寫在前面

他踏實嚴謹，心懷天下，做企業堅持“以人為本”，堅持從購房者實際需要出發，開發建設符合品質生活的產品。他有承擔敢作為，幾十年的經營已使駿賢成為三四線城市的典型樣本企業。

他也關心綠色建築，將綠色發展理念一步步付諸於實踐，發揚“工匠精神”不遺餘力。

面對如今的成就他滿懷感恩之心，“是改革改變了我的命運。”

葉雋毅/文

廣東開平既是華僑之鄉，又是建築之鄉，在20世紀早期就有不少開平人從事建築業，發展到現在，開平已擁有45家建築企業5萬多名建築從業者。世代傳承的建築設計、施工工藝、傳統知識和手工藝技能是開平能工巧匠的優勢。從1989年開平縣第三建築工程公司承建的廣州萬寶冰箱三廠廠房工程榮獲魯班獎開始，開平建築企業一共獲得了5次魯班獎。

2004年5月19日，在開平市建設工作會議上，開平市委、市政府首次提出“加大力度，重振開平市建築雄風”的號召。作為開平建築房地產業界人，重振開平建築業雄風，一直是廣東駿賢集團有限公司（以下簡稱“駿賢集團”）董事長馮錦麟心中的期盼。

2016年，借鑑廣東省唯一世界文化遺產“開平碉樓與村落”傳統建築設計和創新發展的優秀理念，開發建設的廣東省綠色住區開平市駿賢居小區榮獲“2016中國土木工程詹天佑獎優秀住宅小區金獎”殊榮，成為廣東省江門五邑地區首個獲此獎項的樓盤，更是2016年全國縣域城市唯一獲得的綠色環保科技創新含量較高獎項的樓盤項目。駿賢居小區雖然只有十多萬平方米的開發建設規模，但以其現已建成的35幢樓房全部取得優質工程認定的一流質量應該是無愧於詹天佑這位中國著名鐵路建設工程師。正如原建設部副部長、中國房地產業協會原會長宋春華在《開平碉樓文化與綠色住區發展研討會》上所言“駿賢居雖然規模不大，但難能可貴的是做到精”。

從只是承建工程施工的“泥水佬”，變身為城鎮化建設項目的投資開發兼工程施工承包人及項目建成後的物業管理者，馮錦麟在其投資開發建設的駿賢居小區實踐中有獨到的見解。近日，筆者造訪了駿賢集團，在與馮錦麟的交談中，筆者深入瞭解到駿賢集團背後的故事以及馮錦麟這位民營企業家對建築房地產行業的情懷。

駿賢居住宅小區鳥瞰效果圖和詹天佑獎牌。

從建築商轉型為開發商 駿賢集團探索發展“路”

馮錦麟在廣東首屆“南粵工匠”高峰論壇上發言。

“我們這些建築行業從業人員，一直被人們戲稱為‘泥水佬’，這也形象地說明了我們的工作是與‘泥’和‘水’打交道的，在過去很長一段時間內社會地位並不高。現在的中國建築已與過去不可同日而語，建築施工企業不僅能承建包括港珠澳大橋等世界一流的超大型工程，連建築工人做砌磚支模這些基本的工作都使用上了高科技的紅外線儀器設備。作為建設行業人員，我們也有了從來沒有過的自信。”馮錦麟說。

馮錦麟表示，改革開放的偉大國策推動建設行業突飛猛進發展，也讓不少種田的農民轉身從事起建設行業相關工作。“過去38年來，我親身經歷和體驗了從建築工程隊財會預算、工程設計及施工，再到建築企業經營管理者的不同崗位，讓我對‘泥水佬’的認識不斷深化和提升。”馮錦麟表示。

