◎ 撰文 | 劉婷
◎ 編輯 | 張曉蕊
◎ 設計 | 劉嘉旭
在創始人宋衛平退出，綠城中國(03900.HK)徹底中交化的一個多月後，掌門人張亞東手中握著一份近年來業績最差的中報。
與其它房企的半年報業績會不同，當日，會場門口的顯眼處擺放了綠城的產品展示圖。綠城中國董事會主席兼行政總裁張亞東攜高管在自家產品前合照，站臺“帶貨”。
◎ 撰文 | 劉婷
◎ 編輯 | 張曉蕊
◎ 設計 | 劉嘉旭
在創始人宋衛平退出，綠城中國(03900.HK)徹底中交化的一個多月後，掌門人張亞東手中握著一份近年來業績最差的中報。
與其它房企的半年報業績會不同，當日，會場門口的顯眼處擺放了綠城的產品展示圖。綠城中國董事會主席兼行政總裁張亞東攜高管在自家產品前合照，站臺“帶貨”。
綠城中國業績會，高管為產品代言。 劉婷攝
此次的高管團隊中多了兩張新面孔——執行總裁兼執行董事周連營和耿忠強，在46天前，他們辭去了在中交地產的一切職務，成為綠城中國的第一批職業經理人。
送走過往的情懷，全面入主的中交想要提振業績，必須質變：高管職業經理人化；保障融資“前路”，積極拿地補倉；承認自己是躺在此前產品口碑上的偏科生，提高週轉率以及運營水平。
十年前，位居TOP6的宋氏“綠城”如今已經徘徊在TOP30邊緣，綠城“換芯”之後，能否像張亞東所期望的那樣，觸底反彈？
張亞東說，給我們三年時間。
業績觸底
“今年上半年的業績觸到了綠城的底部，已經築底平穩，接下來會穩步提升。” 綠城中國董事會主席兼行政總裁張亞東在業績會上如此評價綠城的“史上最差業績”。
實際上，張亞東交出的這份成績單，帶有這些年綠城動盪留下的後遺症。
首先，如今的綠城，不得不為去年的不買地買單。2018年中期，綠城的土儲總建築面積超過3297萬平方米。行至年底，土儲收縮為3247萬平方米，不升反降。
停止收儲引起供貨斷層，傳導至銷售。由於無貨可賣，今年綠城的銷售額、營業收入和利潤均下降。
上半年，綠城總合同銷售金額約743億，同比減少1.5%；營業收入為186.58億元，同比下降 44.4%；股東應占溢利約20.58億元，同比下降11.9%。
其次，綠城在這一輪調控中面臨的最大挑戰是限價。張亞東稱，以產品力打天下的綠城最大的優勢在於溢價能力，限價限制了綠城的發揮。目前綠城正在苦練內功，開源節流優化利潤率。但由於調控將長期持續，他對未來的利潤表現並不樂觀。
綠城此前已預判到上半年表現不佳，設立的目標為全年指標的24%，現在完成率為37%，已經超過預期。
慢慢走出歷史遺留問題的綠城，今年在土地市場上積極土拓。上半年，綠城共新增土儲的總建築面積為322萬平方米，新增地塊總數為19宗，若加上未籤合同和未確權的項目，則為42宗土地。上半年，綠城全口徑新增貨值約為1500億，下半年將繼續拿地，全年新增貨值目標為2000億元。
補充糧草後的綠城，對完成2000億目標有信心。張亞東算了一筆賬，下半年綠城的整體可售貨值約為2263億元，只需要完成55%便可完成全年目標，而綠城的新盤平均去化率為75%。“按照底線思維推算，綠城今年完成銷售目標是大概率事件。”
“錢路”與前路
業績會現場，首席財務官兼公司祕書馮徵試圖用一個小故事，佐證今日綠城的融資能力。
1月25日，綠城發行利率為8.125%的4億美金優先美元票據，在發行的次日他便接到投資機構的電話，希望綠城再發一筆票據，能以更低的利率融資。
3天后，在無需中交提供“維好函”（Keepwell Deed）的情況下，綠城再次發行利率為7.75%的1億美金優先票據。
