未來一個月杭州主城將迎推地潮 多數地塊拿地後可能要現房銷售

4月26日，杭州主城區推出5宗土地，溢價率全部突破50%，均需現房銷售。土地新政後的首場掛牌會，完全可以用“瘋狂”來形容，因為它突破了所有政策門檻。類似的瘋狂場面，在接下來的幾場土地掛牌會上或將持續上演。

據快房網K指數研究室統計，截至目前杭州主城區已掛牌11宗土地（杭政儲出[2017]9-19號），並預告4宗土地即將掛牌。在這15宗土地中，住宅類地塊共6宗，分別位於三墩北、大學城北、三塘單元、濱江襄七房、丁橋和蔣村。

土地競價規則：當溢價率達到50%時，拿地開發商需現房銷售；溢價率達到70%時，鎖定限價，轉入競報自持比例；當有兩個或兩個以上的競買人投報自持面積比例為100%時，轉入投報配建養老設施的程序。

掛牌地塊起價“較低”

在5月24日這場土地掛牌會上，杭儲14號三墩北宅地是唯一的住宅類用地。地塊出讓面積68263方，約合102.39畝，容積率3，可建築面積204789方。地塊面積較大，但起始總價也不低——起價222709萬元，摺合樓面起價10875元/方。對比區域地價，這個起價顯得有些“過低”。歷史成交記錄顯示，地塊邊上的萬科·西雅圖，地價為14902元/方；區域最高地價，為鄭州綠都創下的19864元/方。

按50%溢價折算，樓面價為16313元/方；即使按70%溢價折算，樓面價也只有18488元/方，未超過區域最高價。所以，多位業內人士認為，三墩北地塊溢價超50%，需現房銷售，幾乎是鐵板釘釘的事；甚至達到70%封頂溢價，也是有可能的。如果達到70%封頂溢價，加上又需現房銷售，整體投入資金需數十億元，這顯然不是一般中小房企所能承受的。

6月5日，杭州主城區將推出5宗土地，包括3宗住宅類地塊。其中，杭儲17號大學城北商住地塊，就是其中之一。地塊出讓面積48736方，約合73.10畝，容積率2.5-3，可建築面積127952.5方（商業佔近3成）。起價72583萬元，摺合樓面起價5673元/方。按50%溢價折算，樓面價為8510元/方；按70%溢價折算，樓面價為9644元/方。目前區域在售樓盤的價格，在13000-14000元/方。正常情況來看，70%溢價下的樓面價已經不低。

杭儲18號三塘商住地，出讓面積38392方，約合57.59畝，容積率2.8-3.8，可建築面積115171.6方（商業佔25%）。起價201954萬元，摺合樓面起價17535元/方。地塊所在的區域還是比較成熟的，東北側是已開業的中大銀泰城，萬家星城再過去，就是杭州最大的城市綜合體新天地。目前地塊東側的萬家星城，二手房實際成交價在3.2萬-3.8萬元/方。我們來做個對比：按50%溢價折算，樓面價為26303元/方；按70%溢價折算，樓面價為29810元/方。

丁橋、蔣村宅地

觸及現房銷售的概率也很大

除了已經正式掛牌的，最近杭州主城區又預告了4宗土地。其中，丁橋和蔣村各有1宗宅地推出。

丁橋宅地起價10098元/方，按50%溢價折算，樓面價為15147元/方；按70%溢價折算，樓面價為17167元/方。而區域最高地價，為去年底鄭州綠都創下的18516元/方。

時隔多年再推宅地的蔣村，這次推出的地塊起價18646元/方，按50%溢價折算，樓面價為27969元/方；按70%溢價折算，樓面價為31698元/方。

不過，接下來有個問題，我們卻不得不面對。土地新政固然把地價限制住了，但現房銷售項目的增多，意味著短期內的樓市供需壓力還會進一步加大。因為現房銷售項目進入市場的時間，必然會被大大延後。

當然，再過兩三年，等這些項目上市，對購房者來說不失為一件好事。因為現房銷售時代的到來，可以讓購房者更清楚地看到樓盤的質量好壞，也能促進開發商進行品質方面的提升。