'張玉良急了：綠地銷量掉隊 為衝擊5000億目標違規施工'

文：胡嘉琦 朱耘

“未來三年綠地控股力爭年均銷售規模保持在5000億元左右。”年滿62歲綠地集團董事長張玉良仍老驥伏櫪。

截至2019年上半年，綠地控股僅完成去年該公司董事長張玉良制定的未來3年年均銷售規模5000億元目標的34.1%。綠地在下半年將採取怎樣的措施完成銷售目標?

截至2019年3月31日，綠地控股總負債達9666.47億，資產負債率高達89.42%，處於行業高位，綠地控股高額負債的原因是什麼?如何去降低負債？如何平衡高額負債與發展的關係？對此，《商學院》記者向綠地方面發出採訪提綱，截止發稿日期，未收到回覆。

與“王者”漸行漸遠

據克而瑞研究中心日前發佈的《2019上半年中國房地產企業銷售TOP200排行榜》顯示，綠地控股2019年1-6月實現銷售金額1705億元，同比增長6.15%，排名卻下滑一位至第7名。從數字來看，綠地依舊處於房企第一陣營，但是對比碧桂園、恆大、萬科，綠地的“慢進”已經與行業前三名的差距越拉越大：2019年1-6月， 碧桂園、萬科地產、中國恆大銷售額分別達到3895.4億元、3349.3億元、2825.4億元。從目前趨勢看，綠地集團與房企前三強的差距還在不斷加大。綠地控股排名下滑的原因是什麼?

截至2019年3月31日，綠地控股總負債達9666.47億，資產負債率高達89.42%，處於行業高位，即使扣除掉3563.29億億元預收款項後的負債依舊高達6103.18億元。

“要切實地降低負債，房企的負債率應該降低到60%，發展不重要，活下去最重要。”資深房地產評論員黃立衝說。

資深地產人士優淘城總裁薛建雄在接受《商學院》記者採訪時表示，綠地前幾年做了很多商辦項目，這些項目銷售不理想，留下很多資產，導致負債越來越高。薛建雄建議，綠地需要下決心專門處置這些資產，變成現金流。此外，由於受限購限售政策的影響，綠地存在很多大型商辦項目滯銷也是綠地業績受影響的原因之一。“由於太多的商辦物業處置不力，住宅土地又儲備不足，影響了綠地業績表現。”薛建雄稱。

“綠地這幾年通過產業小鎮和養老等模式在大量圈地，他們短期會帶來明顯的業績提升，但同樣會帶來大量持資產和難於銷售掉的商辦資產，綠地應該提前做好相關資金回籠準備。” 薛建雄認為。

綠地的高額負債是否會影響其發展，將如何平衡高額負債與發展的關係？5 8安居客房產研究院首席分析師張波認為 ，負債本身可以理解成“藥丸”，用好了是“靈丹妙藥”，通過財務槓桿的撬動不斷幫助企業擴大規模快速發展，用不好是“毒丸”，企業長期處於高負債無疑會導致風險提升，容易引發不可預測後果。綠地的高負債和其擴張有著一定關係，尤其是在土地市場上頻頻出手，例如今年121億收購中民投50%董家渡地王項目，就進一步提升了其負債率水平。

違規施工，綠地鄭州被罰571萬元

7月3日，鄭州市城市管理局網站公佈行政處罰公示，綠地旗下兩家公司—河南綠地商城置業有限公司和河南瑞海房地產開發有限公司，因違規施工分別被罰款406萬元和165萬元。此次違規事由包括：未取得施工圖設計文件審查合格書擅自施工、未按規定辦理工程質量監督手續擅自施工、未按規定依法辦理建築工程施工許可證擅自施工；施工圖設計文件未經審查擅自施工、未按規定辦理工程質量監督手續擅自施工、未取得建設工程施工許可證擅自施工。

據悉，綠地在2004年5月正式進駐鄭州，成立了河南老街坊置業有限公司。河南綠地商城置業有限公司和河南瑞海房地產開發有限公司分別由河南老街坊持股80%和100%。

綠地控股被接連曝出違施工，同時，綠地鄭州遭監管部門處罰，違規施工的原因是什麼？

對此，業內人士表示，綠地集團違規施工，說明項目開發的約束相對少，同時或也和高週轉的模式有關。從大型企業發展的角度看，若是存在類似施工方面的問題，也很容易影響企業品牌，這是此類地產企業所需要注意的內容。

薛建雄認為，綠地未取得證件提前施工時為了快速銷售回款，如果出現問題，政府會處罰提前施工的開發企業，但是罰款對於提前回款金額而言是微不足道。

要順利實現年均5000億元銷售額，綠地尚需經受發展戰略正確與否、內部高層風控能力如何以及集團上下是否具備足夠向心力等多維度的考驗。

“相比於單純規模化的增長，有質量的規模化顯得更為重要，這個“質量”一方面體現在建造品質的提升，根據用戶居住需求的變化不斷優化和打磨產品；另一方面則是“財務指標”保持相應合理水平，不應為規模化而犧牲合理指標，尤其是在房企規模化在一定程度之後，有“質量”的增長比單純比拼銷售體量顯得更為重要。”張波向《商學院》記者表示。

未來，綠地在追求規模擴張的同時如何兼顧企業財務指標的持續健康發展？對此，《商學院》記者將持續關注。