中國之前是一個傳統農業大國，農村人口占了絕大多數，大家往前數三代，很多的根都可以追溯到農村去。但是，以前的農村宅基地、房屋不值錢，人們拼盡全力去爭取城鎮居民戶口，成為居民戶後，也不在乎農村那點小利益了。經過幾十年的發展，現在情況已經不一樣了，農村戶口反而成了香餑餑，享受著各種國家給的權益、補貼，城鎮居民戶口轉為農村戶口反而難上加難。

雖然戶口不能轉回農村，但大部分人還是有親屬在農村啊，那他們能不能繼承農村宅基地使用權及房屋呢？

目前大部分的觀點是農村宅基地屬於農村集體所有，宅基地使用權只能由本集體組織成員享有，因此宅基地使用權不能作為遺產進行繼承,而宅基地上的房屋是公民個人合法的財產，可以作為遺產繼承。但是，我國實行“房地一體主義”，即“房隨地走”“地隨房走”，這就導致了實踐中出現了一些無法從目前理論上解決的現象，本文嘗試分析一些彆扭的現象，以期兩者能逐步統一。

先來看一個案例，下面有請“反方選手”案例上場。

上海市奉賢區人民法院審理的陳雪紅等訴陳小芳宅基地繼承糾紛案，該案分析了農村宅基地房屋拆遷補償繼承糾紛的處理原則：分為房屋補償和宅基地使用權補償。

關於地上物的補償，應當歸屬房屋權利人。房屋權利人已死亡的，拆遷補償款可按繼承關係處理。本案中，原告主張分割宅基地房屋拆遷補償款，於法有據。係爭房屋經農村宅基地使用權登記，未進行新建、翻建、改擴建的，以農村宅基地使用權證核定人員為房屋的權利人。因此，該宅基地房屋系家庭共同所有，已死亡的人的份額，作為遺產由各自繼承人繼承。

關於宅基地使用權的補償，由於宅基地使用權具有很強的身份屬性，系農村集體經濟組織無償提供給本集體成員享有的，並且按戶計算。當一戶出現人口減少，宅基地仍是由一戶中剩餘的成員共同使用，宅基地使用權的補償款則由該戶剩餘的成員共同所有。本案中，根據宅基地使用權證核定的人員，原告並非係爭宅基地使用權人，而宅基地使用權人金引明與金建東已死亡，係爭房屋的宅基地使用權當歸屬被告陳小芳。因此，宅基地使用權的補償款234129元應由被告陳小芳所有。

這個案例中，區分得非常清楚，宅基地上的房屋，可以繼承；宅基地使用權，不能繼承，由剩餘的宅基地使用權人單獨享有。但是，本案的特殊性是在於訟爭房產已被徵收，繼承的只是補償款，這個是相對容易解決的。

筆者老家在農村，據自己瞭解，農村的宅基地使用權及房屋繼承問題，遠比上述案例複雜：

一、繼承人中，一部分是原先的宅基地使用權人，一部分是城鎮戶籍居民。那好，大家都有權繼承房屋，而該房屋所在的宅基地是必然被同時佔用的，除了是被徵收以外，只是佔有、使用、收益的話，擁有的權利幾乎是一模一樣的，無法區分本集體經濟組織成員的優勢，即使是買賣，也很少區分宅基地使用權多少錢、房屋多少錢。

二、城鎮戶籍居民繼承農村房屋後翻建、改擴建的問題。按主流觀點來看，你繼承就繼承了，不能翻修翻建，只能等房子慢慢破損直至倒塌，然後集體把宅基地使用權收回去。感覺挺荒唐的，深山裡的土木老房子三五年不管可能會倒塌了，但如果是新建不久的又在較中心的框架結構的房子，有人打理的話三五十年都還在呢。這個涉及公平的問題，怎麼解決呢？

三、還是翻修、改擴建的問題，老房子住久了，部分原先的宅基地使用權人想翻修、改擴建沒有問題，配上衛生間、開通窗戶，讓房子住起來更舒服一點，但對於城鎮戶籍的繼承人來說，這是致命的，老房子不動還有份，一動啥都沒了。這個是最現實的矛盾，怎麼解決呢？

