新華網北京6月15日電（王日晨） 坐擁北京、上海、武漢三地絕版地塊的泛海控股，多年以來，因其緩慢的項目開發進度常被人所詬病。與此同時，頻繁的抵押以及對外擔保，也存在高負債的風險，泛海如果不能及時調整定位和戰略，即使手握“好牌”，也有可能錯失良機。
對外擔保超千億
6月6日，泛海控股股份有限公司發佈公告稱，擬為全資子公司武漢（樓盤）中央商務區建設投資股份有限公司（以下簡稱“武漢公司”）申請17億元的融資提供連帶責任保證。
公告顯示，為推進武漢中央商務區項目基礎設施項目，地下交通環廊和黃海路隧道的開發建設。武漢公司擬向中建投信託有限責任公司，申請期限36個月的17億元融資。泛海控股為該筆融資提供連帶責任保證。
同時，泛海控股以持有的民生證券股份有限公司6.36億股股權提供質押擔保，對應融資金額8.5億元。另外，待武漢公司全資子公司武漢泛海城市廣場開發投資有限公司持有的泛海喜來登酒店具備抵押條件後，以其提供不動產抵押擔保，對應融資金額亦為8.5億元。
截至2017年3月31日，武漢公司資產總額1227.6億元，淨資產369.32億元。2017年1至3月，營業收入28.52億元，淨利潤3.03億元。
公告還顯示，截至6月6日，泛海控股對外擔保合同金額為1094.5億元（含此次擔保），佔2016年12月31日經審計淨資產的597.28%。對外擔保實際餘額為783.94億元，佔2016年12月31日經審計淨資產的427.81%。
除了此次融資擔保外，記者查閱此前發佈公告發現：5月4日，武漢中央商務區建設投資股份有限公司擬向蘇州信託有限公司申請不超過8億元的融資，融資期限為24個月；2月21日，泛海控股股份有限公司公告宣佈為其子公司就北京項目融資提供擔保，融資規模40億元，融資期限2.5年（原為2年，現延長0.5年）。
一位資深證券行業分析師對此表示，公司對外擔保可以說是個利空，至少不是什麼好消息，至於影響究竟有多大，並不能一概而論。通常來說：對外擔保多了肯定不好,一旦被擔保方出了問題會導致上市公司的鉅額虧損。
“出現擔保的情況，跟最近很多項目公司出現資金收緊是有關係的，所以一些大房企頻頻發佈公告為旗下子公司提供擔保。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，企業本身有融資需求是很正常的，但是如果確實出現擔保數額和頻率增加，也反映出現在融資環境下，企業遇到了資金問題。後期項目如果遭遇困難，也不排除出現甩賣股權和項目的情況。
記者就此採訪泛海控股公共事務總監王國林以核實相關情況。泛海控股方面解釋，公司戰略轉型發展的重點業務均屬資金密集型行業，此外隨著公司地產業務開發速度的加快，對於資金的總體需求較大，因此公司擔保金額相對較大。但目前，所述擔保均為公司對控股子公司或控股子公司之間的擔保，不存在對公司之外的第三方提供擔保的情況，亦未發生逾期擔保、涉及訴訟的擔保或因擔保被判決敗訴而應承擔損失的情況，整體財務風險處於公司可控範圍內。
另據泛海控股發佈公告，截至2017年4月30日，公司借款餘額為1,107.73億元，較公司2016年末借款餘額1,003.42億元增加104.31億元，累計新增借款約為公司2016年末經審計淨資產183.25億元的56.92%。
負債率保持高位
根據泛海控股2017年一季度業績報告披露數據，公司一季度實現營收33.74億元，同比下降33.55%。歸屬於上市公司股東的淨利潤4.35億元，同比上升137.01%。扣除非經常性損益的淨利潤4.34億元，同比上升288.27%。基本每股收益0.0836元。
對於營業總收入及營業成本較上年同期有所減少，泛海控股方面表示，主要原因系報告期內公司受房地產調控政策影響，地產結算收入同比有所降低，相應結轉成本也隨之降低。
其2016年報顯示，泛海控股的總負債為1429億元，資產負債率達到85.17%。賬面顯示泛海控股的貨幣資金有301億元，但當期該公司的流動負債遠高於貨幣資金，為541億元，並且該公司有668億元存貨。
