今天下午，隔壁的南京下半年首場土拍落幕。
歷時近5小時，出讓7幅涉宅地塊，總出讓面積超71公頃，攬金240.3億元，最高樓面價29705元/㎡，南京地價再刷新。
圖丨來自“樓市南京”微信公眾號平臺
樓市是否降溫，要看土拍。樓市是否火熱，還是要看土拍。
合肥樓市剛進入“下半場”，2天就爆出10宗833畝地要入市拍賣，加上之前的土地供應，7月合肥“重量級”土拍大戲，註定也是逃不掉了。
NO.1丨
下半年首場土拍，信號很強！
根據合肥土地網消息，7月30日合肥將迎來一次大型土拍。先來看下具體地塊信息，如下表。
從具體供地來看，這次土拍的看點很多：
1、信號性很強。
經常說，土市是樓市的晴雨表。僅拿上半年來說，合肥3月、4月、5月、6月土地市場，雖然每次都有“爆款”地塊，但整體的熱度其實是一次次遞減的。而這也恰恰是合肥樓市從春節後小陽春，到4、5月較熱期，再到6月平穩期的一個趨勢。
7月30日的土拍，作為下半年首場大型土拍，拍地的結果可能就意味著樓市的走向，一方面能夠反映市場的現狀，另一方面，也看能不能推動、刺激市場。
2、大規模、重量級。
超過千畝的基本可以歸類為大型土拍，本場土拍共計劃供應19宗共1735.02畝地，這其中，包括1082.77畝的居住用地，而且多分佈在主城區，無論地塊數量、面積、位置，都可以說是大規模、重量級。
3、土地質量整體較優。
本月推出的19宗共1735.02畝地中，超百畝“巨無霸”有8宗，純居住用地有6宗，位於主城區且含居住的地塊有9宗，而這些無疑都是本場土拍的關注點所在。
NO.2丨
這些區域、這些地塊重點關注
從地塊本身來看，看似地塊數量不少，但真正的熱門地塊其實不多，能掀起的波瀾有限。
我們來給7月土拍劃重點，一起看看重點區域和重點地塊。
1、濱湖雲谷旁，再爆150畝黃金地。
一週前，中海大戰近百輪，最終以單價1840萬元/畝，樓面價13799.93元/㎡競得濱湖區金融板塊雲谷旁的BH2019-07地塊。
圖丨濱湖區BH2019-08地塊位置示意圖
而本次土拍，中海濱湖地塊隔壁又爆出一宗150畝的BH2019-08號 “巨無霸”。該地塊西邊為中海地塊，北邊為合肥雲谷，西邊為文一豪門金地。
濱湖BH2019-08號地塊佔地150.82畝，需要配建商業40.386畝，幼兒園16.2畝，和之前中海地塊同樣配建要求較高，但中海依然拍出1.39萬+的樓面價，不出意外，BH2019-08號地塊樓面價將以這個數據為參考。
另外，拿地房企是個看點，在上場土拍中與中海激戰的萬科和龍湖，以及一直言傳的雲谷復星，都有足夠經驗，且值得期待。
2、新站少荃湖板塊，一次性推2宗超百畝純居住地。
本月截止目前，新站區共推出4宗地，推地數量和高新區並列排名第一。其中含居住地塊的有3宗，更是一次性推出2宗超百畝純居住地。
圖丨新站XZQTD253號地塊位置示意圖
一宗是東方大道以北、臥龍湖路以西的新站XZQTD253號地塊，距離少荃湖公園不到2公里，臨近當代未來城小區，往南直線距離1公里多為綠都少荃府和皖投萬科天下藝境兩個項目。
地塊容積率僅≤1.5，大概率打造洋房+小高層為主的偏剛改、改善住宅。
圖丨新站XZQTD235號地塊位置示意圖
另一宗是淮海大道以南、前嶺路以東的新站XZQTD235號地塊，西邊緊鄰銀城旭輝樾溪臺和學林春曉兩個盤。受區域地價、房價限制，未來入市房價基本可以參考這兩個項目。
3、政務西罕見供地。
