作為行業內專業諮詢機構，我們近期接觸了大量的小鎮項目，也看到了一些房產企業為發力特色小鎮項目專門成立了小鎮產業集團和產業中心。
顯然，在國家推行的要在2020年前培育1000個左右各具特色小鎮的宏觀政策引導下，各類房企在面臨中國城市化進程接近尾聲，傳統房產市場競爭日趨激烈，融資、拿地、銷售多重困境陰霾下，特色小鎮建設猶如寒冬裡的一絲暖風，吹遍了大江南北。
這樣的風口，無疑是很多開發商轉型和突破的方向，於是乎很多房企都為此成立了獨立的公司或專業的部門，有一種大幹快上的架勢。特色小鎮從此由當初的模糊概念變成了現在開發商、各地政府、各大機構、業內媒體談論最熱的話題之一。
然而，通過我們對各類房企的合作、地方政府的接觸以及對行業深度研究，如果我們對特色小鎮建設依然停留在傳統房產開發的思維，把某一個產業單體視作特色作為房產開發的配套美其名曰“特色小鎮”，對特色小鎮的開發節奏、產業運營、投融資策略、產業招商、特色打造等環節沒有清晰的定位、全盤的策劃和統籌考慮，今天的風口無疑將由機遇迅速滑向陷阱，令我們感到些許擔憂的是這樣的趨勢似乎正在出現。
所以，我們覺得有必要在此時對特色小鎮的概念、政策、發展格局和存在的問題做一個梳理，避免我們在特色小鎮的這條路上迷失方向。
特色小鎮的投資要素、核心理念與歷史背景
一、大城市+特色小鎮的發展模式有望成為經濟發展的新引擎
首先，我們先追根溯源從中國城市化進程說起，根據國家統計局數據，中國2016年城鎮化率已經達到57.4%，已經進入了城鎮化的第二階段，即城鎮化率在50%~70%的區間。這一發展階段的具體表現就是城市將越來越大，並逐步形成都市圈和城市群，環核心城市的衛星城及衛星鎮將得到核心城市溢出的產業和人口資源，從而實現快速發展。
比照GDP的增速情況，目前我國正處於經濟發展換擋，並尋找新的經濟增長點的時刻，而“大城市+特色小鎮”的發展模式不僅能推進小鎮配套基礎設施建設，更能夠將過剩產能從城市引入有市場需求的村鎮，並提升本地的經濟活力，為經濟發展提供新引擎。
二、特色小鎮的理解應該更加清晰和具象
為便於大家更加清晰的去認識和理解特色小鎮，我們對相關概念做了如下的總結和歸納：
1.基本定義：我們這裡所講的特色小鎮並不完全是行政區劃單元上的小鎮，它非鎮非區，也不是產業園區，而是相對獨立於市區，有明確產業定位、文化內涵、旅遊特色和一定社區功能的發展空間平臺。
2. 發展模式：特色小鎮是新型精品鎮，是按創新、協調、綠色、開放、共享發展理念，結合自身資源優勢，找準產業定位，進行科學規劃，挖掘產業特色、人文底蘊和生態稟賦，實行產城融合、服務配套、管理健全的發展模式。
3. 小鎮規模：特色小鎮追求“小而美”，規劃面積一般控制在3平方公里左右。特色小鎮突出功能集成，推進“多規合一”，體現產城人文四位一體和生產生活生態融合發展。同時特色小鎮突出節約集約，合理界定人口、資源、環境承載力，嚴格劃定小鎮邊界，建設用地面積一般控制在1平方公里左右，聚集人口1萬至3萬人左右，原則上3年內要完成固定資產投資50億元左右。
4. 特色小鎮的歷史機理與發展形式
特色小鎮是城市發展到一定階段的自然產物，房企最核心的能力就在於整合銀行、政府、上下游供應商等各方角色的資源，打造商業、住宅等產品線（1.0版本），進一步是商業綜合體、文旅等產品線（2.0版本），特色小鎮屬於在單個產品線基礎上推出的要求更高層次運營管理能力的綜合性產品，基本上可以歸類為3.0版本產品，通過研究我們總結了特色小鎮的幾種主要發展形式：
（1）將原來沒有特色的區域改造為新的有產業、有特色的小鎮；
