作者莫開偉系中國知名財經作家 中國地方金融研究院研究員
曾經，為了去庫存， 一些地方政府擬將在原來支持城市居民基礎上，增加對農民與農民工購房支持力度。
曾經，我國房地產市場趨冷，商品房庫存較大，尤其三四線城市去庫存壓力山大。當此之時，住建部擬出臺加大農民進城購房政策力度，而之前，不少地方政府也陸續出臺了支持農民進城購房各種優惠鼓勵政策。因此，住建部之舉可以理解；但在筆者看來，鼓勵農民進城大規模購房不宜全面推廣，因為雖對房地產去庫存化起到一定作用，但同時也會帶來不少社會問題，並且不一定能達到政策預設目的。
作者莫開偉系中國知名財經作家 中國地方金融研究院研究員
曾經，為了去庫存， 一些地方政府擬將在原來支持城市居民基礎上，增加對農民與農民工購房支持力度。
曾經，我國房地產市場趨冷，商品房庫存較大，尤其三四線城市去庫存壓力山大。當此之時，住建部擬出臺加大農民進城購房政策力度，而之前，不少地方政府也陸續出臺了支持農民進城購房各種優惠鼓勵政策。因此，住建部之舉可以理解；但在筆者看來，鼓勵農民進城大規模購房不宜全面推廣，因為雖對房地產去庫存化起到一定作用，但同時也會帶來不少社會問題，並且不一定能達到政策預設目的。
筆者這麼說，並非無中生有，因為從目前看，讓大量農民進城購房的現實經濟條件尚未具備，尤其社會保障機制不健全會成為制約農民進城購房重要障礙。一方面，農民數量雖然龐大，但總體購買力有限，而且還會給農村帶來諸多發展“後遺症”。中國農業人口雖然龐大，部分農民也確實有進城購房需求，但這種需求並不能轉化為現實購買力；同時還要考慮一個重要因素，在外打工有購買能力的農民已基本在城裡購房，城區農民雖然收入高，但大都有安置房和自主建房，購買需求不大。顯然，在受到農業比較效益低下、收入增長緩慢等因素影響之下，真正有進城購房能力的農民比例極其微小。而且，還有一個重要問題需考慮，如果以暫時給予低首付、降低購房契稅、購房補貼等政策“引誘”農民購房，讓部分購房農民揹負沉重債務，農民由於缺乏穩定還貸來源，會被房貸壓得喘不過氣來，既影響生活質量，又影響對農業生產投入，不利穩定農業生產，相信這是誰也不願看到的結果。
作者莫開偉系中國知名財經作家 中國地方金融研究院研究員
曾經，為了去庫存， 一些地方政府擬將在原來支持城市居民基礎上，增加對農民與農民工購房支持力度。
曾經，我國房地產市場趨冷，商品房庫存較大，尤其三四線城市去庫存壓力山大。當此之時，住建部擬出臺加大農民進城購房政策力度，而之前，不少地方政府也陸續出臺了支持農民進城購房各種優惠鼓勵政策。因此，住建部之舉可以理解；但在筆者看來，鼓勵農民進城大規模購房不宜全面推廣，因為雖對房地產去庫存化起到一定作用，但同時也會帶來不少社會問題，並且不一定能達到政策預設目的。
筆者這麼說，並非無中生有，因為從目前看，讓大量農民進城購房的現實經濟條件尚未具備，尤其社會保障機制不健全會成為制約農民進城購房重要障礙。一方面，農民數量雖然龐大，但總體購買力有限，而且還會給農村帶來諸多發展“後遺症”。中國農業人口雖然龐大，部分農民也確實有進城購房需求，但這種需求並不能轉化為現實購買力；同時還要考慮一個重要因素，在外打工有購買能力的農民已基本在城裡購房，城區農民雖然收入高，但大都有安置房和自主建房，購買需求不大。顯然，在受到農業比較效益低下、收入增長緩慢等因素影響之下，真正有進城購房能力的農民比例極其微小。而且，還有一個重要問題需考慮，如果以暫時給予低首付、降低購房契稅、購房補貼等政策“引誘”農民購房，讓部分購房農民揹負沉重債務，農民由於缺乏穩定還貸來源，會被房貸壓得喘不過氣來，既影響生活質量，又影響對農業生產投入，不利穩定農業生產，相信這是誰也不願看到的結果。
