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我們生活的城市裡，總能看到各種建築，如寫字樓、商品房綜合小區、大酒店、學校博物館、體育館、工廠廠房等。但它們是怎樣拔地而起的呢？我們也總能聽到生活中各種談論房地產的言論，說房地產老闆是多麼的有錢，尤為典型的例子是當今被炒得超高的房價，那麼，房地產開發商們到底付出多大成本，到底能有多大利潤呢？下面，我們就來一起探究一下。

建築的基本構成及相應成本

一、樁基：

1、樁基其實就是建築物的地基，就好比是建築的根，它是建築能屹立不倒的最根本保證，根據建築物的高度和結構類型不同，設計的深度也會不一樣。

2、樁基按材料分類一般分為鋼筋混凝土樁、鋼樁、砂石樁、灰土樁。現在基本上用到的是鋼筋混凝土樁，鋼樁在有些廠房設備基礎中也會用到，砂石樁和灰土樁主要是用於地基的加固。

3、隨著新工藝的不斷湧現，鋼筋混凝土樁的種類也比較多，這裡也不一一列舉了。

下面以用的較多混凝土灌注樁為例，來剖析它的成本。

其實，灌注樁就是是由混凝土澆灌成型的鋼筋籠而成的，需要用到的材料有主要混凝土、鋼筋，單方造價一般在70~100元/平方米 。有效的控制用料和用工，才能很好的控制成本。特別強調一點，由於樁基在工程中的重要性，在施工過程中，要嚴格按規範來，以合理的成本投入，做出優質的工程。

二、鋼筋：

1、鋼筋是組成建築中各混凝土構件的必備材料，它在工程造價中也佔了不小的比例。

2、由於現在的建築都有抗震設計，所以鋼筋利用它自身的拉伸性能，結合混凝土的強度，便能達到抗震的要求。

3、鋼筋既分等級、也有多種型號，在使用功能上，除了受力作用的鋼筋，還有起到加固作用的措施鋼筋，且鋼筋在不同的構件中，所表現的作用也不一樣。

如在樑中，基本承受剪力和拉力，在柱子中，通常承受抗壓作用力和剪力。

4、現在的鋼筋已統一按照最新發布的16g101系列圖集施工。施工中要尤為注意鋼筋的錨固和搭接要求。不能錨固深度不夠或搭接長度不夠，也不能太浪費。

這張圖片表現的是地下室底板施工，板筋間距均勻，插筋安插到位，符合規範要求。

一般情況下，主體鋼筋含量在40~75KG/平方米，多層的含量較低、高層的含量較高；折算造價為160~300元/平方米；當有地下室時，從這張圖片的鋼筋密集程度不難看出，含量會更高，一般在90~200kg/m2（由於地下室設計較靈活，不同設計的含量差別較大）。

三、混凝土：

1、混凝土是直接組成建築各個構件的原始材料，混凝土構件好比是建築的骨骼，通常工程術語中的主體就是指主要混凝土構件（柱、牆、樑、板），而基礎混凝土構件一般含基礎樑、承臺（或獨立基礎）、筏板基礎等。