（2）發揮城市修補作用，在單一的產業區或經濟開發區基礎上植入互補產業形成特色小鎮；
（3）用空間形態改造和產業升級或互補的方法對原有落後或特色不夠明顯的產業進行升級換檔，從而形成特色小鎮。
（4）根據城市功能或產業佈局需要，在全新的區域發展具有獨有產業特色的小鎮。
（5）根據區域獨特的文化歷史特質或獨有的自然生態資源發展的特色小鎮。
三、發展特色小鎮的關鍵要素
特色小鎮投資更宜“近城（核心一、二線城市周邊建小鎮最適合）、傍產（生產類產業為主的特色小鎮更具遠大）、特色（特色小鎮的根基在於“特色”）”。
特色小鎮的區位由其核心產業決定。由於特色小鎮的產業還是以承載核心城市的外溢需求及上下游產業鏈關係為主，因此一般不宜遠離核心城市，所以特色小鎮一般位於城市遠郊或城市周邊區域。但是具備旅遊功能的特色小鎮依託其自然資源，一般會稍遠離城市中心地段，但也應該保證道路交通等基礎設施的便捷性。
1. 近城
在大城市化進程的帶動下，特色小鎮與大城市化進程是互補的，但同時又表現出以產業鏈條為根基、資源稟賦為脈絡、人口吸引為動能、生態和諧為表徵的特點，任何一個角度的力量不均衡，都可能成為小鎮未來發展的桎梏，尤其是就目前諸多特色小鎮表現出的一個重要的缺陷——交通不便，會使整個小鎮的活力大為減弱。因此，我們認為核心一、二線城市周邊建設特色小鎮是決定小鎮成功的先決條件。
2. 傍產
產業是原發性動力。
從江浙區域經濟發達縣鎮的發展路徑來看，小鎮的首要作用是區域分工帶來的產業聚集，有了源發性的核心動力後，在交通配套、人才吸引等要素的配合下，小鎮才能夠煥發出巨大的活力。
文化旅遊產業的核心在於旅遊資源與文化的獨特性與唯一性。
從小鎮選擇的產業方面來看，文化旅遊類的小鎮多依靠“外部輸血”實現現金流入，雖然目前我國旅遊市場的空間巨大且仍在不斷成長，但如果沒有特別著名的景點或特別優越的配套，文旅小鎮很難在眾多小鎮中脫穎而出，那麼通過此類小鎮的發展也就成為偽命題。
在假設文旅類小鎮擁有獨一無二的景區或文化時，那麼這類小鎮的本質與快週轉、門檻低的住宅類產品更相似，擁有極強的先發優勢，從這一個角度來講，目前已經有文旅項目佈局的華僑城、保利和新華聯都已經快人一步。
科技創新小鎮與國家經濟戰略要求一致，未來更具市場潛力。
從國家經濟長遠發展角度看，科技服務類小鎮的發展將更具前景，尤其是智能製造、生物醫藥、新能源、新材料、高等教育、科研、金融等產業為重點進行經營的小鎮，房企中碧桂園的科技小鎮己經實現佈局4個項目。
科技創新型的產業小鎮還處於萌芽時期，不論是碧桂園，還是華夏幸福的特色小鎮，已經建立了與產業深度合作的戰略框架，但是仍然還處於初期發展階段，由於產業和地產合作其實更契合雙方的競爭優勢，同時也更符合雙創的國家戰略意圖，處於萌芽期的業態給房企帶來了巨大的機遇和挑戰，機遇是當前還沒有成式，任何一個嘗試成敗未定，挑戰是特色小鎮的投入並不比大體量的開發項目投入少，且面臨著更長的週轉期限，中小房企在涉足時將面臨較大的資金壓力。
3. 特色
特色小鎮中的特色兩字，是小鎮發展的根基，也是對於比較優勢的一種定義，從特色小鎮發展的核心來看，特色的關鍵在於產業，產業是特色小鎮的核心和靈魂，是由自然聚集+合理引導而形成的。
真正的特色小鎮一定是由產業帶動的，合理挖掘產業的內容和活力，並由政府部門制定產業的扶持優惠政策，用產業的活力帶動整個產業鏈的發展，形成良好的供需關係，這樣才是特色小鎮的發展動力和可持續發展的基礎。
