'嘉凱城擬發行首單城市客廳類REITs'

9月11日，嘉凱城發佈公告，為創新融資模式，提高資金使用效率，擬以下屬子公司持有的若干城市客廳資產（簡稱“物業資產”）設立商業廣場類REITs資產支持專項計劃進行資產證券化運作。目前該議案尚需提交公司股東大會審議。

本產品擬在深交所掛牌，發行規模不超過19億元，期限不超過8年，分為優先檔和次級檔。

嘉凱城城市客廳類REITs產品方案

一、擬入池物業資產

公司擬根據現有項目的建設、運營情況初步選定海鹽城市客廳、崇福城市客廳、塘棲城市客廳、澤國城市客廳、瓶窯城市客廳、店口城市客廳、楓橋城市客廳、雙林城市客廳八處物業資產作為本項目入池資產。本項目入池資產的範圍將根據實施過程中的資產評估和稅務測算結果具體調整。

嘉凱城2019年半年報顯示，上述8處物業資產有7處出租率達80%以上。

二、交易結構

項目擬採用“專項計劃+私募基金與財產權信託”兩層架構，具體包括：公司下屬子公司嘉凱城集團商業資產管理有限公司（簡稱“嘉凱城商管”）擬受讓第三方對項目公司的部分企業間借款、往來款等債權（簡稱“存量債權”），其後，嘉凱城商管將作為委託人以其持有的對項目公司的存量債權作為委託財產通過選定的信託機構設立財產權信託，並作為信託的受益人持有全部的信託受益權。

設立私募基金，並作為初始基金份額持有人認購私募基金份額。根據私募基金文件的約定，直接或者間接收購項目公司的100%股權，並由私募基金向項目公司發放一定金額的人民幣資金借款（或有，視具體情況而定），搭建私募基金對項目公司的“股+債”投資架構。

計劃管理人設立資產支持專項計劃，並與嘉凱城商管共同作為專項計劃的原始權益人向管理人分別轉讓持有的全部私募基金的基金份額及全部信託受益權，發行資產支持證券。同時，公司將作為增信主體為專項計劃提供相應的增信。本項目交易完成後，項目公司持有的物業資產仍屬於公司合併報表範圍內。

三、增信措施

1）自行或者指定第三方作為物業運營方/資產服務機構，為物業資產提供相應的資產管理服務；

2）為整租方在租賃合同及商業服務協議項下向項目公司支付租金、商務服務費等的義務提供連帶責任保證擔保；

3）為專項計劃優先級資產支持證券本息提供差額補足；

4）在專項計劃優先級資產支持證券開放退出時承擔流動性支持義務；

5）在專項計劃優先級資產支持證券評級下調時承擔優先級資產支持證券收購 義務；

6）向專項計劃賬戶支付並及時補足保證金；

7）在進入專項計劃處置 期時承擔直接或間接回購全部物業資產的義務；

8）公司在專項計劃設立滿 1 年起享有對物業資產直接或者間接的優先收購權並支付一定的權利維持費。

中國恆大集團擬為公司的回購及其他擔保義務提供保證擔保。

四、退出方式

a) 如屆時中國法律允許公募REITs，則公司將擇機通過發行公募REITs實現投資人退出；

b) 在未實現公募REITs且未進入專項計劃處置期的情況下，可由公司行使優先收購權直接或者間接收購物業資產，並以公司支付的優先收購權行權對價向投資人進行分配從而實現投資人退出；

c) 在進入專項計劃處置期時，由公司履行直接或間接回購全部物業資產的義務，並以公司支付的回購價款向投資人進行分配從而實現投資人退出。如公司未履行直接或間接回購全部物業資產的義務的情況下，則產品中的權利人將有權對物業資產直接或者間接進行市場化處置，並以處置價款向投資人進行分配從而實現投資人退出。若發生前述市場化處置，因公司持有次級資產支持證券，可能獲得資產處置的超額收益。