另一方面，其次，農民進城買房，相應就業、就醫、就學等措施仍是瓶頸。商品房庫存多集中在三四線城市，尤其地級城市和縣城，這些地區往往是社會公共資源如交通、學校、醫院等城市基礎設施建設相對落後與薄弱地區，滿足原有居民都存在一定困難，再承接更多農民進城談何容易。而且這些地區大都是實體經濟不發達，提供就業崗位有限，再吸引大批農民進城購房落戶，找不到適合就業崗位，僅買一套房子又如何能讓農民在城裡安身立命？再一方面，農民進城買房，存在使用率不高問題，同樣存在商品房資源浪費。農民進城買房找不到工作，僅買套房子放在城裡，入住率不高，這種情況目前在不少農民購房城市普遍存在。而且，這些地區城市本身房價不高，居民擁有住房比例較高，農民購買的房子即便自己不住，也不一定能租得出去，農民購房其實也存在很大浪費機率，只不過原來由房企商品房空置轉化成了農民購買後的商品房空置，把房地產危機轉化到了農民身上，這很不可取。
作者莫開偉系中國知名財經作家 中國地方金融研究院研究員
曾經，為了去庫存， 一些地方政府擬將在原來支持城市居民基礎上，增加對農民與農民工購房支持力度。
曾經，我國房地產市場趨冷，商品房庫存較大，尤其三四線城市去庫存壓力山大。當此之時，住建部擬出臺加大農民進城購房政策力度，而之前，不少地方政府也陸續出臺了支持農民進城購房各種優惠鼓勵政策。因此，住建部之舉可以理解；但在筆者看來，鼓勵農民進城大規模購房不宜全面推廣，因為雖對房地產去庫存化起到一定作用，但同時也會帶來不少社會問題，並且不一定能達到政策預設目的。
筆者這麼說，並非無中生有，因為從目前看，讓大量農民進城購房的現實經濟條件尚未具備，尤其社會保障機制不健全會成為制約農民進城購房重要障礙。一方面，農民數量雖然龐大，但總體購買力有限，而且還會給農村帶來諸多發展“後遺症”。中國農業人口雖然龐大，部分農民也確實有進城購房需求，但這種需求並不能轉化為現實購買力；同時還要考慮一個重要因素，在外打工有購買能力的農民已基本在城裡購房，城區農民雖然收入高，但大都有安置房和自主建房，購買需求不大。顯然，在受到農業比較效益低下、收入增長緩慢等因素影響之下，真正有進城購房能力的農民比例極其微小。而且，還有一個重要問題需考慮，如果以暫時給予低首付、降低購房契稅、購房補貼等政策“引誘”農民購房，讓部分購房農民揹負沉重債務，農民由於缺乏穩定還貸來源，會被房貸壓得喘不過氣來，既影響生活質量，又影響對農業生產投入，不利穩定農業生產，相信這是誰也不願看到的結果。
另一方面，其次，農民進城買房，相應就業、就醫、就學等措施仍是瓶頸。商品房庫存多集中在三四線城市，尤其地級城市和縣城，這些地區往往是社會公共資源如交通、學校、醫院等城市基礎設施建設相對落後與薄弱地區，滿足原有居民都存在一定困難，再承接更多農民進城談何容易。而且這些地區大都是實體經濟不發達，提供就業崗位有限，再吸引大批農民進城購房落戶，找不到適合就業崗位，僅買一套房子又如何能讓農民在城裡安身立命？再一方面，農民進城買房，存在使用率不高問題，同樣存在商品房資源浪費。農民進城買房找不到工作，僅買套房子放在城裡，入住率不高，這種情況目前在不少農民購房城市普遍存在。而且，這些地區城市本身房價不高，居民擁有住房比例較高，農民購買的房子即便自己不住，也不一定能租得出去，農民購房其實也存在很大浪費機率，只不過原來由房企商品房空置轉化成了農民購買後的商品房空置，把房地產危機轉化到了農民身上，這很不可取。