產業是人口合理聚集、城鎮健康發展的基礎，因此應該從小鎮的自然資源、人口結構、產業基礎等條件出發，因地制宜地確定小鎮發展的主導產業和支柱產業。
“特色”助力小鎮形成競爭優勢，激發產業活力。特色小鎮的“特”在於根據各地的自然風情、人文條件、交通優勢等決定特色之“特”，是帶有強烈的地域特色的。
有的小鎮毗鄰城市，就應該加快發展資源節約、環境友好和勞動密集型的特色工業；有的小鎮農業資源豐富，那就應該提高糧食綜合生產能力，努力生產特色農產品；有的小鎮環境優美，就應該發展特色種養業、休閒旅遊農業。
總而言之，特之在於“別具一格”，否則極有可能建成現在的千城一面、萬街同頻的尷尬局面。關於如何做好特色的打造，我們總結歸納為如下幾點：
（1）資源及生態環境的差異性、互補性甚至是唯一性；
（2）主導產業的創新與持久生命力；
（3）特色的打造是建立在生態、綠色、環保基礎之上；
（4）特色的類型有很多種，但最終歸集為一種與眾不同的客群體驗、社會口碑。
四、特色小鎮成功與否的三大核心理念
特色小鎮是“生產、生活、生態”協同發展的平臺。決定特色小鎮成功與否的三大核心理念是：科學的政府規劃和政策引導作為框架、優勢特色產業作為靈魂、科學前瞻定位作為特色小鎮的血肉。
我們認為特色小鎮的定位不能僅僅停留於承接中心城市的產業轉移，而應該是與大城市的產業形成互補，甚至是圍繞大城市形成若干不同分工的特色小鎮，大城市以規模化、同質化、高層次的資源聚集支撐各類特色小鎮的發展，特色小鎮又以快速的發展反過來推動城市資源質量和數量的提升，這才是大城市和特色小鎮互動機制的最合理定位。
特色小鎮的建設，可以是一個自下而上自發形成聚集的過程，也可以表現為一個在政府主導下有意識、有目標、有計劃地推動展開的進程。
目前來看國外偏向於前者，而國內則偏向於後者。前者是一種根植於一定文化和產業積累下自然而然衍生的產物，後者則是一種基於政府引導和基本國情的城鎮化進程摸索和實施。
國內相當一部分的小鎮完全是以政府的意志而強加了一個“特色”，行政的力量強於市場的力量，照本宣科的複製是很難成功的。
國內各類企業佈局特色小鎮戰略概況
各類公司積極參與特色小鎮開發，其中以房企為主，非房企為輔
乘政策東風，各類公司積極參與特色小鎮的開發建設，其中尤以房地產企業參與程度最深。特色小鎮的開發涵蓋規劃設計、基礎設施建設、配套住宅商業開發、後期運營管理等環節，因此擁有產業新城或大型項目開發經驗的房地產企業就有較大的優勢。
目前特色小鎮市場的參與者既有萬科、華夏幸福、綠城集團等老牌小鎮開發商，也有碧桂園、恆大這類原本專注於住宅開發的龍頭公司新近加入戰局。
非房企結合自身企業特點，專注於某一類特色小鎮，走快速複製的道路。
非房企從自身企業特點出發，將其作為特色產業導入小鎮，形成有真實產業支撐的特色小鎮。例如華誼兄弟打造電影小鎮、棕櫚股份運營生態小鎮、中青旅則計劃盤活景區資源做旅遊特色小鎮。
非房企的優勢在於專注某一特定產業，走快速複製的發展道路，但短板在於缺乏開發建設經驗，因此通常會採取與房企合作開發的模式。
重點開發企業特色小鎮佈局情況介紹：
碧桂園
碧桂園以深耕三四線城市著名於行業，近幾年公司在保持三四線優勢地位的同時將業務逐漸擴展至一二線城市，目前在全國28個省市、自治區以及海外均有房地產開發項目。公司通過整合資源平臺，打造了全生命週期產業鏈，一方面實現了資產價值的充分釋放，另一方面實現了成本的有效控制。
2016年8月，公司提出產城融合戰略，推出了科技小鎮計劃，開始在全國一線城市周邊和強二線城市範圍內佈局科技小鎮，旨在因地制宜，突出主導產業，打造“主導產業突出、全產業鏈覆蓋”的科技生態小鎮，成為國家特色小鎮的典範；