2、現在工程中大部分用到的是商品混凝土。它也分等級，一般從C10~C80不等。

3、混凝土施工時要振搗均勻且要及時養護，以讓它更大的發揮強度效果。

上一張圖片所顯示的就是泵送混凝土施工。

一般情況下，主體混凝土含量在0.3~0.5立方/平方米 ，多層的含量較低、高層的含量較高；折算造價為100~165元/平方米。

四、砌體：

1、砌體是組成建築主體圍護結構的普遍材料，一般砌於牆、柱之間，在基礎中也用於磚胎膜的砌築。

2、砌體普遍分為加氣塊、空心磚、標準紅磚、灰砂磚等，不同種類的磚，氣作用功能是不一樣的。

3、砌體的砌築要平整，有時為保證牆體整體性，要在砌體中設置加固筋。

上一張圖片所顯示的就是剪力牆間的加氣塊砌體施工。

一般情況下，主體砌體含量在60~120元/平方米 ，多層的含量較低、高層的含量較高。

五、抹灰工程：

1、抹灰俗稱粉刷或粉飾，就是用砂漿抹塗在房屋建築的牆、地、頂棚等表面處的一種傳統做法的裝飾施工工藝 。

2、抹灰所使用的砂漿根據抹灰面性能，所用的砂漿材料也不一樣。

3、抹灰施工中，要注意先清理牆面，抹灰厚度均勻、密實。

上一張圖片所顯示的就是在剪力牆間的加氣塊砌體面上抹灰施工。

一般情況下，抹灰工程單方造價在25~40元 /平方米。

六、外牆工程：

1、外牆工程種類多種多樣，一般住宅的外牆是塗料飾面，並且都含有保溫隔熱性能，有些寫字樓或高檔辦公樓也會用面磚或幕牆飾面的外牆。

2、外牆根據飾面材料的不同，做法也多樣；由於現在房屋節能要求的推出，外牆保溫已成為房屋建築的外牆設計必用到的。

3、以塗料外牆為例，如下圖：

以上兩張圖片分別表現了塗料保溫外牆的整道施工做法和石材保溫外牆的鋼骨架做法。

一般情況下，塗料保溫外牆工程單方造價在50~100元 /平方米；當為石材或幕牆時，可能高達300~1000元/平方米。

七、室內水電安裝工程

室內水電安裝工程作為建築配套使用功能的一個單項工程，在這裡不詳細說明，以後會以圖片和解析的形式說明。

室內水電安裝工程（含消防）：60~120元/平方米（按小區檔次，多層略低一些） ；如果有電梯安裝的話，單方造價相應增加40~200元/平方米 ，這與與電梯的檔次、電梯設置的多少及樓層的多少有很大關係，一般工程約為100元/平方米 。

八、屋面工程：

1、屋面就好比建築物的一頂“帽子”，當建築物封頂後，一般要做一個有防水隔熱功能的屋面。

2、屋面的結構形式也有很多種，一般多層住宅用到坡屋面，設計成有組織的自排水；高層要用到有天溝和排水口的平屋面，設計女兒牆泛水。

3、屋面工程最重要的是要做好防水，現在由於對保溫功能的要求，屋面還要加保溫層。

以一般的保溫防水平屋面為例，如下圖：

從以上兩張圖片可以瞭解到屋面的保溫防水結構體系。

一般情況下，屋面工程：15~30元/平方米（多層含量較高、高層含量較低) 。

九、門窗工程：

1、門窗工程是以便建築採光和美觀的而設計的專項工程，一般有開發商單獨發包給具有相應資質的施工單位施工。

2、門窗工程普遍用到的有塑鋼窗和鋁合金窗，一般有隔熱斷橋處理。

門窗工程（不含進戶門）中每平方米建築面積門窗面積約為0.25~0.5平方米(與設計及是否高檔很大關係,高檔的比例較大),造價90~300元/平方米，一般為90~150元/平方米，如採用高檔鋁合金門窗，則可能達到300元/平方米

十、土方、進戶門、煙道及公共部位裝飾工程 ：

土方、進戶門、煙道及公共部位裝飾工程單方造價30~150元/平方米（與小區檔次高低關係很大，檔次越高，造價越高） ，當有地下室的時候，造價相應增加40~100元/平方米

十一、人工費

人工費在工程造價裡還有相當一部分比例，人工工種一般分為泥瓦工、鋼筋工、木工、架子工、水電安裝工。

人工費的單方造價一般是200~300元/平方米

十二、室外配套工程­

單方造價區間：30~300元/平方米，一般約為70~100元/平方米，關鍵要看小區內的配套工程檔子的高低。

十三、模板、支撐、腳手架工程，單方造價為70~150元/平方米。

十四、塔吊、人貨電梯、升降機等各型施工機械等（約為總造價的5~8%：約60~90元/平方米。

十五、臨時設施（生活區、辦公區、倉庫、道路、現場其它臨時設施（水、電、排汙、形象、生產廠棚與其它生產用房）：30~50元/平方米。

十六、檢測、試驗、手續、交通、交際等費用：10~30元/平方米。

十七、承包商管理費、資料、勞保、利潤等各種費用（約為10%）：以上各項之和*10%=90~180元/平方米。

十八、上交國家各種稅費（總造價10%左右):100~200元/平方米，高檔的可能高達300元/平方米。

以上沒有算精裝修，一般造價約為1000~2000元/平方米，高檔小區可達3500元以上。以上沒有包括部分國有企業開發造成的腐敗成本。精裝修造價一般為500~1500元/平方米，這要看檔次高低，也有300元/平方米簡裝修，更有3000~10000元/平方米超高檔裝修（拎包入住）。

十九、設計費（含前期設計概念期間費用）：15~100元/平方米；­

二十、監理費：3~30元/平方米；­

二十一、廣告、策劃、銷售代理費：一般30~200元/平方米，高者可達500元/平方米以上；­

二十二、土地費：一般二線城市市區（老郊區地帶）為70~100萬/畝，容積率一般為1.0~2.0，故折算房價為：525~1500元/平方米，市區中心地帶一般為200 萬元/畝，折算房價為：1500~3000元/平方米，核心區域可達300萬元/畝以上，單方土地造價更高；一線城市甚至有高達20000元/平方米以上的土地單方造價； 三線城市、縣城等土地單方造價較低，一般為100~500元/平方米，也有高達2000元/平方米以上的情況；­

二十三、土地稅費與前期費，一般為土地費的15%左右，二線城市一般為100~500元/平方米，各地標準都不一樣。­

以上項內容大致上闡述了房地產建築的建設流程和成本組成。相信大家也對房地產建築工程有所瞭解。

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