四、有的老房子在道路兩旁，為了美觀，政府有時候還會出資修整；有的老房子在建設美麗鄉村的背景下，成為了景點，翻修是必然的事。這些情況下，城鎮戶籍居民繼承人不同意翻修還不行，當然同意了，人家也不敢剝奪他的所有權。

這些客觀事實的存在，與理論確實是不相符啊。所以，下面再來看一個案例，有請“正方選手”案例上場。

山西省忻州市忻府區人民法院審理的薛萬田訴忻州市忻府區人民政府土地行政登記案，該案經歷了二審，確認了城鎮戶籍的繼承人因繼承房屋佔用農村宅基地的，可按規定登記發證。

二審生效判決書認為：薛萬田作為薛三明、於降魚二人的兒子，對涉及薛三明、於降魚二人合法財產具有繼承權。雖然薛萬田是城鎮戶籍人口，但不能據此喪失對集體土地性質的宅基地使用權的繼承權。根據2011年《國土資源部、中央農村工作領導小組辦公室、財政部、農業部關於農村集體土地確權登記發證的若干意見》第六條：“已擁有一處宅基地的本農民集體成員、非本農民集體成員的農村或城鎮居民，因繼承房屋佔用農村宅基地的，可按規定登記發證，在《集體土地使用證》記事欄應註記‘該權利人為本農民集體原成員住宅的合法繼承人’。”所以薛萬田對本案訴爭宅基地使用權擁有繼承權。

這個案例，從“地隨房走”的原則出發，確認城鎮戶籍居民因繼承房屋而佔用農村宅基地，從而得出事實上宅基地使用權得以“繼承”。另外，在國土資發[2008]146號《國土資源部關於進一步加快宅基地使用權登記發證工作的通知》第三條第一款規定：“嚴格落實農村村民一戶只能擁有一處宅基地的法律規定。除繼承外，農村村民一戶申請第二宗宅基地使用權登記的，不予受理”。從這個規定反過來的意思就是說可以因繼承獲得宅基地了。

鑑於目前理論與實踐的脫節，案例與案例的不同，筆者收集了一些做法與意見，拋磚引玉，大家一起探討一下，看能不能提供一些更好的建議。

一、福建省的鄉村，前幾年有推行一個措施，就是沒有人住的老房子，政府找到所有者或者繼承人，達成協議，一戶補貼幾萬塊錢，由政府組織拆掉、推平房屋，然後種上樹苗，幾年以後，鬱鬱蔥蔥，就跟旁邊樹林融為一體了。這個措施老百姓得到利益，要內部分配也好分配，所以挺受老百姓歡迎的。

二、有的人認為《土地管理法》第六十二條明確規定農村村民一戶只能擁有一處宅基地。此種情形下的繼承往往使已有宅基地者又獲得一處宅基地，直接違反了我國現行法律所確定的“一戶一宅”的原則。“房地一體”原則本身沒有錯，但並不能適用農村宅基地使用權上的房屋，因為法律對這一問題作出了“一戶一宅”的原則限制，按照特別法優於一般法原則，也只能適用《土地管理法》的規定。集體經濟組織之外的繼承人不能繼承宅基地使用權及房屋，集體經濟組織給予不能繼承房屋所有權的繼承人一定的金錢作為經濟補償。

三、有的人認為可以繼承，如果繼承人均為非集體經濟組織成員的，應當在合理期限內轉讓房屋及宅基地，原集體經濟組織成員有優先購買權，這項規則稱為“強制轉讓規則”。這可以在允許宅基地使用權繼承的情況下化解農村土地資源緊張與一戶擁有多處宅基地的矛盾。

四、筆者認為，中國接下來的人口是往下降的，農村的人口更是往城市湧，農村的土地荒了多少都不知道，有些沒辦法耕作的地方直接種上樹了，因此農村土地資源緊張應該不是一個命題了，適度放寬對農村宅基地使用權及房屋的繼承是可以的，就是允許在原先繼承的範圍內可以翻修翻建，但不能擴展。實際上，一些翻修翻建的老房子，有些在外拼搏事業有成的城市戶籍繼承人出資還更多，因為他也認可老房子是他的根，如果僅僅因為翻修翻建就喪失宅基地使用權了，對這些人回鄉參與建設的情懷也是一個打擊。

農村宅基地使用權及房屋繼承的問題，目前還是一個開放式的問題，您怎麼看呢？