同時，還能夠有效緩解一二線核心城市科技創新成本高、空間擁擠、人群溢出等問題，為科技人才提供合適的生存空間。
我們認為碧桂園對於產業特色小鎮的理解是非常符合國家戰略要求的，也只有行業龍頭企業才能夠有足夠的資金和耐心，來培養這些需要5-8年時間才能夠實現盈利的項目。
截止到目前，公司已經建立了5個科技小鎮，其中3個位於惠州，1個位於東莞，1個位於三河。
信息來源：公開信息、東興證券研究所
碧桂園科技小鎮的建設運營特點主要表現為三點：
A、位置佈局於核心一、二線城市，不論從現狀還是未來，都將受益於前述城市資源外溢效應；
B、以產業生態圈為核心，要求不斷完善產業生態鏈搭建和運營工作，以產業發展為主要脈絡，房企有望通過持有型物業、產業基金、股權投資等模式獲益；
C、完善的產業配套才能真正促進“生產、生態、生活”結合，教育、醫療、公共服務、住宅等全配套體系將是小鎮宜居的必要因素，只有配套完善才有望實現產業人口的持續導入。
碧桂園的科技小鎮作為轉型創新的探索，在獲得階段性成果的同時，也面臨著巨大的挑戰，主要包括三個方面：
A、 特色小鎮是新型的地產開發業態，不同於以往的快週轉模式和持有運營模式，小鎮需要房企能夠真正提供多業態產業均衡運營的綜合性服務；
B、 政策支持多集中於融資方面，對於特色小鎮規劃設計、建設施工、土地獲取等很多方面，仍然需要進一步明確；
C、特異性產業資源的導入，碧桂園建設特色小鎮的優勢在於建設和運營，雖然在自身的經營發展中也獲得了大量優質產業資源，但是如何招商引資、深度融合，仍然還有很長的路要走。
華夏幸福
華夏幸福創立於1998年，是中國領先的產業新城運營商。圍繞三大國家戰略重點區域，公司夯實鞏固京津冀區域，積極佈局長江經濟帶，謀劃“一帶一路”，形成了近百個區域級產業集群。
2016年11月4日，華夏幸福（600340.SH）首次向外界宣佈該公司的特色小鎮戰略，其將與公司的產業新城業務協同發展，旨在成為公司推動區域經濟發展的兩個重要引擎之一。
表：華夏幸福佈局的典型特色小鎮基本情況
數據來源：公開資料、東興證券研究所
保利地產
保利地產作為行業龍頭企業一直積極嘗試行業的各種新興業態，在保持傳統地產開發經營業績優勢的基礎上，未來有望通過與保利集團旗下的保利文化、中航科技和保利安平形成業務協同，發力文創、主題樂園和養老產業三大領域。據公開資料顯示，目前保利地產佈局特色小鎮的主要載體是航空大世界。
航空大世界是保利地產通過併購中航地產獲得，其項目與其他主題樂園不同，主要以“航空”為主題，基於航空大世界這一特殊景點，保利地產開發特色小鎮將更加水道渠成。另外，考慮到公司在文創、養老和軍貿領域存在比較優勢，未來也有望在這些產業為主導的特色小鎮建設和運營發力。
華僑城
公司立足於文旅產業經營和房地產及酒店開發，提出了“文化+旅遊+城鎮化”和“旅遊+互聯網+金融”的創新發展模式，目前已經形成以文化為核心，以旅遊為主導，佈局全國各區域的運營思路。
從目前華僑城佈局的深圳甘坑新鎮、成都天回、安仁、黃龍溪三大名鎮等文旅小鎮，其打造小鎮的思路大同小異，都是以當地特有的文旅資源為基礎進行建設運營，這一類小鎮屬於消費型小鎮，更多的將帶來富民效應。憑藉華僑城在打造主題樂園方面積
累的大量經驗，其文旅小鎮有望成為重要產品之一。
表：華僑城開發的典型文旅小鎮項目
數據來源：公開資料、東興證券研究所
綠城中國
