在上海購買動遷房

需要動遷房滿三年才能過戶交易

三年是指大產證或者小產證和動遷協議同時滿三年

動遷房稅費計算方式

1）增值稅及增值稅附加稅：免徵

2）個人所得稅：小產證滿五年，且為出售方家庭唯一住宅，個人所得稅免徵；其他情況：核定價*1%。（注：虹口區普通住宅個稅1%，非普通住宅個稅2%）

浦 東 新 區

認定方法：可享受動遷房稅費優惠政策的常見動遷房分類情況

第一類：動遷類型為《拆遷補償安置協議》（適用價值標準房屋調換）

《拆遷補償安置協議》與產證中完全一致；或產證中產權人與《配套商品房供應單》中完全一致，可享受動遷房稅費政策。

注：配套商品房供應單（俗稱“五聯單”），主要看“所購房屋地址”及“購房人“是否吻合。

注：《拆遷補償安置協議》（適用價值標準房屋調換）：主要看“被拆遷人”及安置的房屋地址。

第二類：動遷類型為《拆遷補償安置協議》（貨幣補償）

《拆遷補償安置協議》中被遷拆人與產證中有一人（可為被拆遷人、被拆遷人的直系親屬（3代以內）、或原戶口在被拆遷地當中，此3種情況均認可）吻合且產證附記頁有“備註配套商品房，自登記日起5年（3年）內不得轉讓、出租”字樣；可享受動遷房稅費政策。

注：《拆遷補償安置協議》（貨幣補償）的，查看產證中附記頁是否備註配套商品房字樣。

第三類：動遷類型為《置換協議》（須在稅務局登記簽報清單中）

《置換協議》中與產證中完全一致；或產證中產權人與《配套商品房供應單》中完全一致，可享受動遷房稅費政策。

注：動遷類型為《置換協議》的：提供《置換協議》及配套商品房供應單，稅務核查動遷組是否向稅務部門提交簽報，若提交簽報登記則認可為動遷房，享受稅費優惠政策；未提交則不認同，按正常商品房繳納稅費。

第四類：動遷類型為《上海市國有土地上房屋徵收補償協議》（居住房屋）

1）、《上海市國有土地上房屋徵收補償協議》,補償類型為：（適用價值標準房屋調換），《房屋徵收補償協議》中被與產證中產權人完全一致；或產證中產權人與《配套商品房供應單》或《買賣合同》（預售合同）中完全一致，可享受動遷房稅費政策。

2）、《上海市國有土地上房屋徵收補償協議》，補償類型為：（貨幣補償），《房屋徵收補償協議》中被遷拆人與產證中有一人（產權人可為被拆遷人、被拆遷人的直系親屬（3代以內）、或原戶口在被拆遷地當中）吻合且產證附記頁有“備註配套商品房，自登記日起5年（3年）內不得轉讓、出租”字樣；可享受動遷房稅費政策。

第五類：《鐵路上海南站噪聲治理房屋收購意向協議》不屬於動遷範疇，不享有稅費優惠政策

閔 行 區

認定標準：

1、2005年之前需要提供動遷協議，動遷協議中需要體現《拆遷 字 號》，地址明確，並註明宅基地或市政動遷方可減免，若未寫明動遷性質，需要動遷辦開具宅基地或市政動遷證明。

2、2005年之後的提供動遷協議和配套商品房供應單，便可以直接減免（若配套商品房供應單遺失，可至交易中心三樓檔案部調取）。

3、非居動遷減免（例如：市區的小賣部動遷），需要提供營業執照副本，若拆遷的不是原產權人，需要原產權人到場簽訂放棄承諾書。

4、若商業動遷不能享受增值稅減免政策。

5、動遷房契稅減免；

若動遷性質屬於貨幣動遷，可以享受契稅減免，如動遷分得動遷款300萬，但購買房屋的價值是400萬，那麼300萬享受契稅減免，另外的100萬則需要徵收；提供的材料需要在動遷協議裡寫清楚動遷款是購買此套房屋的地址，若沒有體現，需要動遷組開具動遷款用於購買此套房屋的證明。

寶 山 區

1、產證附記頁有“配套商品房（動遷安置房）三年（五年）內不得轉讓、抵押（出租）的，需提供動遷協議原件（無需產證地址），配套商品房供應單（交易中心拉取），契稅已申報辦理證明（交易中心拉取）或契稅繳款書