上世紀80年代，建築企業曾因“僧少粥多”而吃香，每次搞工程建設，投資者都要請客吃飯，施工單位才開工。但景況不長，隨著後來建築市場供求關係的改變，施工方要登門拜訪才能找到工程做。特別是與房地產商打交道，一旦出現資金緊張的情況，就會轉嫁到建築企業身上，從而很容易引發“三角債”糾紛。馮錦麟表示，自己也曾因為被他人拖欠工程款而導致發不出工資，被工人圍困在辦公室，“我們辛辛苦苦承建工程，到頭來不僅無利可圖，還因被拖欠工程款而使自己承受罵名。而房地產開發商只是憑一塊土地就獲取比我們高得多的收益，但當我們被逼拿起法律武器追訴維權，則又往往被理解為‘好打官司’”。

馮錦麟告訴筆者，面對這樣的社會現實，自己在經營策略上進行了積極探索和大膽調整，選擇既做建築商又做開發商。“但要做好開發商也不容易，龐大的資金問題曾使我望而生畏。為了突破資金的難關，我們首先選擇與土地持有者合作，先是與江門市某單位簽訂由其提供土地、我們負責規劃建設營銷、再一起進行利潤分成的合作協議”。靠著這個方法，馮錦麟和他的團隊度過了當時因承建工程資金不到位而給企業帶來的生存危機。“接著我們就自己拿錢買地開發商品房，不僅解決了企業員工的居住問題，也使公司邁上了從投資開發到施工建設一條龍的多元化經營發展之路。”馮錦麟說。

提高樓盤土地利用 完善小區配套設施

馮錦麟與中國房地產報社主要領導在進行交談。

投身房地產開發領域後，駿賢集團看中了開平市金山度假村旁一塊100.62畝土地。該土地早在1993年開平縣改市慶典活動時就舉辦了動工儀式，按照規劃設計，這是一個開發建設88幢獨立別墅的房地產項目。其後，恰逢開平碉樓申報世界文化遺產之機，馮錦麟積極加入了申遺代表團，藉機前往新西蘭參觀學習了他國居住生活小區先進的規劃設計理念，並從被聯合國世遺專家譽為“可能是全世界最美麗村落”的開平碉樓馬降龍村的規劃建設中得到啟示：“馬降龍村美觀整齊，每戶房屋大門朝巷內開設，從而節約了住戶大門庭院大量土地。”馮錦麟說。

回國後，馮錦麟放棄了受讓該土地後馬上開工建設就能賺取豐厚的投資回報的機遇，下決心將這個已定名為“開平山莊”的88幢別墅小區逐步修改為既有別墅更有高層洋房、讓更多有需求人士居住可建800多個居住單元的小區，並通過向社會徵集，將小區更名為“駿賢居”。“我們在規劃容積率許可的前提下，將小區開發建設的房地產居住土地利用率提高了近十倍，這是行業裡針對寶貴土地資源進行節約集約利用的有益探索嘗試。也是貫徹國務院原副總理習仲勳1988年視察開平時曾語重心長地對當地黨政負責人提出‘土地很寶貴，要倍加珍惜’指示的具體行動”。這就是馮錦麟這位企業規模不大的民營企業負責人的表白。

駿賢居小區的開發建設經歷了10多年的艱辛。“首先，10多萬平方米的小區開發資金的籌措就讓我很是頭痛。眾所周知，中小企業的房地產項目很難得到銀行貸款支持，雖然駿賢居在許多開平人眼中被視為風水寶地，也有不少人找我談合作的事情，甚至有人願意讓我們淨賺超過一億元但前提是項目轉讓。我們還是按照自己的理念，堅持走從投資開發施工建設到項目建成物業服務管理一體化的路子，希望能親手將其建成一個別具特色的宜居小區，滿足更多人的居住需求。”馮錦麟說。

與業主協商、共同推進小區建設，是駿賢居成功開發的經驗之一。2015年，駿賢居小區部分房屋竣工交付業主使用後，駿賢集團組織舉辦了《建設綠色小區研討會》。“有業主提出小區應少建別墅、多建高層洋房，這樣就可以分攤更多住戶而減輕業主單元居住繳交物業管理費負擔。根據駿賢居小區還有容積率可用的情況，我們接受該建議。不惜又一次對規劃建設方案進行修改而放慢了投資回報速度，將重新調整的規劃設計方案報政府主管部門，並已通過了社會公示。”馮錦麟說。

