917房產網開通了一個免費問答通道
我們找了一些具有代表性的提問
抹掉隱私信息跟大家分享一下
Q&A | 壹
問答關鍵詞：外地有房、首套房認定、首付比例
【問】 老師你好，我在老家南平有一套房子，現在房子賣了按揭也還完了，如果我在廈門買房算不算首套？按揭比例是不是三成？我兒子26歲，目前有廈門戶籍，如果以我兒子的名義購買呢？
【答】 謝康：廈門的政策是認房又認貸，既要看你在廈門是否有房，也要看你之前名下是否有過房貸記錄（房貸記錄是看全國的）。二者只要佔其一，在廈門買房就算二套，最低首付是4成，如果此前有房貸記錄，不管是否已還清，首付比例都按二套來。
你的情況是之前在老家有辦理過房貸按揭，如果以你的名義在廈門買房，即使房貸已經還清，再買也是算二套，也就是說首付比例最低是4成。不過根據近期廈門各大銀行釋放出來的信息，如果你此前的房貸已還清，那麼在廈門買房貸款利率是可以享受首套標準的，也就是基準利率（當前基準利率是4.9%，首套不上浮）。
如果你兒子名下在廈門沒有房產，且沒有房貸記錄，那麼在廈門是可以按最低三成首付購房的。
Q&A | 貳
問答關鍵詞：賣舊換新、總價300萬、置換原則
【問】 老師你好。名下兩套房，一套海滄天源自住，一套天心島90方，樓層比較低，之前一直在出租，中介估價300萬左右能成交，打算賣掉天心島那套換馬鑾灣的中央公園，或者馬鑾灣1號的新房，這樣操作有風險嗎？謝謝。
【答】 謝康：天心島90平的戶型還是很不錯的，比較方正，有贈送入戶花園，而且還是三房戶型。不管是地段、學區、交通還是配套，天心島的優勢都很明顯。如果一定要說有什麼不足，可能就是小區整體的品質差那麼點意思。
賣掉成熟板塊的二手房置換新房，風險肯定是有的，另外也要看你打算置換的房子是不是有非買不可的吸引力。對於置換原則，此前我已經說過很多次：只要能換到品質更好的房子或者更好的地段，就不大會吃虧，如果能兩者兼得，那更好。
具體操作其實也不難。如果有多餘的房票，那肯定是先買後賣更穩妥。但如果只能先賣一套才能置換的話，那就先賣掉手上多餘的房子。目前廈門二手房市場有逐漸低迷的趨勢，購房者對價格比較敏感，下行壓力還是比較大的。整個下半年走勢，我個人都不是太看好，決定置換的話不如抓住當下這個窗口期。
至於中央公園或者馬鑾灣1號，兩個樓盤不論是地段、配套還是產品定位，其實都相差不大。你可以前往售樓處對比了解，有時候買房也需要眼緣。
Q&A | 叄
問答關鍵詞：常住翔安、改善置換、學區房
【問】 我在島內軟件園二期工作，老婆在翔安新店工作，常住翔安東方新城93方三房，但小區品質不是很好，另有集美蓮花新城一期89方毛坯兩房。想改善置換，最好有學區，寶寶明年9月上小學，希望劃片到好點的小學，請問如何操作？
【答】 小麥：你目前家庭名下已經有兩套住宅，考慮到房票的問題，要置換隻能賣掉其中一套。如果你打算置換品質更好的新房，那就建議賣掉蓮花新城。雖然蓮花新城在小區品質、地段價值、升值前景等方面都會比東方新城更有優勢，但考慮到你們夫妻二人的工作地點、置換期間的居住問題、孩子的上學問題，保留東方新城還是很有必要的。東方新城劃片的新翔小學畢竟是市直屬學校，保留這套房子起碼不會影響到你孩子未來的上學問題。
至於置換到哪裡，那就要看你的總價承受能力。經濟能力足夠，可以到翔安南部新城一帶，保利和光城悅、國貿天成、遠洋天和、融創東南府、金地前海灣都是很多改善需求的選擇目標。
最後關於學區有必要提醒你，雖然南部新城這邊有不少在建的優質名校，但新房在正式交付之前學區劃片都是不確定的，即使學校和這個樓盤僅一路之隔，只要教育局沒有公佈最終的學區劃片，就依然存在變數，這也是前面建議你保留東方新城的一個原因，買房不能影響學區和生活品質，這是前提。
如果您對樓市或買房有任何疑問，可在本文下方直接留言，我們將第一時間為您解答。
主編丨謝康 文丨謝康