'華夏幸福：金融助力 產城發展加速度'

華夏幸福近期動作頻頻。溧水產業新城華東區域首個30GWh動力電池基地二期工程動工；武陟產業新城三週年，多家龍頭企業簽約成“新軍”；國內電氣設備行業領軍企業雙傑電氣開工，助推長豐產業發展再突破；印尼卡拉旺產業新城六大項目集中開工……

異地複製，對於從固安模式走出去的華夏幸福來說是一個繞不開的關鍵詞。儘管面臨一定困難，但華夏幸福依然走出了產業新城發展的獨有版圖，並在“空間的都市圈化、地產的精細運營化、地產的金融化”三方面有所涉獵。

溧水樣本

7月19日，華夏幸福競得溧水一宗宅地，總價7.28億元，溢價率58.95%。而在去年5月29日溧水出讓的8宗地塊中，華夏幸福以13.1億元拿下其中7宗，均位於溧水空港會展小鎮。

7月22日，南京市欣旺達新能源項目舉行二期工程奠基暨動工儀式。項目總投資120億元，在溧水產業新城落地，將建成華東區域首個30GWh動力電池基地。這意味著欣旺達在華東地區的首個大型動力電池基地加速落地，標誌著溧水打造新能源汽車產業地標取得里程碑式突破。

據華夏幸福南京事業部溧水區域負責人介紹：“溧水產業新城聚焦‘研發+製造’模式，打造以智能網聯汽車為主、智能製造裝備和科技服務為輔的一主兩輔產業格局。”同時，相較於傳統單一的PPP運作模式，華夏幸福在溧水產業新城的定位和設計上有兩個維度的創新：在定位方面，它定位在南京等大城市的周邊，可以有效緩解城鄉區域差距，帶動大城市周邊的區域經濟發展；在示範項目的設計上，項目還可以有效緩解大城市人口帶來的各種壓力，使得城市資源進一步向外圍釋放。

此外，據溧水區財政局介紹，華夏幸福溧水產業新城項目為合作區域帶來了新增財政收入。項目預計靜態投資約78.9億元，如今華夏幸福已投資近30億元。溧水產業新城今後的增長空間將會很樂觀，僅產業園區入駐企業之一的我樂家居，就能在3～5年後稅收畝均達到40萬元。

高效複製

事實上，溧水產業新城只是華夏幸福產業新城模式異地複製的其中一個樣本。僅在南京，華夏幸福現已規劃建設溧水、龍潭、高淳、江寧湖熟等四座產業新城。

異地複製，對於憑藉固安模式走出的華夏幸福來說是一個繞不開的關鍵詞，市場也慣常從固安的特性出發，去判斷其他產業新城的建設發展空間。儘管面臨一定的困難，但華夏幸福產業新城模式的複製依然取得了成功。

2018年，華夏幸福外埠收入同比增長83％，佔總收入31％。其中，外埠收入貢獻前五名的都市圈為杭州都市圈、南京都市圈、鄭州都市圈、武漢都市圈、合肥都市圈，分別同比變動190％、51％、1388％、370％、124％。

從全國範圍來說，其產業新城已達77個。華夏幸福已完成圍繞北京、上海、廣州、南京、杭州、鄭州、武漢等全國15個核心都市圈的佈局，事業版圖遍佈全球80餘個區域。

比如，華夏幸福落子華南的首個產業新城——廣東江門，項目建設如火如荼。華夏幸福表示，該產業新城將圍繞“珠西科創新城、田園活力僑都”的戰略定位，全力開展項目建設。目前，華夏幸福江門高新產業新城核心區形象已初步顯現：以利和興、矗鑫電子、華夏光彩等一批行業龍頭為引領，產業集群加速形成，產業發展提質增效。

而在大本營，華夏幸福打出了“贏戰2019，重新創業再出發”的口號。今年，華夏幸福將在固安產業新城啟動中國航天產業基地、航天科技軍民融合總部基地、電子商務產業園等重大產業項目，同時還將啟動幸福學校擴建工程、幸福醫院建設工程等民生工程建設。

地產金融化

在南京溧水的產業新城發展令華夏幸福頗為得意，其把今年的年度業績溝通會也搬到了溧水。

在溝通會上，華夏幸福聯席總裁趙鴻靖表示，從財務指標上來看，華夏幸福77個產業新城中有48個產業新城已經實現了經營性回款，20個產業新城累計現金流轉正，佔比接近3成。“這些產業集群比較發達，累計淨現金流能轉正的產業新城，已經進入到成熟期，未來也將持續獲得收益。”

而在華夏幸福董事會祕書林成紅看來，無論是對行業趨勢的研究還是對公司戰略的評價，都需要從新的角度構建一個更符合當下的研究及評價體系。

“空間的都市圈化、地產的精細運營化、地產的金融化，這是我們未來判斷宏觀經濟，特別是不動產市場提出的‘三個主張’。”林成紅說。

對於在2018年經歷了極大變化的華夏幸福，他則提示了五大觀察窗口：其一，關注都市圈市場和政策的變化；其二，關注環北京區域；其三，關注異地複製進展；其四，關注新團隊新業務的開展；其五，關注中國平安作為二股東加入後與華夏幸福展開的全方面合作。

對於地產金融化，在華夏幸福看來，資金鍊穩定的意義已經遠超過去任何時候。對於房企來說，一方面需要在銀行授信等傳統金融領域不斷增加自己資金的掌控力度，提升金融資金鍊的穩定度。

2018年底，華夏幸福總資產4097.12億元，總負債3549.96億元，其中預收款項達到1375億元，剔除預收賬款後的資產負債率為53％，保持在比較安全的水平。華夏幸福的銀行授信保有量也較高，到去年底3600多億元銀行授信只動用了605億元。

就在7月1日，華夏幸福60億元非公開發行公司債券獲上交所受理。

藉助公募REITs等政策加快落地的大趨勢，將單一負債模式向綜合金融模式轉變，真正推動地產金融化，讓自己的資金鍊來源更加穩定。

方興未艾的資產證券化將讓不動產“動”起來，將不動產轉化為流動性較好的金融資產。金融“長錢”與不動產結合必將催生更強大的資本和更卓越的不動產企業。而致力於基業長青的不動產公司，必然由單一負債模式向金融深化模式轉變。

每日經濟新聞