增加居住單元就必須考慮到居住業主小汽車停放的問題，雖然規劃部門要求居住單元與小車位比例達到1:1即可，但隨著人們生活的改善，不少家庭小車早已超出每戶一輛的水平。為滿足業主小車位的需求，駿賢居小區在規劃設計中千方百計加大投入，包括將小區人工湖底也建設成小車庫。“要建成寬敞、方便停放的小車庫，每個車位就需佔用到40平方米的建築面積，僅工程造價就達10萬元。這樣的成本和小車位的售價在目前來說是無利可圖，甚至是虧本的。但要建成一個能讓業主安居生活的小區，如果連小車停放問題都不能解決，作為開發商，我認為至少是不夠盡責的。”馮錦麟說。

馮錦麟還指出，根據駿賢居小區居住業主人群擁有小車的推算，將來每個單元2個小車位都有可能還是滿足不了需求的。所以，駿賢集團現在已經採取每單元只賣一個小車位，不足的就靠短租調劑使用這種顯然導致投資回報更慢的“租售並舉”辦法來解決。這對於作為投資者來說，其情懷和胸襟讓人折服。

房企肩負社會責任 讓購房者住得放心

原建設部副部長宋春華等出席在駿賢居小區舉行的“開平碉樓文化與綠色住區發展研討會”。

馮錦麟認為，一個房地產投資項目贏利是前提，但如果只追求贏利而將建成的項目甩手推給社會，就會使投資開發者在項目規劃設計時只注重銷售回報而不需主動統籌項目建成的運營管理，對項目業主生活配套、小車停放等建設就會忽視。“投資開發者要承擔起項目建成後的物業服務管理責任，以使項目建成後的運營管理更為順暢，最重要的是讓業主住得放心、住得舒心，這是房企樹立形象加快發展所必需的。”馮錦麟說。

駿賢居小區通過舉辦“業主好鄰居”等活動及建立業主微信群的溝通方式，使業主分享到文明宜居的喜悅。同時，在已建成房屋基本售罄的情況下，主動投入數百萬元建成原規劃方案中沒有的小區休閒公園，出資與水利部門合作修葺了小區前的鎮海水渠，使水渠既滿足灌溉排洪功能，又讓水渠對小區起到玉帶環腰的護城河景觀的作用。難怪有業主調侃說駿賢居小區的開發商是“不會做房地產生意的投資者”。

建築及房地產業是國民經濟的支柱產業。城鎮化建設給房地產行業帶來發展機遇的同時，又因這個行業低門檻、非理性的競爭環境而讓不少人千方百計地參與其中。近年來，我國不少三四線城市出現了房地產庫存積壓較為嚴重的情況，一些城市還出現開發項目爛尾、開發商跑路等現象。

馮錦麟建議，在城鎮化建設的房地產開發建設中，需建立“用戶訂單” 制度，即房地產開發要有用戶購房訂單才能開工建設，促使開發商在項目拿地時就要以“謀居者謀百年也安逸”的負責任態度統籌項目的建設開發和運營管理，而不是在項目銷售完成後就甩手拋給社會。地方政府在城鎮化規劃時，也應以“用戶訂單”的思維謀劃出與市場需求相匹配的方案，而不要出現如唱“空城計”的城鎮化規劃，要以“謀城者謀萬世之太平”的功成不必在我的胸懷和務實態度，讓城鎮化的規劃藍圖變成美好的現實。這其實就是運用市場經濟規律的內在要求在房地產領域實施供給與需求相匹配的應有舉措。也完全符合“房子是用來住的，而不是用來炒的”大政方針。

馮錦麟認為，衡量一個房地產項目是否真正成功，就是看能否讓購房置業者高興歡心、投資開發商賺錢開心、社會和政府滿意放心。作為開發商，項目開發建設賺錢後為社會作一些必要的捐助，固然能體現其社會責任，但探索實施投資開發、施工建設、物業服務管理一體化，讓居民業主都能有“幸福感”、有更多的“獲得感”，才是房地產企業最大的社會責任。筆者以為，這就是馮錦麟這位作為建築房地產行業從業人員在這個國家支柱行業發展中的思考和認識。