數據顯示，綠城上半年總資產約為3002億元，同比增長約7.30%；總負債約為2347億元，同比增長約6.87%，總資產增長速度高於總負債速度。淨資產負債率約為58.6%，較去年年底上升3.3個百分點，但仍處於行業低位。
另外，上半年綠城的銀行存款及現金約為482.3億元，為一年內到期借款餘額的2.69倍，暫無短債償還壓力。
資金寬裕最直接的表現是拿地權益金額的提升。張亞東透露，以前由於資金吃緊，綠城與其它房企合作的土地權益比僅為四成左右，上半年綠城拿地的權益比達到了65%。
儘管如此，綠城權益比在行業內仍處於低位，提升空間較大。在克而瑞發佈的《2019年1-6月中國房地產企業銷售排行榜》中，若以全口徑金額統計，綠城排名為29；若以權益金額計算，綠城排名43。
今年以來融資渠道逐漸收緊，綠城在融資上的優勢逐漸顯現。
上半年，綠城的融資成本為5.4%，與2017年和2018年持平。其中，境內公開發債平均利息成本為4.87%，較2018年的5.46%下降超過10個百分點。
對於下半年的金融市場，財務資金中心執行總經理陳紅偉並不樂觀。她表示，下半年，綠城對外將加強與金融機構的交流；在內部管控上，將遵循底線思維，所有投資會根據公司整體情況作具體排布。
“境外對公司淨資產負債率控制要求是在90%以內，公司內部要求控制在80%以內，下半年會將指標控制在紅線以內” ，陳紅偉說。
情懷指向前路，而現實需要“錢路”。中交化的綠城，希望以這一份成績單區隔過去。
宋衛平時代，綠城一直貼著長週期標籤，而現在的綠城講求提高週轉率，目前做到了4個月開工，9個月開盤，14個月現金回正。
之於綠城是產品“特長生”的理論，張亞東不僅一次提及，“我們是特長生，也是偏科生，運營是我們的短板，將用三年時間成為優等生。”
“涉險”擱淺 代建謀上市
“我個人是反對多元化的，但我支持圍繞主業做多元化，延長我們的產業鏈條” ，張亞東表示。
公佈中期業績的當天，綠城發佈公告，稱因銀保監會未在規定期限批准，收購百年人壽保險股份有限公司9億股的協議終止。
值得注意的是，此前資本市場對於綠城與百年人壽的牽手並不看好。
據公開信息，百年人壽曾深陷詐騙案，其核心償付能力充足率跌破監管紅線，被認為是“燙手山芋”。在公佈轉讓協議的次日，綠城股票大跌10.60%。
標的本身成色不佳，綠城看中的更多是保險牌照的價值。在去年的公告中，綠城表示，中國的壽險業務現正迅猛發展，鑑於中國保險業的高門檻，壽險牌照具有獨特的資本投資價值。收購事項對綠城而言，是投資壽險業的機會，並能使業務種類更多元化。
“涉險”擱淺，張亞東難掩失落。他透露，百年人壽未在協議約定期間獲銀保監會批准，因此綠城停止了收購的步伐，後續仍會積極探尋金融養老等業務拓展機會，目前已有意向機構在談。
保險進度按下暫停鍵的同時，綠城的代建上市計劃推動中。在張亞東的規劃裡，代建業務是綠城多元化佈局的重要舉措。未來綠城將構建綜合產業體系，圍繞主業多元化，拉長上下游產業鏈條。
他進一步補充道，未來代建業務將和重資產並列，成為支柱性業務。目前綠城代建業務正在準備上市資料，已有上市時間表。
數據顯示，2019年上半年綠城中國新增代建項目達59個。截至2019年6月30日，該集團代建管理項目合計達317個，規劃總建築面積約7284萬平米，預計總可售金額約4194億元。
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