而且，目前鼓勵農民進城購房，其實也是一種經濟短期行為，對中國房地產業長期有序發展及產業經濟結構調整不利。一是鼓勵農民進城購房一旦成為一種政府推動行為，就會成燃燒全國的“燎源之勢”，使房地產市場調節變成了政府行政調節，既損害了房地產發展的市場化模式，也使通過鼓勵農民買房促使房企擺脫困難成為未來一種普遍方式，加劇房企對政府依賴，也會使房企不會珍惜輕易擺脫的困局，從而“好了傷疤忘了痛”，更會加劇新一輪惡性競爭，把房地產業推向更加無序發展深淵。另一方面，房地產業輕易脫困，不僅會讓房企再次滋生擴張慾望，也會再次將地方政府一切經濟行為綁架在房地產身上：會重新把支持經濟發展重心放在房地產業上，失去對實體經濟支持動力和信心，土地財政臍帶無法剪斷，更會加劇對土地財政依賴。同時，房地產再次復活，雖然也可能會推動房地產上下游產業譬如鋼鐵、水泥等產能過剩行業暫時脫困，但會讓這些企業象喝上了“麻醉品”，缺乏轉型升級動力，加大中國產業經濟結構調整難度，從而延緩中國經濟轉型升級步伐。顯然，讓房地產業儘快去庫存化和脫困，不應把希望寄託在鼓勵農民進城購房政策上；解鈴還須繫鈴人，其根本出路還在於政府轉變房地產發展思路；出現今天房地產困局，既與政府無限推動、把房地產作為支柱產業及房企擴張慾望惡性膨脹有關，也與政府將土地出讓金和各類與房地產有關稅費拉昇到高位有關。因此，讓房地產業走出困局，各級政府應切實改變房地產推動經濟增長方式，加大“減稅讓利”步伐，降低土出讓金、大幅減免與房地產有關稅費，推動房企降低開發成本，最終降低房價，讓城鎮低收入人群都能購得起房，不成為“房奴”。而且，在房企商品房銷售價格上加大監督力度，進一步縮小開發成本與銷售價格差異，遏制房地產暴利，從而抑制開發商開發衝動，使整個房地產業步入良性發展軌道。此外，政府可考慮將現有庫存房子通過整體購買方式將其轉化為城鎮居民安置房或保障房，真正為去庫存化助力。
因此，對農民進城買房，我們最好的政策應是既不限制也不鼓勵，一切要順其自然，更要遵循客觀經濟規律。只有等農民收入大幅增長經濟能力增強、實體經濟全面脫困、城市就業崗位大幅增長、城市基礎設施更加完備、社會保障更加全面之後，再鼓勵農民進城買房才是最合適的選擇。
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作者莫開偉系中國知名財經作家 中國地方金融研究院研究員
曾經，為了去庫存， 一些地方政府擬將在原來支持城市居民基礎上，增加對農民與農民工購房支持力度。
曾經，我國房地產市場趨冷，商品房庫存較大，尤其三四線城市去庫存壓力山大。當此之時，住建部擬出臺加大農民進城購房政策力度，而之前，不少地方政府也陸續出臺了支持農民進城購房各種優惠鼓勵政策。因此，住建部之舉可以理解；但在筆者看來，鼓勵農民進城大規模購房不宜全面推廣，因為雖對房地產去庫存化起到一定作用，但同時也會帶來不少社會問題，並且不一定能達到政策預設目的。
筆者這麼說，並非無中生有，因為從目前看，讓大量農民進城購房的現實經濟條件尚未具備，尤其社會保障機制不健全會成為制約農民進城購房重要障礙。一方面，農民數量雖然龐大，但總體購買力有限，而且還會給農村帶來諸多發展“後遺症”。中國農業人口雖然龐大，部分農民也確實有進城購房需求，但這種需求並不能轉化為現實購買力；同時還要考慮一個重要因素，在外打工有購買能力的農民已基本在城裡購房，城區農民雖然收入高，但大都有安置房和自主建房，購買需求不大。顯然，在受到農業比較效益低下、收入增長緩慢等因素影響之下，真正有進城購房能力的農民比例極其微小。而且，還有一個重要問題需考慮，如果以暫時給予低首付、降低購房契稅、購房補貼等政策“引誘”農民購房，讓部分購房農民揹負沉重債務，農民由於缺乏穩定還貸來源，會被房貸壓得喘不過氣來，既影響生活質量，又影響對農業生產投入，不利穩定農業生產，相信這是誰也不願看到的結果。
