房地產市場是否已經企穩，會否上行？
從週期上來看，房地產市場目前處於築底階段，一二線城市的房地產市場正在穩企，有望帶動全國市場企穩。但由於“住房不炒”基調已定，房地產市場大幅上行、房價漲幅空間不大。
從近期走勢看，隨著經濟預期的邊際向好，貿易摩擦的解決，以及需求端購房資金的持續修復，房地產市場正在築底向好，一二線城市帶頭先回暖。目前一二線城市與三四線城市，在週期上呈現錯位狀態：一二線城市經歷了2017~2018年的低谷期後正在邊際改善，處於觸底回升階段；三四線城市因棚改貨幣化收縮，從2017~2018年的高位逐漸進入增速回落區間。
春節三四線城市的“返鄉置業潮”遇冷，1~2月全國銷售面積同比下降3.6%；但一二線城市商品房銷售3月觸底回暖，推動全國商品房銷售數據底部修復，3月商品房銷售面積同比1.75%，由負轉正；銷售額同比8.31%，增速較2月大幅提高5.5個百分點。
從價格指標看，隨著交易量的回暖，全國房價也出現抬頭，一、二、三線城市二手住宅銷售價格環比微漲，其中二線城市漲幅最大。我們首選統計局公佈的二手房價指標作為房價走勢的參考。3月，4個一線城市二手住宅銷售價格環比上漲0.3%，漲幅比2月擴大0.2個百分點。31個二線城市二手住宅銷售價格環比上漲1.2%，由負轉正，漲幅比2月擴大1.4個百分點。35個三線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.2個百分點；二手住宅銷售價格環比上漲0.5%，漲幅比上月擴大0.3個百分點。
此外，政策在促進國家城鎮化建設以及城市群發展方面，給予較多的政策支持，這有利於房地產市場的健康發展。京津冀協同發展上升為國家戰略、《粵港澳大灣區發展規劃綱要》出臺、“將長三角區域一體化發展上升為國家戰略”、“支持成渝城市群高質量發展”以及近期發佈的《2019年新型城鎮化建設重點任務》等一系列政策，推進城市群發展，促進農業人口落戶城市，對房地產市場的築底形成政策支撐。
未來房產和地產市場將呈現怎樣的趨勢？
房產市場和地產市場未來會呈現格局分化的趨勢。市場發展的邏輯從增量轉為存量，我們城鎮化階段已經從快速階段進入一個速度放緩階段，房地產調控政策也顯示了這一邏輯。不同於以往全面刺激城鎮化，《2019年新型城鎮化建設重點任務》首提“收縮型城市”，並強調收縮型中小城市要瘦身強體，轉變慣性的增量規劃思維，嚴控增量、盤活存量，引導人口和公共資源向城區集中。
收縮型城市的概念在我國是首次提出，但在上世紀80年代很多發達國家都出現了這一現象，比如美國五大湖、德國魯爾、法國洛林等地。收縮型城市的出現，是城市發展規律的結果，從我國人口增長趨勢和城鎮化的發展規律看，城市規模全面擴大的時代已過去，未來隨著人口增量下滑，大型城市虹吸人口，必定出現收縮型城市，尤其是資源開採型城市、地理條件差的城市以及人口流出型城市容易出現收縮。
增量轉存量的發展邏輯下，極易出現市場的結構分化。城市群的虹吸效應，疊加城市收縮現象，未來核心城市群的人口吸引力、經濟發展動力的相對優勢逐漸擴大。核心城市的房產和地產資源有限，資源稀缺易形成核心城市房價、地價不斷上漲的現象。
未來的房產市場和地產市場必然是結構分化的市場，不同等級城市的市場將分化，一二線城市成交量復甦，價格可能穩企，三四線城市可能逐漸進入市場拐點。近兩年三四線城市樓市火爆，幾乎透支了棚改貨幣化帶來的紅利，房價累計漲幅較大，“去庫存”目標完成較好，政策面的支持力度漸弱，棚改貨幣化進入尾聲階段，未來市場將進入衰退期。
一二線城市潛在需求較大，過去兩年一二線城市因限購、限價、限貸等調控政策需求被有所抑制，存在供給需求矛盾，供給和需求有望放量。
未來樓市將如何影響股市？
“住房不炒”的調控基調，打擊了炒房客行為。長期來看，我國家庭的資產配置有望合理化，降低房產類投資比重，提高股票等金融資產投資比重。
房企股票方面，今年地產股估值情況緊跟政策面走。今年房地產行業處於築底階段，一二線城市與三四線城市走勢分化。今年部分地區陸續放鬆調控，房貸利率也於開始回調，住房需求在緩慢釋放。雖然行業處於下行週期，但我國城鎮化空間尚有，地產行業淨利潤率處於所有行業中上水平；大部分上市房企經營情況較好，尤其是龍頭、次龍頭房企，地產股板塊基本面較好。
目前地產股的估值處於歷史底部，大部分房企的估值在10倍上下浮動，這與前期政策悲觀預期以及大盤走勢有關，2019年大盤修復和房地產政策面改善，會帶動地產股估值修復，有“護城河”的優勢房企迎來股價的回升。
擇時方面，政策邊際改善之際即是房地產板塊估值修復之時。房貸按揭利率持續回調、都市圈發展政策的落地、《2019年新型城鎮化建設重點任務》的提出以及後續各地落戶政策的落實，有望迎來地產股的估值反彈。
選股方面，我們建議關注A股市場中以下類型的房企：（一）銷售規模、盈利水平長期確定增長的優質龍頭企業，建議長期持有業績穩定增長和高股息率的龍頭個股；（二）業績和盈利釋放的強增長房企，這類次龍頭房企在股市上升期，股價更具有彈性。
近期外資購買一線城市的寫字樓，原因是什麼？
外資購買一線城市寫字樓的核心邏輯，還是基於其對中國經濟發展的信心，看好中國的增長前景。目前中國在5G、互聯網、高端製造等高新技術產業的國際競爭力不斷增強，未來經濟發展潛力不容小覷，經濟繁榮則商業地產旺。
一線城市寫字樓仍有升值空間，租金表現相對較好。我國的房地產市場從增量市場轉入存量市場，住宅如此，商業地產更是如此，尤其是一線城市核心位置的房產資源是稀缺的，這些存量資產本身就有巨大價值。不僅房產具有升值價值，也長期看好未來一二線城市存量物業租金的表現，北上廣深的寫字樓平均租金長期看有上漲空間。
當然，選擇這個時點購買一線城市，也與當前人民幣對美元匯率處於低點，以及境外融資成本相對較低等因素有關，資產價格相對較低，投資的性價比顯現。政策方面，外資投資表現活躍，與中國放寬准入制度是有關的。
（作者系中山證券首席經濟學家、中國首席經濟學家論壇理事）
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