公司重點聚焦農業、康養、文旅三類核心產業小鎮，建設生產、生活、生態融合的樂活小鎮，營造幸福、美麗、活力的人居小鎮，構建生長、自給、自足的特色小鎮。公司的目標是利用3-5年時間，打造5-10個樣板小鎮，實現年百億的銷售規模，形成開發規模化、產業系統性的運營格局。綠城以農業特色小鎮知名於行業。
公司專注於農業產業達15年之久，從種子研發、生產到銷售的農業鏈條基本形成。依託於農業產業而建設運營的特色小鎮，雖然也具備宜居宜娛的屬性，但總體來看，仍然無法擺脫地產開發銷售的模式，其實質更多仍然體現房企快週轉的思路。
從目前公司佈局的小鎮實質形式來看，龍塢茶鎮與“產業外衣、開發內在”的小鎮不同，這是綠城第一次佈局擁有特色產業的小鎮，未來有望通過深度開發使小鎮具有真正活力的核心產業，從而形成“西湖龍井”茶文化特色小鎮。
資料來源：公開資料，東興證券研究所
新華聯
新華聯主打以文化旅遊項目發展古鎮市場，即以古鎮為平臺，提供文化景點、演藝、親子、餐飲等業態。同時，為了增加旗下文化旅遊項目人流量和盈利能力，未來新華聯將加強與旅遊機構、演藝機構等合作伙伴的聯動。該公司已經明確表示，特色小鎮是未來城鎮化發展的重要方向，以“古鎮+”為開發模式的文旅產業是公司未來發展的核心方向，是特色小鎮的重要組成部分。
表：新華聯佈局的特色小鎮項目
資料來源：公開資料，東興證券研究所
綠地控股
公開信息顯示，綠地控股2017年將充分利用大城市的溢出效應，圍繞智慧健康城、文化旅遊城兩個主題，在北京、上海、廣州、鄭州、武漢、西安、成都、南昌、南京等一二線重點城市遠郊及周邊，儲備10-15個特色小鎮大盤項目。
2016年，綠地先後承接了垣澠高速河南段及山西段、息邢高速、南京地鐵5號線、太原植物園、西安潏河溼地公園、麗水植物園、寧波杭州灣新區等8個PPP項目，項目範圍覆蓋5省9市；同時還鎖定了江西贛江新區、寧波東部新城等一批重大項目，PPP項目錄得簽約金額約300-400億元。
2017年一季度，綠地已簽約寧波杭州灣、南昌贛江新區、成都都江堰等9個特色小鎮項目。4月1日，綠地和山東省萊蕪市政府簽署戰略合作協議。未來10年內，綠地將在萊蕪雪野湖旅遊區斥資逾600億元，總用地面積超4萬畝，規模化打造文化旅遊、健康養生特色小鎮。綠地方面表示，希望2020年達到1000億元的PPP項目簽約規模。
做好特色小鎮必須具備的四大能力
從上述的介紹，不難得出目前已經涉足特色小鎮建設的企業一種是深耕產業資源和運營並積累豐富經驗的企業，一種是傳統房地產業界具備雄厚資金實力的企業，此處我們不敢就此斷言沒有雄厚資金實力和產業資源的企業就一定不能涉足特色小鎮領域，但這也側面可以看出沒有足夠產業資源和運營經驗或雄厚資金實力的企業，貿然涉足特色小鎮是非常困難甚至是非常危險的。
我們經過長期研究認為，除了融資能力、產業資源，參與特色小鎮建設還必須具備以下能力：
從初始階段的規劃設計，到後期建設工程，再到和產業深度合作的能力，在建成後還需要良好持續的運營和融資能力，形成整個小鎮產業鏈的閉環流動。
戰略規劃和規劃設計能力
整個特色小鎮的發展根源於最初科學合理的戰略規劃、規劃設計和對自身的準確定位，更進一步是小鎮所處區域政府所能提供的扶持政策，需要在符合政府相關政策和規劃的要求下，細緻做好功能分區、生活配套、生態空間等設計，要求是生產、生活和生態協同考慮，既需要根據產業性質設計符合產業發展要求的硬件，也需要配套滿足宜居需求的軟件。
從這些角度來講，當前未實現充分開發的部分產業園區企業有巨大的發展空間，可以在對園區內的企業進行系統的梳理，明確產業發展思路，促進大園區內同類產業的再聚集，集中進行規劃建設，可以快速實業產業園區開發商向產業運營商轉變，也有望在新機遇來臨時快速以特色小鎮模式實現。
