在Business Insider的一篇報道中，紐約大學商學院教授曾抨擊WeWork：“WeWork絕對沒有意義。這是在泡沫市場中，公司和其投資者之間的共同幻覺。“然而正是這家公司，在8月14日晚間已經正式向美國證券交易委員會（SEC）提交IPO招股書。不論艱難與否，它都踏出了腳步，不再會退回。
01
令人又愛又恨的470億估值
➊
對於WeWork，許多人都會訝異於其470億的高額估值。其實，對於WeWork自身而言，也有其憂愁之處。
一方面是飽受輿論的質疑。在互聯網熱潮期間，一家名為瑞格斯(Regus)的公司因提供類似的靈活辦公室而成為股市寵兒。隨著互聯網泡沫的破裂，瑞格斯破產，該公司重組並更名為IWG，IWG目前在全球約有3000處辦公地和250萬客戶。據報道，2018年，IWG的收入是WeWork的兩倍，但IWG目前市值僅約40億美元。
另一方面，為了支撐這樣的高估值，WeWork在上市前衝規模的跡象十分明顯。這家公司用了7年時間達到10億美元的營收規模，接下來用了1年時間達到20億，最近則僅用6個月就達到了30億美元年化營收規模，但短期收入的大幅提升難以遮掩其難以實現盈利的弊病，收入規模的提升是簽下更多長期租約所換來的。
針對這一點，招股書中就顯示，截至今年初，WeWork長期租約合同高達140億美元，該公司簽署的未來最低租賃支付義務也有472億美元。
與此同時，目前美股市場對於依靠大量資金擴張市場，不顧盈利的做法的寬容度已經降至低點。在市場大環境總體不佳的情況下，投資者更親睞於業績紮實的投資標的，今年以來上市的公司股價表現印證了這一特點，這也讓此時選擇上市的WeWork的處境變得更為艱難。
02
科技腔唱地產戲？！還是個二房東
➋
招股書中最引人注意的核心自然是WeWork的營收和虧損。
據招股書中的財務業績部分顯示，從2016年至2018年，WeWork的營業收入從4.36億美元增長至18.21億美元，每年營收的同比增長在100%以上，截至2019年6月30日的上半年營收已經高達15.35億美元，顯示在進入2019年後，WeWork的增速依然不減。
但與此同時，虧損額也在逐年同步擴大，2016年全年虧損4.29億美元，到2018年全年虧損額已經進一步膨脹至19.27億美元，今年上半年虧損9億美元。
"在Business Insider的一篇報道中，紐約大學商學院教授曾抨擊WeWork：“WeWork絕對沒有意義。這是在泡沫市場中，公司和其投資者之間的共同幻覺。“然而正是這家公司，在8月14日晚間已經正式向美國證券交易委員會（SEC）提交IPO招股書。不論艱難與否，它都踏出了腳步，不再會退回。
01
令人又愛又恨的470億估值
➊
對於WeWork，許多人都會訝異於其470億的高額估值。其實，對於WeWork自身而言，也有其憂愁之處。
一方面是飽受輿論的質疑。在互聯網熱潮期間，一家名為瑞格斯(Regus)的公司因提供類似的靈活辦公室而成為股市寵兒。隨著互聯網泡沫的破裂，瑞格斯破產，該公司重組並更名為IWG，IWG目前在全球約有3000處辦公地和250萬客戶。據報道，2018年，IWG的收入是WeWork的兩倍，但IWG目前市值僅約40億美元。
另一方面，為了支撐這樣的高估值，WeWork在上市前衝規模的跡象十分明顯。這家公司用了7年時間達到10億美元的營收規模，接下來用了1年時間達到20億，最近則僅用6個月就達到了30億美元年化營收規模，但短期收入的大幅提升難以遮掩其難以實現盈利的弊病，收入規模的提升是簽下更多長期租約所換來的。
針對這一點，招股書中就顯示，截至今年初，WeWork長期租約合同高達140億美元，該公司簽署的未來最低租賃支付義務也有472億美元。
與此同時，目前美股市場對於依靠大量資金擴張市場，不顧盈利的做法的寬容度已經降至低點。在市場大環境總體不佳的情況下，投資者更親睞於業績紮實的投資標的，今年以來上市的公司股價表現印證了這一特點，這也讓此時選擇上市的WeWork的處境變得更為艱難。
02
科技腔唱地產戲？！還是個二房東
➋
招股書中最引人注意的核心自然是WeWork的營收和虧損。
據招股書中的財務業績部分顯示，從2016年至2018年，WeWork的營業收入從4.36億美元增長至18.21億美元，每年營收的同比增長在100%以上，截至2019年6月30日的上半年營收已經高達15.35億美元，顯示在進入2019年後，WeWork的增速依然不減。
但與此同時，虧損額也在逐年同步擴大，2016年全年虧損4.29億美元，到2018年全年虧損額已經進一步膨脹至19.27億美元，今年上半年虧損9億美元。
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單位：億美元 數據來源 / 招股書