對照近三年的數據來看，泛海控股資產負債率分別達到82.35%、85.24%、85.17%，一直保持在高位。
業內人士認為，泛海控股土地儲備豐富，負債規模的數據總體呈現上升且偏高的水平，主要體現為兩點：第一是融資結構或不合理，往往此前拿地的時候融資規模較大，而償債能力還沒有跟進。第二是其此前憑藉較多的資金規模獲取土地，但在高週轉方面或許還有欠缺，這個時候都會影響債務規模或現金流的規模。後續要警惕市場降溫導致土地儲備背後的沉澱資金規模加大的風險。
泛海控股在描述其房地產業務時，聲稱“在重點城市核心區域擁有大量低成本的優質土地儲備，項目規模優勢明顯，產品持續增值能力強。”但只要熟悉這家企業的都清楚，包括北京、上海、武漢等地塊此前被媒體曝光已經囤地超過10年。
在外界看來，儘管這能給泛海國際帶來高額的預期利潤，但其高負債也與公司緩慢開發節奏有關。由於一二線城市拆遷需要投入大量的資金，因此項目開發週期拉長會佔用大量的財務費用。顯然，泛海受困於資金壓力，這也不難理解其為何頻繁進行融資擔保，去“拆東牆補西牆”。
“從公司的負債成本來看，2016年底負債成本較年初有大幅下降，債務結構得到有效優化，公司整體負債率上升也並未影響到公司的整體流動性。”泛海控股方面稱。
泛海在2016年報中提到，前期制約項目開發建設的拆遷問題也正在逐步得到解決，項目具備價值快速釋放的基礎。公司所屬上海董家渡項目12號地塊、14號部分地塊已完成第二輪徵詢，北京泛海國際居住區二期整體拆遷工作成效明顯。
對此，泛海控股迴應，目前公司所屬項目拆遷工作總體進展順利，正在按照計劃有序進行。公司的融資擔保都有明確的資金用途，不會用於拆遷項目。
內部轉型求輸血
除了向外部借貸，泛海還從內部進行轉型和探索，向金融領域拓展以解決資金難題。
2014 年初，面對外部環境變化和公司經營發展需要，泛海控股提出在繼續發揮現有房地產業務優勢的基礎上，融合具有較大發展潛力的金融、戰略投資等業務板塊。建設完整的金融服務體系系是其核心目標之一，加快金融業務佈局及各金融平臺轉型提質，謀求企業經營效益的全面提升。
泛海控股2016年報透露，經過近幾年的系統佈局和整合優化，公司現已擁有民生證券、民生信託、亞太財險、民生金服控股等核心金融平臺，並全資申請設立民生基金，作為主要發起人申請設立亞太再保險、亞太互聯網人壽，金融業務平臺日趨壯大，金融服務鏈條不斷延展。報告期內，公司金融業務合計實現營業收入 60.49 億元，佔公司營業收入的 24.52%。
2017年1月20日，泛海控股以約11億元收購華富國際51%股份獲得香港證監會的批准，整個交易預計於1月26日完成。由此，泛海控股將實現其“民生證券+華富國際”境內境外雙券商平臺佈局的計劃。
除了民生信託、華富國際，泛海控股最近的一筆交易將目光投向了太平洋彼岸，一家於紐交所上市的美國大型綜合金融保險集團Genworth金融集團，該公司的主要業務是長期護理保險、住房按揭保險、壽險和年金險等。
雖然金融版塊是泛海控股的重點發展方向之一，但房地產業務依舊是其營業收入的主要來源。根據泛海2016年年報，其全年公司房地產業務實現營業收入 185億元，佔公司營業收入的 75%，地產仍是收入支柱。
對此，泛海方面亦承認金融產業是公司發展的新動能，但目前尚未形成明顯的規模優勢和比較優勢。同時，要加強內部房地產開發、不動產管理、金融、戰略投資等各個板塊的互動合作，形成開發建設、運營管理、投資管理三位一體的綜合運營模式，全面提升項目開發運營效率和效益，促進項目釋放內在價值。
基於此，為了加快北京及武漢兩個項目的開發進度，泛海控股已經通過多次融資對這些項目進行輸血。
泛海控股方面表示，從2014年開始向綜合型控股上市公司平臺以來，金融平臺的負債開始被結合進來，且佔比較高，對資金的需求較大。“公司一方面將積極加快房地產項目去化，加速銷售款回籠，並著力提高信託、證券等金融業務的盈利能力，從而增加公司的收入和利潤；另一方面將綜合運用、合理匹配股權、債權等多種融資方式，優化公司的資產負債結構，進一步保障公司財務的穩健性。”