招商引資
招商引資最關鍵的一點是依託於鄰近大城市優勢產業或基於當前區域內的優勢產業，通過優惠政策吸引特定領域和特定產業鏈企業入駐小鎮，地產行業中園區運營商和佈局實體產業的多元化房企擁有比較優勢，但這種資源的利用僅限於區域內或企業內，可複製性不高，以華夏幸福、招商蛇口、南京高科、張江高科、榮盛發展、藍光發展等企業為典型代表。
特色小鎮的招商引資定位較園區運營商的要求更高，不僅要求留住企業，還要留住企業中的人，所以特色小鎮需要對以往產業園區關注企業而不關注人的政策機制、配套建設原則等進行升級，而這就需要小鎮運營機構擁有較強的與政府、與企業、與其他機構的協調能力。
建設運營
特色小鎮的建設是房企最容易實現的一環，在土地一、二級開發兩種傳統的開發收益外，特色小鎮要求房企具備能夠提供較社區運營更加全面細緻的“大社區”運營服務。
同時，特色小鎮的建設並不一定要以全部新建為必然手段，比較合理的選擇仍然是在保持小鎮風貌的基礎上的“昇華”，當房企主導小鎮建設時，除了要求房企實現特色小鎮的基礎設施建設外，更需要房企實現產業項目導入和沿整個產業鏈整合資源的能力，包括產業孵化、股權投資、併購重組諮詢、融資服務等全產業鏈金融和業務服務能力。
從更長遠的角度來看，房企需要將自身快週轉的業務模式轉型為可持續運營的模式，地產行業的金融屬性使房企在配合產業進入股權投資領域中有先天的優勢，而特色小鎮這一業態又使未能在早期實現大規模圈地成為產業園區開發商的中小房企有了機遇，透過與文旅產業深層次的合作，實現富民富企，通過與高新技術企業深層次合作，實現富國強國。
持續融資
不少小鎮在建設或落成後都面臨後續資金的壓力，尤其是如何平衡基礎設施和公共服務設施的維護等資金流出和小鎮自身資金產出。
採用全部政府出資的模式不現實，一方面，地方經濟較強的政府只需要發揮引導作用，無全部投資的需要，另一方面，地方經濟較弱的政府財務受限，無能力全部投資，所以採用PPP模式成為主要的手段，不論具體的融資手段如何，持續融資的能力都依賴於小鎮的持續和穩定發展。
從更廣義的角度來看，以產業投資基金等形式實現金融滲透是非常有必要的，促使金融以風投、股權投資、項目投資等具體金融形態對特色小鎮各類型的投資進行支持，而房企多數已經在金融領域有所涉獵，缺乏的只是和產業深度融合的模式和項目，從這個角度來看，張江高科、南京高科等在產業股權投資領域見長的房企具有比較優勢。
行業發展中值得警醒的問題
綜上，傳統住宅開發企業轉型特色小鎮的開發與產業運營，上述每一項能力都面臨考驗，尤其是開發商與產業運營商的角色轉換，這在我們接觸的大量開發企業中，在意識形態上並沒有引起足夠重視，在具體行動上採取的措施就更加少之又少了。
可喜的是很多全國標杆性開發商都已經行動起來，從成立產業中心到進行產業研究並進行初步實踐，這些將為真正打造中國的特色小鎮奠定人才和技術基礎。
事實上，從我們行業研究的角度看，處於風口的特色小鎮，正面臨一種蜂擁而上的可喜而又尷尬的局面，可喜的是特色小鎮建設將給城市升級和產業轉型帶來新的機會，尷尬的是行業在爆發式發展中暴露出了不少問題，主要表現如下：
1. 部分小鎮的產業完全依賴政策的扶持，一旦優惠停止產業將毫無競爭優勢
對於大多數特色小鎮來說，小城鎮的人口吸納能力有限、產業發展還未發展成一定規模、消費水平較低，小鎮的興建完全依仗於相關政策及優惠條件的扶持，而一旦這些利好消失，將面臨產業發展停滯、產業人口流失的局面，之前引進的房地產項目很容易淪落為下一個大拆大建的典型。