另一方面，其次，農民進城買房，相應就業、就醫、就學等措施仍是瓶頸。商品房庫存多集中在三四線城市，尤其地級城市和縣城，這些地區往往是社會公共資源如交通、學校、醫院等城市基礎設施建設相對落後與薄弱地區，滿足原有居民都存在一定困難，再承接更多農民進城談何容易。而且這些地區大都是實體經濟不發達，提供就業崗位有限，再吸引大批農民進城購房落戶，找不到適合就業崗位，僅買一套房子又如何能讓農民在城裡安身立命？再一方面，農民進城買房，存在使用率不高問題，同樣存在商品房資源浪費。農民進城買房找不到工作，僅買套房子放在城裡，入住率不高，這種情況目前在不少農民購房城市普遍存在。而且，這些地區城市本身房價不高，居民擁有住房比例較高，農民購買的房子即便自己不住，也不一定能租得出去，農民購房其實也存在很大浪費機率，只不過原來由房企商品房空置轉化成了農民購買後的商品房空置，把房地產危機轉化到了農民身上，這很不可取。
而且，目前鼓勵農民進城購房，其實也是一種經濟短期行為，對中國房地產業長期有序發展及產業經濟結構調整不利。一是鼓勵農民進城購房一旦成為一種政府推動行為，就會成燃燒全國的“燎源之勢”，使房地產市場調節變成了政府行政調節，既損害了房地產發展的市場化模式，也使通過鼓勵農民買房促使房企擺脫困難成為未來一種普遍方式，加劇房企對政府依賴，也會使房企不會珍惜輕易擺脫的困局，從而“好了傷疤忘了痛”，更會加劇新一輪惡性競爭，把房地產業推向更加無序發展深淵。另一方面，房地產業輕易脫困，不僅會讓房企再次滋生擴張慾望，也會再次將地方政府一切經濟行為綁架在房地產身上：會重新把支持經濟發展重心放在房地產業上，失去對實體經濟支持動力和信心，土地財政臍帶無法剪斷，更會加劇對土地財政依賴。同時，房地產再次復活，雖然也可能會推動房地產上下游產業譬如鋼鐵、水泥等產能過剩行業暫時脫困，但會讓這些企業象喝上了“麻醉品”，缺乏轉型升級動力，加大中國產業經濟結構調整難度，從而延緩中國經濟轉型升級步伐。顯然，讓房地產業儘快去庫存化和脫困，不應把希望寄託在鼓勵農民進城購房政策上；解鈴還須繫鈴人，其根本出路還在於政府轉變房地產發展思路；出現今天房地產困局，既與政府無限推動、把房地產作為支柱產業及房企擴張慾望惡性膨脹有關，也與政府將土地出讓金和各類與房地產有關稅費拉昇到高位有關。因此，讓房地產業走出困局，各級政府應切實改變房地產推動經濟增長方式，加大“減稅讓利”步伐，降低土出讓金、大幅減免與房地產有關稅費，推動房企降低開發成本，最終降低房價，讓城鎮低收入人群都能購得起房，不成為“房奴”。而且，在房企商品房銷售價格上加大監督力度，進一步縮小開發成本與銷售價格差異，遏制房地產暴利，從而抑制開發商開發衝動，使整個房地產業步入良性發展軌道。此外，政府可考慮將現有庫存房子通過整體購買方式將其轉化為城鎮居民安置房或保障房，真正為去庫存化助力。
因此，對農民進城買房，我們最好的政策應是既不限制也不鼓勵，一切要順其自然，更要遵循客觀經濟規律。只有等農民收入大幅增長經濟能力增強、實體經濟全面脫困、城市就業崗位大幅增長、城市基礎設施更加完備、社會保障更加全面之後，再鼓勵農民進城買房才是最合適的選擇。
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