對其商業模式分析之後，不難發現WeWork與其他聯合辦公品牌相比，其實有很大的區別，還有地產的基因流動其中。
其業務流程大致分為5個階段，首先是尋找標的物業，第二步是與物業所有者簽訂租賃長約，三是對物業進行改造升級，四是尋找租戶開業，最後是在租賃合同期內的運營。通常前三個步驟就需要耗時一年以上，達到盈虧平衡點後，在接下來的18個月實現盈利。
這一較重的商業模式，考驗的是經營者多方面的經營能力，包括對經濟走勢的判斷，該地區商業物業未來的趨勢以及在具體運營中的效率提升和資金精細化管理，可以說每一個步驟都充滿了極大的風險與不確定性。
正因為WeWork較重的商業模式，所以儘管其自創了Space as a service（空間即服務）這樣的空間運營理念。但是仍有人認為其對外講述的還是一個用科技手段改造傳統行業的故事，逃脫傳統路徑，做的還是個二房東，從而背上高昂的負債。
其實並不是這樣的，業內人士對WeWork上市卻有不一樣的觀點。夢想加創始人王曉魯就在WeWork正式公佈招股書之後表示，“WeWork當然不是二房東。如果只是以傳統邏輯去理解它，當然會看不懂。”
王曉魯表示，在WeWork招股書中提到會員（member）1044次，提到代表面積的squarefeet只有6次，作為產品的worksatation提及94次。這代表傳統商辦售賣鏈條上的面積，被轉化為辦公產品，服務於用戶。所以，WeWork這種模式，其實不僅改變了產業鏈條，同時改變了定價邏輯。
這麼看來，WeWork的估值其實也並不是那麼不合理。
03
只領1美元薪資的創始人
➌
除卻常規公司經營的相關數據之外，WeWorkCEO亞當·紐曼的投資情況也備受市場以及資本的關注，儘管這位創始人只領著1美元的年薪。
據招股書，軟銀在WeWork是除創始人外持股比例最大的股東，但亞當·紐曼還是牢牢控制整個公司，並將在上市後獲得超過一半的投票權。
招股書顯示，WeWork與亞當·紐曼並沒有簽訂就業協議，也就是說，亞當·紐曼不會從公司獲得任何薪酬，如果其不再擔任CEO，WeWork也無權解僱。
另外，這位CEO在2018年沒有領取工資，2017年只領取了1美元。在2019年之前，亞當·紐曼也沒有收到公司的任何股權獎勵。但是董事會希望為亞當·紐曼進行首次公開發行提供重大激勵，前提是公司的價值將最大化為公共實體而非私人持有，也就是上市。
所以在遞交IPO申請之後，今年上半年為了激勵高級領導團隊以及對WeWork多年來產生巨大影響的其他個人，WeWork的董事會授予包括亞當·紐曼在內的員工一定的股票期權。亞當·紐曼收到了合計42,473,167股的期權，所有的獎勵都是基於其繼續擔任WeWork的CEO。
再次之後，亞當·紐曼所收到的獎勵在很大程度上與公司上市後的表現掛鉤，尤其是上市後市值增長至少要持續60天。
然而1美元的年薪並不能安撫投資人的不安，原因就出在亞當·紐曼的房產投資上。
亞當·紐曼曾把自己的房產租給WeWork，並賺取了數百萬美元。另外，趕在IPO前，紐曼已提前套現7億美元。他的妻子也被指定為公司繼任者之一。現在，她已經是WeWork的關聯業務WeGrow的CEO，而這種家族企業作風並不招華爾街喜歡。
04
未來15年
WeWork花10億美元帶來247億收益
➍
回到投資人對未來的憂慮，這家公司的投資收益率說實話並不算非常樂觀。
按軟銀財報中提到的從投資Uber中獲得的約38億美元的收益可以算出，軟銀的投資回報率僅為3.6倍。而20年前亞馬遜和eBay上市時，給投資人帶來的平均收益率分別為32倍和68倍。
不過，在今年5月，WeWork一季度財報電話會議上，亞當·紐曼曾說：“我們花10億美元，可以增加23.6萬張辦公桌，邊際貢獻率能達到27%。所以未來15年，10億美元將帶來247億美元的邊際收益。”
另外，對於市場和資本所質疑的獨角獸WeWork將要成為地產公司或是軟件公司，其實並不是那麼重要。因為WeWork現在努力的方向是，藉由上市融資和快速擴張控制市場。
只有這樣，才能讓競爭對手難以望其項背，牢牢佔據行業頂端，再對其他業務方向徐徐圖之。
就像亞當·紐曼所說的，“我們在打造能夠產生現金流的產品，而不是在價格戰中提供更高的薪水和折扣。”王曉魯也表示認同，與WeWork的Saas理念殊途同歸的夢想加OaaS（Office as a service），其實都是在強調以產品形成服務。
未來，辦公空間行業將會有更多的WeWork出現並登上資本的市場。在資本的助力下，相信他們將會看到更遠的風景。所以值此WeWork遭遇四面八方的質疑聲之際，借王曉魯一句話，與諸位辦公空間行業的人士在困難時刻共勉，“要走少有人走的路，所幸我們同在路上。”
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