政務區不僅“房荒”還是“地荒”，環政務板塊就成了很都購房者退而求其次的選擇。本次推出的高新AG-8-1,-2,-3號地塊、高新AL-2-1號地塊：
圖丨高新兩宗地塊位置示意圖
一方面，距離政務區非常近，基本可以同時享受政務區的相關配套，地段優異。
另一方面，兩宗地屬於高新產權，受區域限價政策的影響，未來入市房價又比政務區要低很多。
因此，即使高新這兩宗地都有配建要求，但不出意外，依然將是本場土拍的重頭戲。
4、廬陽迎來2019年首次供地，連推2宗。
本月，廬陽2宗共147.97畝地入市拍賣，是2019年以來首次供地，要知道對於寸土寸金的老城區廬陽來說，去年一年一共也僅出讓了668畝地，看點十足。兩宗地容積率均≤2.2，產品以高層、洋房為主，偏剛需、剛改。
除此之外，長豐雙鳳開發區、崗集鎮，以及肥西上派鎮也各推出一宗地，地塊條件相對一般。
NO.3丨
兩個數據，暴露合肥土市真相！
來看關於合肥土地市場的兩個最新數據：
一是，今年上半年全國50個熱點城市中，合肥土地成交金額超600億，排名全國第九。
圖丨來自《大偉看樓市》
二是，5-6月重點城市土拍情況中，合肥溢價率53.4%排名第一。
圖丨保利投顧研究院
在合肥樓市降溫的當下，土拍卻依舊火熱，這是為什麼？關於這個問題，我想說幾點自己的看法：
1、捨不得供地，何談建設？
都知道，賣地對於一個城市GDP的貢獻，但也應該看到供地對於一個城市建設的貢獻，捨不得供地，拿什麼建商場，建學校，建配套?這一點是不容忽略的。
2、搞清楚開發商們到底在押注什麼？
一邊是飢渴的開發商，一邊是貴如黃金的土地，那麼，開發商們到底在押注什麼呢？
要知道，開發商拿地和我們買房有本質區別，他們往往有精明的團隊，經過精細的實探和測算，才決定要不要出手拿地。這背後拿的，實則是我們普通購房者看不到預期。
比如，人口流動的都市圈化，有人口流入就有居住需求；
比如，如火如荼的城市化，別的城市不說，合肥的城市化至少還處於初級階段，未來10年都在衝刺；
再比如，經濟發展帶來的物價上漲，只要經濟在發展，物價就是上漲的，房價就大概率是上漲的，只是週期性不同而已。
圖丨合肥土拍現場實拍圖
3、地價≠房價，但地價+時機=房價。
麵粉是麵包的基礎，但最終麵包上市能賣多少錢，還要根據情況而定。相關調控政策、住宅庫存、市場預期、甚至利率、放款速度、購房者情緒等都會影響銷量和房價。
也就是說，拿地的價格只是基礎，未來入市的時機，才是決定樓盤房價有沒有人買單的關鍵。
4、土拍不應該只有激情，更應該有理性。
事實上從今年初開始，全國呈現土拍熱， 前兩個月地王頻現的氛圍確實也比較明顯。
但前段時間，針對各地土拍過熱現象，部分地區已經出臺了相應的“精準調控”：
合肥強制下調濱湖最高地價和樓面價；
蘇州下調市場指導價和網上競價；
杭州對起始價和最高價進行調整……
現在拿地，不是隻有激情就行，更考驗的是房企的能力。面對優質地塊要求的自持與配建要能hold住，面對競爭的房企要有充足的資金較量、和綜合實力的Battle，地塊入市之後還要有較強的銷售和運營能力。
可見，土拍不僅僅是一種博弈，更一種平衡，一場理性與激情的平衡。
NO.4丨結 語
描述土拍，我們往往基本用的都是 “廝殺”、“激戰”、“開搶”等詞語，試圖刺激市場對於未來房價的預期。
但其實，當下土地市場，保本不難，暴利很難， 不應該只見地塊搶的火熱，不見有些地塊無人問津。
進入下半年，土拍或許很嗨，但其他很靜，一場土拍不能看做是一個房價“破局”的開始。不管樓市還是土市，合肥顯然穿越快漲通道，進入平穩期。