2、產證附記頁無任何標註的，需提供動遷協議原件（必需有產證地址），契稅已申報辦理證明或契稅繳款書

售後公房認定標準及出售時原值的認定方式

1、售後公房稅費計算方式

1）、增值稅及增值稅附加稅：免徵

2）、個人所得稅：小產證滿五年，且為出售方家庭唯一住宅，個人所得稅免徵；其他情況：核定價*1%（注：青浦、奉賢普通住宅個稅1%，非普通住宅個稅2%）

2、認定售後公房的依據

1）、房地產權證附記頁標註：售後公房/房改售房；

2）、房地產權證附記頁未標註售後公房/房改售房，但可以提供當時購入時的《上海市公有住房出售合同》（白皮合同）、價格計算表（表六、表七）、專用票據、建行繳款憑證。

3、售後公房出售時若涉及差額稅費（例如繼承再出售時不唯一，需交利潤20%個稅）時，原值的認定標準

1）、按上一年度區域經濟適用房的平均價格認定原值單價

2）、以《上海市公有住房出售合同》（白皮合同）、價格計算表（表六、表七）上的金額確認

3）、稅務匹配原值單價6500-8200元計算原值總值

動遷房買賣小知識

在上海購買動遷房，需要動遷房滿三年才能過戶交易，三年是指大產證或者小產證和動遷協議同時滿三年。往往在現實中，許多動遷房在不滿足過戶條件時就已經進行了買賣，假如你已經購買或者即將購買這樣的動遷房，介紹一些動遷房買賣過程的應注意的要點。

關於動遷房買賣合同效力的問題

購買動遷房時，該房屋可能尚不滿足過戶條件（未滿三年），但只要買賣雙方的交易是善意並且是真實的，購買動遷房合同並不會因動遷房未滿三年而導致簽訂的合同無效。

合同簽訂注意要點

1、購買時房屋僅有大產證尚未辦理小產證。因現在房屋產權還在開發商名下，房屋產權人並不明確（小產證具體做在誰的名下尚有變數），此時簽訂的買賣合同應當讓所有動遷被安置對象作為出售人或者簽字同意出售該房屋。

2、房屋已辦理小產證。此時的產權可能較為明晰，簽訂買賣合同時，務必應當讓所有產證上的產權人簽字同意出售該房屋。

3、夫妻共同財產的風險。假如交易對象是已婚人士，其配偶可能在該房屋存在權利的情形，保險起見應當讓其配偶也簽字確認。

風險防範

上海市房屋近二十年來，房屋價格都處於上升趨勢，往往到動遷房滿足過戶交易時該房屋可能出現較大的增值，因此賣方往往會提出加價才能配合辦理過戶手續。這也是買房人最為擔心的，也是爭議最多的地方。其實並沒有什麼很有效的方法避免這樣的情況發生，畢竟國家並不鼓勵不能交易的動遷房進行買賣，但是在實踐中，我們還是應當通過合同的約定或者合同履行中來儘量規避這樣風險的發生（以下按照交易步驟注意風險）

1、挑選優質的賣方

在購買動遷房時，應當挑選那些是為了置換房屋或者改善生活而出售房屋的賣家。因為那些外面欠債或者有重大訴訟風險的人員，在不能過戶期間，該房屋存在被法院查封該房屋的風險，等到滿足過戶條件時，你就往往會處於較為被動的位置。在簽訂買賣合同後，我們也應當注意賣方的財務狀況。在筆者處理的眾多案件中，那些因賭博欠債而賣房的人，到交易過戶處理時，往往矛盾是最大的。因此，即使價格可能稍有優惠的情況下，在購買房屋時儘量規避這樣的賣方。

2、合同約定較為明確詳細，並且儘可能約定較高的違約金

房屋的購買到真正實際可以交易過戶，往往這其中至少存在3到4年，如遇上2016年房價暴漲的情形，很多賣房人會出現心態失衡而後出現鋌而走險的情況。此時在合同中約定一個較高的違約金就顯得比較重要，這樣很有可能會打消一些賣方人違約的心思。比如說將違約金提高到總房價的300%亦或是房屋差價損失的一點幾倍，讓賣房人覺得無利可圖。

3、儘早交房，並實際佔有房屋

簽訂購買動遷房合同後，應儘早叫賣方人交付房屋，畢竟動遷房不像二手房那樣可以進行網籤，那麼儘早交房也可減少賣方人存在一房二賣的可能性。同時，買房人實際入住房屋，則對於防範法律風險是非常有幫助的。當然，在交付房屋時，辦理交接手續這樣是最好不過的。

4、注意交易過戶時間及賣家是否辦理小產證

簽訂買賣合同後應當注意大產證辦理時間（一般大產證滿三年，動遷房一般即可交易過戶），其後應當注意賣方何時辦理小產證，待其辦理出小產證後，最好由買房保管。在滿足過戶條件時，第一時間通知賣方進行交易過戶，雙方進行交易過戶。

不難發現，購買未能交易的動遷房風險較大，我們在購買時應該做好充分了解的情況下進行購買。