沈玉潮律師丨你口中的土地流轉可能是個陷阱

沈玉潮律師丨你口中的土地流轉可能是個陷阱

導讀：小編接到過一些諮詢，諮詢的大致內容是:我的土地被流轉了，每年給他一些錢，使用他的土地一些年限，問小編價格合理嗎？小編越聽越不對，這哪裡是土地流轉呀？這不是“以租代徵”嗎？（“以租代徵”屬於違法徵地，小編寫了很多期了，這裡就不再贅述！） 下面讓小編帶領大家來看看土地流轉的真正法律規定。

（一）何為農村土地流轉

土地流轉是指土地使用權流轉，是指擁有土地承包經營權的農戶將土地經營權(使用權)轉讓給其他農戶或經濟組織，即保留承包權，轉讓使用權。

（二）農村土地流轉的原則

1.堅持農村土地集體所有權，穩定農戶承包權，放活土地經營權，以家庭承包經營為基礎，推進家庭經營、集體經營、合作經營、企業經營等多種經營方式共同發展。

2.堅持以改革為動力，充分發揮農民首創精神，鼓勵創新，支持基層先行先試，靠改革破解發展難題。

3.堅持依法、自願、有償，以農民為主體，政府扶持引導，市場配置資源，土地經營權流轉不得違背承包農戶意願、不得損害農民權益、不得改變土地用途、不得破壞農業綜合生產能力和農業生態環境。

4.堅持經營規模適度，既要注重提升土地經營規模，又要防止土地過度集中，兼顧效率與公平，不斷提高勞動生產率、土地產出率和資源利用率，確保農地農用，重點支持發展糧食規模化生產。

（三）農村土地流轉的方式

農村土地流轉的方式主要有土地互換、出租、轉包、借用、轉讓等；流轉土地要堅持農戶自願的原則，並經過鄉級土地管理部門備案，簽訂流轉合同。

1.轉包

轉包是農民集體經濟組織內部農戶之間的土地承包經營權的租賃。轉包人對土地經營權的產權不變。受轉包人享有土地承包經營權的使用權，獲取承包土地的收益，並向轉包人支付轉包費，轉包無需發包方許可，但轉包合同需向發包方備案。

2.出租

出租是農戶將土地承包經營權租賃給本集體經濟組織以外的人。

3.借用

借用是出借人將土地承包經營權借給他人使用。借用是一種無償合同，借用人無需向出借人支付土地承包經營權的使用費。

4.互換

互換是農民為了耕作方便或出於其他考慮，將自己的土地承包經營權交換給本集體經濟組織內部的其他人行使，自己行使從本集體經濟組織內部的其他人處換來的土地承包經營權，承包方不能與其他集體經濟組織的農戶互換土地承包經營權。

5.轉讓

轉讓是指土地承包經營權人將其擁有的未到期的土地經營權，經發包方許可後，以一定的方式和條件轉移給他人的一種行為，並與發包方變更原土地承包合同。

綜上，大家可能已經對土地流轉有了一定的概念，小編上面說的問題，大家也應該有了答案。小編再次強調一下，土地流轉是不改變土地性質的，而諮詢人口中的土地流轉往往是改了土地性質的，會在土地上進行建設行為。希望廣大被徵收人可以擦亮眼睛，不要被所謂的高額流轉費所利誘，一旦在土地上進行建設行為，這對被徵收人是非常不利的！