萬科印力搶發2019首單類REITs 中國版公募REITs或年內開放

千呼萬喚十多年，中國版公募REITs的腳步聲聲碎，越來越近。

市場中優質平臺和資源的聯手、整合，往往會促使新的升級產品誕生。在加入萬科麾下兩年後，印力集團的資產證券化快速進階，今年搶先推出了購物中心類REITs，已於4月9日在深交所掛牌。

與此前的類REITs不同，這款產品無強增信、並以購物中心物業淨租金現金流超額覆蓋優先級，真正實現了“資產支持”的證券化。

這也是繼保利租賃住房類REITs等產品之後，又一款在結構上愈發接近真正的公募REITs的產品。通過私募基金＋ABS的設計，為將來對接公募留下了空間。

4月11日，萬科、印力內部人士表示，借鑑萬科此前發行鵬華—前海公館REITs的經驗，以及本身強大的資源整合能力，加上深交所的支持，多方共同促成了這款產品的發行。

接近監管層的人士透露，在兩年來眾多類REITs試水的基礎上，中國版公募REITs的思路已漸趨成熟，目前可操作的方案是在現有《基金法》的框架下，以公募基金＋ABS的形式實現，時間可能會在今年內。

這意味著，此前無論是保利、碧桂園、越秀等發行的長租公寓類REITs，還是印力的購物中心類REITs，很快都將可能轉為公募REITs，讓商業、運營類房地產真正進入中國居民的資產配置池。

印力類REITs樣本

4月9日，印力集團“中信金石-深圳龍崗萬科廣場資產支持專項計劃”在深交所掛牌，為2019年購物中心類REITs第一單。

印力是萬科主要的商業管理平臺，龍崗萬科廣場是萬科兩年前打包交給印力管理的購物中心之一。

具體的產品結構為，私募基金＋ABS（專項計劃），中信證券擔任計劃管理人和銷售機構，中信金石基金管理有限公司擔任基金管理人。印力集團則為底層資產的運營管理人。

本次計劃期限為3+2年，標的物深圳龍崗萬科廣場總估值為29.41億元，發行總規模達21.16億元。

印力集團有關人士介紹，這是市場首單無強增信、並以購物中心為資產支持的權益型類REITs產品。

印力集團董事長、萬科高級副總裁丁力業表示，本次產品的結構設計中引入第三方投後管理REITs，為物業淨租金現金流超額覆蓋優先級，提供了更加安全的保障，真正實現了“資產支持”的證券化。

深交所有關人士表示，“龍崗萬科廣場REITs產品以底層商業資產的專業化運營為核心、不依賴主體信用進行增級，有助於引導市場迴歸物業資產本源，對後續產品包括公募REITs有借鑑意義。”

“待時機成熟，可以和公募市場實現無縫對接，通過公募REITs實現權益資產的上市和流通。”上述印力人士說。

據該人士介紹，能夠對接公募，源於兩點，一是標的資產本身的優質屬性，位於一線城市，租金收入增幅穩定，在萬科商業體系內排於前五。

資料顯示，深圳龍崗萬科廣場於2013年12月開業，建築面積超10萬平方米，可租賃面積約為5.7萬平方米。

2018年，龍崗萬科廣場銷售額達到16億元，客流量1610萬次；自開業以來出租率常年保持99%以上，年均租金收入複合增長率超23%。

另一點則是，產品的結構設計完全是按照公募REITs去進行的，就是基金＋專項計劃，未來只要讓中信金石背後的投資人銀行和非銀機構，變成公募基金的錢就可以了。

“如果當時選信託＋專項計劃會發得更快，因為信託可以抵押，但是我們沒有這麼選，就是想未來和公募對接。”上述人士說。

這樣的設計，讓此單產品的投資人包括招商銀行深圳分行等，未來可以通過公募退出。

公募REITs在路上

事實上，在公募REITs的設計和發行上，萬科已有經驗。早在2015年，萬科和鵬華基金合作，推出了鵬華－前海萬科公館REITs，就是一款封閉式混合型公募REITs，個人投資者只需10萬即可認購。

不過，由於標的物BOT的性質，萬科公司只擁有前八年的租金收益權，其實際產權歸深圳前海的政府機構所有，投資者認購獲得的僅是該物業的租金收益權，無法獲取資產升值收益。這與國際公認的REITs依然有區別。

而此次印力商業類REITs的推出，是萬科又一次深入的嘗試。

業內人士認為，隨著房地產行業進入下半場，資產管理和金融創新將成為房企存量時代生存的重要能力，“萬科走得還是比較快的”，深圳一家券商人士指出。

除了萬科，其他龍頭房企也有類似的舉措。

2017年，保利地產自持租賃住房作為底層物業資產組成SPV，以股+債的方式收購SPV股權，通過中聯基金設立的私募基金持有，再設立資產支持專項計劃轉讓基金份額，最終發行了首單租賃住房類REITs，規模為50億元。

2018年，碧桂園以類似方式發行100億規模的租賃住房類REITs。

與前述印力的版本不同的是，保利和碧桂園都設置了增信措施，包括物業資產租金收入及權利維持費對優先級的超額覆蓋、為優先級證券退出提供流動性支持、差額支付承諾等，事實上達不到真正的“資產支持”。

總體來說，這些嘗試都是奔著公募REITs去的。比如採取儲架、分期發行機制；

通過股+債的方式收購SPV股權，節約股權轉讓過程中的相關稅費；此外，通過增信措施，使底層資產的未來現金流滿足RETIs產品的發行需求。

監管部門對此樂見其成。保利發展等多位人士透露，多單產品是在交易所的“綠色通道”之下很快獲批的。

北京大學光華管理學院REITs課題組認為，基於現有的法律和市場環境，“公募基金+ABS”是中國實現公募REITs的首選方案。

《基金法》規定，公募基金需投資於證券，而不是非上市基金管理公司的股權。

在此之下，可以由基金持有人委託公募基金管理人來實施基金管理，基金投資於ABS證券；ABS專項計劃投資於私募基金；私募基金投資於項目公司，在項目公司進行不動產資產的運營和管理。

也就是說，“未來可以由公募基金去買ABS的劣後級產品，ABS投資於私募基金，私募基金投資於項目公司”，越秀房託有關人士表示。

前述接近監管部門的人士透露，目前得到的口風是公募REITs年內就會推出，“海南自貿區、雄安新區、一線城市的資產可能性更大”，該人士預計，基建類和長租公寓類資產作為標的公募REITs，將可能率先獲批。