'中央首次表態不將房地產作為短期刺激經濟的手段，地方調控頻率或將加快'

時代週報記者：謝中秀

7月30日，中共中央政治局召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作。其中對房地產工作定調為“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。

根據國君宏觀團隊梳理，相比以往長效機制、因城施策、房住不炒的提法，這是中央政治局會議首次提及“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。

諸葛找房數據研究中心分析師國仕英表示，該提法就房地產在經濟刺激中的作用進行定調，迴應了當前經濟形勢下社會輿論中有所升溫的房地產刺激論調，擊破了房地產調控放鬆的幻想。

對於下半年的樓市走向，58安居客房產研究院首席分析師張波向時代週報記者指出，中央政治局的定調意味著，房地產調控的總體方向不會因經濟環境變化而改變，樓市出現過熱的機率極小。

重申“房住不炒 ”，掐滅“刺激論”

對於當前內外需求走弱壓力加大的現實情況，市場對宏觀政策特別是房地產調控政策進一步趨於寬鬆的預期加強。甚至有言論稱，房地產很可能將加大刺激力度。

國家統計局近日發佈的數據顯示，今年上半年我國國內生產總值450933億元，按可比價格計算，同比增長6.3%，同比2018年下跌0.5個百分點。從“三架馬車”的情況來看，上半年社會消費品零售總額同比增長8.4%，全國固定資產投資（不含農戶）比增長5.8%，貨物進出口總額同比增長3.9%。

國家統計局新聞發言人毛盛勇在國新辦發佈會上表示，上半年GDP6.3%的增速為完成全年目標提供了比較好的基礎。國內經濟有下行壓力，但平穩運行的基本面不會變。

合碩機構首席分析師郭毅指出，以往一般認為，經濟下行壓力較大的情況下，房地產會是一個很好的工具，用來穩經濟、拉動經濟增長。

數據顯示，房地產一直以來都是我國經濟的支柱產業，拉動經濟的作用巨大。

恆大研究院統計指出，2018年房地產業增加值佔GDP的比重為6.6%，房地產對上下游相關行業增加值的拉動佔GDP的比重為9.2%，二者合計佔比高達15.8%；2018年房地產開發投資佔全社會固定資產投資的比重為18.6%，形成的固定資本形成總額佔支出法GDP的比重為5.9%；2018年房地產帶動的家電、傢俱、建築裝潢材料等住房相關消費佔限額以上企業商品零售總額的比重為10.0%；2018年土地出讓金和房地產相關稅收佔政府綜合財力（公共預算+政府性基金+國有資本經營收入）的比重為35.3%。

“但房地產市場只要保持平穩健康發展，也能對經濟起到一定的穩固作用，對中國經濟形成有益影響。”郭毅稱。

郭毅還進一步表示，中央政治局會議對房地產的定調重提了“房住不炒“長效機制，掐滅了市場上的“刺激論”，明確表示房地產不會迎來大規模刺激或政策放鬆。

但從中長期來看，房地產調控是否仍有可能放鬆？

郭毅對此做出了否定的回答。“‘短期’意味著房地產調控要謀長遠，讓房地產保持穩定的增長，從而對經濟起到更加長遠健康的支撐。”

因城施策，各地政策出臺頻率或加快

國家統計局數據顯示，今年前六個月，我國商品房銷售面積持續呈負增長，其中3月跌幅有所收窄，一些地方出現了“小陽春”抬頭的跡象，但4月起跌幅再次擴大。今年1-2月、1-3月、1-4月、1-5月、1-6月，我國商品房銷售面積增速分別為-3.6%、-0.9%、-0.3%、-1.6%、-1.8%。

整體來看，房地產市場仍舊面臨著一定的壓力，個別城市甚至出現了限購鬆綁“一日遊”的現象。

空白創始人楊現領分析指出，當前我國無論是房價水平還是槓桿水平，都已接近階段性的極限高位，進一步放鬆政策的風險遠大於收益。

根據近期媒體統計北京、上海、廣州、深圳、杭州、廈門、成都、保定、中山、威海等一二三線共29座城市的居民資金槓桿率。數據顯示，有8座城市超過了100%，分別是廈門、深圳、杭州、南京、合肥、珠海、蘇州和廣州。其中，廈門的居民資金槓桿率高達172.2%，深圳以144.4%位居第二，杭州以136.7%位居第三。

對此，監管部門始終要求銀行要實施差異化的住房信貸政策。今年早些時候，銀保監會副主席王兆星表示，對於解決住房困難和改善住房條件的，要繼續給予相應貸款支持；對於用來投資甚至是投機和炒賣的，要實行更嚴格的貸款標準，有的可能要提高首付比例，有的要調整利率的風險定價，有的甚至不能給予貸款支持。

國仕英則分析指出：“預計未來地方政府在房地產政策選擇上更加審慎，對市場波動更加敏感，政策出臺的頻率和力度都有可能會加強。”

今年上半年,在因城施策的調控思路下,房地產市場正進入新一輪調整週期,其中,樓市調控的鬆緊變換在二三線城市表現得更為突出。“過熱的市場要政策調控進行降溫，市場下行壓力較大的城市也會適度微調。”郭毅判斷。

對於房地產的後市走向，郭毅認為，總體發展格局將保持不變。但對於房企來說，“面對房地產領域資金壓力、庫存壓力和銷售壓力‘三大壓力’，政策並不打算鬆綁，預計房企將迎來較大壓力，未來降價促銷或成營銷策略、開發投資也將迎來拐點。”易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示。

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