'最高院：買受人未以滌除抵押權並辦理過戶登記的應認定存在過錯'

最高院：房產被設定抵押後至查封前買受人未採取積極措施以滌除抵押權並辦理過戶登記的應認定存在過錯

裁判要旨

在出賣人就案涉房產設定抵押時，買受人仍未付清全部價款。尤其是在買受人主張抵押前就已佔有、使用案涉房產的情況下，其仍未在抵押前付清全部價款，故難以認定買受人對於房產未能過戶完全不存在其自身原因。此外，買受人對抵押的風險應當是明知的，在案涉房產被設定抵押後至查封前，其理應及時行使權利。但其未能提供充分證據證明其在知曉抵押事實後曾採取過積極措施以滌除抵押權並辦理過戶登記，因此，應當承擔房產未能過戶的相應後果。

案例索引

《山東天柱建設監理諮詢有限公司與吳法順及山東省聊城市魯昌房地產開發公司案外人執行異議之訴案》【（2017）最高法民再263號】

爭議焦點

當買受人不能滌除抵押權構成過錯嗎嗎？

裁判意見

最高院認為：

一、關於買受人對於未過戶是否存在過錯。雖然魯昌公司已於2009年就案涉房產設定抵押，此後該房產客觀上存在過戶的障礙。但因天柱監理公司未及時支付全部價款，在魯昌公司就案涉房產設定抵押時，天柱監理公司仍未付清全部價款。尤其是在天柱監理公司主張魯昌公司早在2007年8月就已將案涉房產交付天柱監理公司佔有、使用的情況下，其仍未在抵押前付清全部價款，故難以認定房產未能過戶完全不存在其自身原因。此外，天柱監理公司對抵押的風險應當是明知的，在案涉房產被設定抵押後至查封前，其理應及時行使權利。但天柱監理公司未能提供充分證據證明其在知曉抵押事實後曾採取過積極措施以滌除抵押權並辦理過戶登記，因此，應當承擔房產未能過戶的相應後果。

二、關於本案在認定天柱監理公司未支付全部價款的情況下，該公司能否主張將剩餘價款交付法院，並就案涉房產排除執行的問題。對此，不能僅以《異議複議規定》第二十八條第三項規定的“已按照合同約定支付部分價款且將剩餘價款按照人民法院的要求交付執行”規定本身作為請求支付剩餘價款以排除執行的充分條件，還應結合是否已經滿足該條規定的其他要件進行綜合判斷。鑑於天柱監理公司所提供的證據，尚不足以證明其已合法佔有、使用案涉房產且未過戶不存在其自身原因，《異議複議規定》第二十八條第三項以外的其他要件並未滿足，因此，天柱監理公司提出的其具有排除執行的民事權益，或者將剩餘價款交付法院以排除執行的主張，不能成立。