級寫字樓，負責辦公樓租賃事務的工作人員介紹，寫字樓裡有貿易、互聯網、化工、建築和紡織等行業的公司入駐，一些朝南的樓層已經出租，高區朝北還有很多樓層可供選擇，其他樓層的寫字樓都可以選擇，其中18樓整層尚且空置。
中庚集團旗下的上海城開集團龍城置業有限公司營銷部王經理介紹，上半年，中庚環球創意中心的月均出租面積約為3000平方米，目前3號寫字樓全部售罄，1號和2號寫字樓自2017年開始對外招商，對於空置的房源，接下來準備將零散的小面積房源組合起來，向企業主提供300平方米以上的辦公場所。
核心區項目“腹背承壓”
一家總部位於上海的房地產百強企業內部人士介紹，今年以來，多家企業採取戰略性收縮，削減運營成本，擴張速度放緩，還有企業受中美貿易摩擦的影響，原本準備開設分公司的計劃臨時暫停。
“面對寫字樓競爭的壓力，去年本來老闆的要求是，上漲所持有的寫字樓租金，結果到了10月份，臨時開會反而調低了租金水平。”上述房企內部人士向記者透露。
業內一般而言，寫字樓市場的平均空置率在10%左右，小幅波動屬於健康水平。
“這種局面是供應量增加造成的。”上海寫字樓市場戴德樑行中國區寫字樓部主管沈潔將上半年寫字樓空置率攀升的原因，直接指向寫字樓的供應量增多。
在她看來，上海中央商務區和非中央商務區域均有寫字樓新增供應，包括前灘和徐匯濱江板塊一些寫字樓項目陸續建成招租，整體空置率方面的數據自然而然明顯攀升。加之經濟形勢增速放緩、中美貿易摩擦以及共享辦公降溫等內外部商業環境的擠壓，上海寫字樓市場進入10年來的“調整期”。
世邦魏理仕公佈的數據顯示，上半年，上海寫字樓市場新增供應累計達54.9萬平方米，續租佔比亦較往年顯著增加，顯示在經濟前景未明影響下租戶在租賃決策上更為保守。
“直觀感受是，上半年，上海寫字樓的空置率處在相對較高的位置。”對於這種狀況，仲量聯行商業地產部資深董事王嶽持有相同的觀點，受到供應和需求的交叉影響，中央商務區因為金融行業受去槓桿影響而需求量不足，從供應週期來看，市場又經歷著一個寫字樓供應高峰的階段。
頗有意思的一點是，上海非中央商務區寫字樓項目的供應量增多，給企業主增加更多選擇性的同時，也加劇了市場運營的競爭。尤其在浦東，新項目的業主為爭取主力租戶競爭愈發激烈。
在上海張江一家互聯網金融公司上班的吳東衡告訴記者，今年有三四家原本靠近市區辦公的公司搬到了自己所在的辦公樓，包括遊戲公司、芯片製造公司和機器人科技公司等。“我們的辦公樓不僅位置偏遠，距離地鐵站還有2公里。”
在王嶽看來，租戶選擇的標準包括區域位置、交通條件、物業管理和租金成本，非中央商務區其實也是市場的主體之一，租金成本更低，企業多是出於運營成本的原因遷出傳統中央商務區。
一家商業地產五大代理行的高級董事向記者分析表示，今年以來，陸家嘴寫字樓市場受到前灘供應的影響比較大，租戶的選擇面增多，加之國家對於內資金融的管控，導致陸家嘴每幢寫字樓都或多或少有租金增長的壓力，可以說是腹背受敵。除此之外，綠地集團接盤董家渡地塊之後，打造開發綠地外灘中心，其運營發展方向暫時還是未知數，對比濱江沿線的江景寫字樓項目，綠地外灘中心推出上市也將面臨較大的競爭壓力。
對於下半年的發展情況，萊坊高級董事、上海辦公樓及工業服務部主管張延軍表示，預計2019年下半年，上海還將有超過150萬平方米左右的新項目入市，其中位於新興商務區的比例超過60%，市場租金將存在下行壓力，空置率繼續上升。
優淘城總裁薛建雄在梳理近20年上海寫字樓市場之後認為，近幾年各個區域的商辦寫字樓供應量迅速增加，企業需求量無法與之匹配，短時間內難以消化。而且，受到政策監管趨嚴的影響，一些高風險企業的需求還會被寫字樓運營商所排擠。洗牌期過後，或將進駐更多高端的商業和服務業，提高租金回報率。