文/樓市大家談（quanadcom）
小產權轉正的問題一直被提及多年，然而目前仍然是一個虛影，購買小產權房並無法辦理房產證，且存在一個最大的問題，那就是農村住房買賣究竟是否被允許。隨著城市的不斷擴張，農村的住房買賣也開始變得頻繁，然而農村的住房真的完全不允許買賣嗎？有沒有哪種情況令農村住房買賣起效？
農村房屋之所以存在特殊性，在於農村的房屋其實是建造在宅基地之上，而根據物權法的規定，宅基地屬於集體，並不允許轉賣，但是，農村的宅基地卻允許在本集體內進行轉讓，也就是說，假如轉讓對象屬於本集體內，宅基地的轉讓是成立的，經過村委會審批之後，宅基地一旦被正式轉出，就與原擁有者毫無關係，而建造在宅基地之上的房子，在轉讓宅基地的同時允許轉賣。
轉讓宅基地和轉賣小產權房存在什麼區別呢？如果只是購買了建造在宅基地上的小產權房，那麼買主可以向村委會等組織申請，獲得房子的產權，並獲得類似於房產證的特殊文件證明，但是無法擁有宅基地，也就是說，宅基地遺傳給自己的兒女，一旦該房屋遭遇拆遷，也僅能獲得房屋拆遷補償，宅基地補償歸原宅基地擁有者。
農村住房的買賣在本集體內可以起效，然而，如果是該集體的村民，比如說城市居民，可以購買農村的小產權房嗎？從法律上來看，一般是不允許的。即使城市居民與農村房主私下達成了協議，然而一旦雙方翻臉之時，該協議其實並不能起效，得不到法律的認可，不僅宅基地與城市居民無關，即使遇上拆遷之時，房子的補償甚至也與城市買主無關，原先簽訂的合同也屬於無效合同。關於這方面的案例，也是數不勝數，然而，也存在幾種特殊情況，城市居民所購的農村小產權房，依然被法律所認可。
1、 假如房主將宅基地上所建的小產權房賣與城市居民之時或者之前，該宅基地已經經過國家的徵收，轉化為國有土地，原房主的身份也不再是農民，而是城市居民，在失去宅基地的性質之後，這種交易依然成立。
2、 城鎮居民購買該小產權房之後，改變自己的戶籍，成功加入集體，成為該集體的一員，那麼按照集體內部宅基地轉讓以及住房買賣的方式，進行宅基地使用權的變更，原先簽訂的合同同樣有效。
3、 買主雖然是城鎮戶籍，但其他家庭成員是該集體的一員，且所購住房用於家庭成員的居住，儘管以城鎮居民的名義簽訂的購房合同，該住房仍然被視為家庭共同購房，法律上承認該合同的合法性。
4、 買主雖然擁有城鎮戶口，但曾經也是該集體的一員，因為回鄉落戶、軍人退伍等原因回鄉買房，儘管此時屬於城鎮居民身上，小產權買賣同樣生效。
長期堅持創作不易，如果您喜歡這篇文章，請大家點個贊，以示鼓勵。喜歡我就關注一下哦，謝謝。