“田園綜合體”已經在遍地開花，但在資本逐利中，農業的基礎性地位如何體現，農業在整體產業佈局中如何發展，如何做好利益平衡，讓農民成為真正主體並由此獲益，值得思考。

土地難題

土地問題一直被認為是田園綜合體落地的難點之一。按照要求，農民是田園綜合體的主體，且農業是產業鏈中的基礎性產業，在一二三產業的互促融合發展形成大農業範疇。土地的有效足夠供給，成為田園綜合體建設的關鍵。

現今涉及到的可用土地：農民自有住宅、閒置宅基地；農村集體建設用地；四荒地，荒山、荒溝、荒丘和荒灘；城鄉建設用地增減掛鉤;對投資建設連片面積達到一定規模的高標準農田、生態公益林等。但也存在多條用地紅線：不得佔用基本農田、不得超越土地利用規劃、嚴禁隨意擴大設施農用地範圍。

調查顯示，現在採取的規避辦法是：用設施農用地的名義直接進行餐飲住宿的建設；以建設臨時生產用房名義進行修建；建築採用架空結構，以滿足不破壞耕作層的要求；修建木屋或鋼架房，即使查處也能低成本拆除；以建設溫室大棚的方式建餐廳; 用可移動的集裝箱和房車進行餐飲住宿活動。去年大棚房問題整治，讓“打擦邊球”變得相當困難！

目前，田園綜合體的主流土地獲取方式有四種：

1、採用土地銀行的方式；

2、建立以土地股份為基礎的合作社；

3、農村閒置宅基地及廢棄園地的指標整理與農林復墾；

4、土地置換、租賃、入股聯營等。

政策方面倒是呈利好趨勢。2018年的一號文件提出，允許通過村莊整治、宅基地整理等節約的建設用地採取入股、聯營等方式，重點支持鄉村休閒旅遊養老等產業和農村三產融合發展；

完善農業用地政策，積極支持農產品冷鏈、初加工、休閒採摘、倉儲等設施建設。

但我國農民戶均經營土地少，多為一家一戶小規模經營，形成較為零散的地塊，對田園綜合體大面積的土地利用形成制約。也就是說，田園綜合體的大量用地要獲得很多農民的許可，利益主體眾多且複雜多樣化，對農業農村發展項目建設的積極性各有不同，一旦未達成統一意見，整個項目建設將受到不利影響。和農民一起致富，才是正確地拿地方式！

社會資本的挑戰

田園綜合體的業態模式為“農業+文旅+地產”，完善的田園綜合體是一個包含農林牧漁、加工、餐飲、旅遊等行業的複合載體 。社會資本進入，為鄉村形態改變提供了更多可能。田園綜合體運營團隊等人才的欠缺，是目前田園綜合體建設的一個難題，導致一些規劃設計方向走偏，或難以落地。

區別於現代農業園區和農業綜合體，田園綜合體的產業構成除了農貿科教等，還有文旅康養、地產、會展、環保等業態，其充分考慮主客共享，不單追求經濟效益，更要求綜合效益。田園綜合體的三個核心是田園生產、田園生活和田園景觀。

田園東方創始人兼CEO張誠曾表示，“綜合體”理應是跨產業、跨功能的綜合規劃，具體到項目當中就是多功能、多業態的綜合運營，這就要求項目的運營方能夠深入挖掘當地的各種資源，推進農業產業與旅遊、教育、文化、康養等產業深度融合。

農民利益需保障

農民是田園綜合體的核心主體。在現今的田園項目中，農民收益主要來自三方面：以農村土地入股村集體公司和鄉村運營平臺，定期分紅，或者出租土地獲取租金;成為企業員工獲取勞動報酬；土地及地上附著物一次性補償。

企業或平臺公司的收益同樣主要有三塊：實現完整業態後，通過產業經營獲取經營性收入;酒店、民宿社區等配套實現收益;周邊配套土地升值。

政府角色的走向就變得很關鍵。政府更應該是利益協調方或平衡者，更多站在弱勢一方，也就是農民一方，保護原住民的利益，並考慮如何保持三農問題的均衡發展。如何做長產業鏈，提高延伸價值，農民利益如何保障等都是挑戰。

農民利益的保障，其實不僅僅是經濟利益，還包括文化利益。在真正的田園綜合體裡，不僅有老農民，更有被鄉村吸引、願意從城市迴歸鄉村、參與農村發展的新農民。實現傳統和現代的對接溝通，田園綜合體才更具市場價值。

作為企業而言，2019年或許是艱難的一年

土地上的非農設施都被拆了……

基本農田上不知道種什麼更好……

承包了很多土地卻不知道怎麼做……

●2019年有哪些新政策？ ●大棚房整治後如何發展？●傳統農業如何轉型升級？●農產品如何銷售得更好？●農場的特色IP如何打造？●文旅規劃如何運營落地？●研學營地如何開發運營？鄉村民宿如何開發運營

……

面對這些問題，農學谷商學院特推出2019休閒農業和鄉村旅遊開年大課——明思路、重運營，助立休閒農業與鄉村旅遊新發展！新年伊始，何不送自己或你最愛的人一份特別的禮物呢？——用學習點亮智慧，用努力實現夢想！

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