以國內眾多基金小鎮對標對象美國格林威治基金小鎮為例，曾經當地稅收比紐約州低很多，一千萬美元的年收入在格林威治要比在紐約少繳納50萬美元的稅，另外當地房產的物業稅僅千分之十二（紐約為千分之三十）。
但康涅狄格州立法委員目前正在討論向該州富有的居民收取19%的附加稅，這一消息直接導致大量對衝基金搬離基金小鎮，同時大量拋售當地物業。
2. 缺乏產業支撐，特色小鎮易淪為房地產項目
前文中已經分析，自發聚集而形成的產業是特色小鎮的核心，如果缺乏特色產業，就無法形成產業人口的聚集，那小鎮將淪為A級景區概念的特色地產項目。此外，如果沒有產業提供穩定的現金流，那特色小鎮的PPP模式也將難以為繼。特色小鎮建設的房地產化傾向已經引起政府部門的警惕。
2017年5月26日，住建部辦公廳下發了《關於做好第二批全國特色小鎮推薦工作的通知》，通知中明確要求，對存在以房地產為單一產業，鎮規劃未達到有關要求、脫離實際，盲目立項、盲目建設，政府大包大攬或過度舉債，打著特色小鎮名義搞圈地開發，項目或設施建設規模過大導致資源浪費等問題的建制鎮不得推薦。
3. 旅遊發展型特色小鎮扎堆，旅遊+產業雙輪驅動發展模式難以成功
從住建部公佈的第一批特色小鎮創建名單中可以發現，旅遊發展型小鎮的比例明顯偏高。當然部分自然資源、旅遊景區資源具有較大優勢的地區理應發揮自身優勢推進旅遊特色小鎮，例如無錫拈花灣小鎮以及古北水鎮都是較成功的例子，但部分地區由於自身資源稟賦一般，就試圖通過旅遊+產業的模式發展特色小鎮，殊不知旅遊和產業兩者在多數情況下是排斥而非融合的。
旅遊的核心是消費，需要儘可能的吸引有“財”的人來消費，逗留的時間不必過長；而產業發展的核心的生產，是儘可能的吸引有“才”的人來創業就業並長期定居。
二者發展路徑截然不同，所需要的區位條件、基礎設施、配套服務、盈利模式也都差異巨大。因此，旅遊+產業的發展模式長期來看難以成功。
4. 希望借特色小鎮建設獲取周邊低價土地是房企積極參與的主要原因之一
當前拿地是困擾所有開發商的難題，尤其是拿到價格相對低廉的土地更是無比困難。一二線熱點城市公開市場拿地成本高企，收併購項目的談判週期長時間較難掌控，相對而言，特色小鎮受國家和當地政府的政策扶持，建設用地指標同樣向之傾斜，開發商有望通過特色小鎮的開發建設獲取周邊較為低價的住宅建設用地。
5. 房企積極參與小鎮建設的另一重要原因是開拓融資渠道
本輪調控週期中，針對房企融資端的限制日趨收緊，股權債權融資均受影響，此外受市場影響銷售回款速度亦有所放緩，房企的資金壓力陡增。
反觀特色小鎮，發改委、住建部、中國農業發展銀行、國開行等中央部委機構發文支持、各地政府也紛紛出臺信貸方面的支持政策，通過特色小鎮的開發房企可以較為輕鬆地獲取信貸資金，且資金成本較低。
此外，待特色小鎮啟動運營後，還能通過小鎮資產的證券化進一步獲得融資。融資方面的優勢對資金壓力較大的房企有很強的吸引力。
面對上述特色小鎮風頭正勁時出現的這些問題，無論是開發商、產業運營商還是政府、金融機構，都應該保持非常清醒的頭腦，保持特色小鎮的健康穩健發展是大家的終極期望，為了短期利益搶佔風口，對開發商、政府、金融機構、社會來說都將得不償失。
在小鎮之風越刮越猛之際，我們希望通過第三視角，儘可能全面的行業分析跟大家一起理清行業脈絡，提煉行業發展核心、洞察行業存在的問題，以期特色小鎮之風越吹越好。
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