杭州一大波宅地掛牌！多數地塊起價“過低”，現房銷售或成必然

4月26日，杭州主城區推出5宗土地，溢價率全部突破50%，均需現房銷售。其中，6號田園商業地塊，更是達到70%封頂溢價，自持100%，且需配建2500方養老用房；7號桃源宅地和8號翠苑商住地，也雙雙達到70%溢價，並自持一定比例。

土地新政後的首場掛牌會，完全可以用瘋狂來形容，因為它突破了所有政策門檻。類似的瘋狂場面，在接下來的幾場土地掛牌會上，或將持續上演。

據快房網K指數研究室統計，截至目前，杭州主城區已掛牌杭政儲出[2017]9-19號11宗土地，並預告4宗土地即將掛牌。在這15宗土地中，住宅類地塊共6宗，分別位於三墩北、大學城北、三塘單元、濱江襄七房、丁橋和蔣村。

由於起價“過低”，所有地塊突破50%現房銷售門檻，已經是大概率事件；甚至達到70%封頂溢價，也是相當有可能的。

土地競價規則：當溢價率達到50%時，拿地開發商需現房銷售；溢價率達到70%時，鎖定限價，轉入競報自持比例；當有兩個或兩個以上的競買人投報自持面積比例為100%時，轉入投報配建養老設施的程序。

三墩北宅地起價10875元/方

50%溢價16313元/方；70%溢價18488元/方

在5月24日這場土地掛牌會中，杭儲14號三墩北單元B-R21-08宅地，是唯一的住宅類用地。

▲杭儲14號三墩北單元B-R21-08宅地 圖源：杭州讀地手冊

地塊出讓面積68263方，約合102.39畝，容積率3，可建築面積204789方。地塊面積較大，但起始總價也不低——起價222709萬元，摺合樓面起價10875元/方。

對比區域地價，這個起價，顯得有些“過低”。

歷史成交紀錄顯示，地塊邊上的萬科·西雅圖，地價為14902元/方；區域最高地價，為鄭州綠都創下的19864元/方。

按50%溢價折算，樓面價為16313元/方；即使按70%溢價折算，樓面價也只有18488元/方，未超過區域最高價。

所以，多位業內人士認為，三墩北地塊溢價超50%，需現房銷售，幾乎是鐵板釘釘的事；甚至達到70%封頂溢價，也是有可能的。

但同時，由於地塊起價過高，達到70%封頂溢價，加上又需現房銷售，整體投入資金，需要數十億。這顯然不是，一般中小房企來說，所能承受的。

貳

大學城北商住地起價5673元/方

50%溢價8510元/方；70%溢價9644元/方

6月5日，杭州主城區將推出5宗土地，包括3宗住宅類地塊。其中，杭儲17號大學城北商住地塊，就是其中之一。

▲下沙大學城北單元J80603-10地塊 圖源：好地網

地塊出讓面積48736方，約合73.10畝，容積率2.5-3，可建築面積127952.5方（商業佔近3成）。起價72583萬元，摺合樓面起價5673元/方。

按50%溢價折算，樓面價為8510元/方；按70%溢價折算，樓面價為9644元/方。目前區域在售樓盤的價格，在13000-14000元/方左右。

正常看，70%溢價下的樓面價已經不低。但是，參照上個月翠苑商住地的價格，好像沒有什麼是不可能的！

叄

城北三塘宅地起價17535元/方

50%溢價26303元/方；70%溢價29810元/方

杭儲18號三塘商住地，出讓面積38392方，約合57.59畝，容積率2.8-3.8，可建築面積115171.6方（商業佔25%）。起價201954萬元，摺合樓面起價17535元/方。

▲杭儲18號三塘商住地 圖源：杭州讀地手冊

按50%溢價折算，樓面價為26303元/方；按70%溢價折算，樓面價為29810元/方。

地塊所在的區域，還是比較成熟的、東北側是已開業的中大銀泰城，萬家星城再過去，就是杭州最大的城市綜合體新天地。目前地塊東側的萬家星城，二手房實際成交價主要在3.2-3.8萬元/方。

我們來做個對比：按50%溢價折算，樓面價為26303元/方；按70%溢價折算，樓面價為29810元/方。

突破50%溢價現房銷售的門檻，看來並沒有太大難度。比較有懸念的是，地塊會不會達到70%溢價封頂，進入投報自持比例。但考慮到25%的商業比例，如果已經是現房銷售了，持有一定的商業物業，也不會有太大問題。

肆

濱江商住地起價16700元/方

50%溢價25050元/方；70%溢價28390元/方

杭儲19號濱江襄七房單元商住地，又是一塊看起來起價“過低”的優質土地。

▲杭儲19號濱江襄七房單元商住地 圖源：杭州讀地手冊

地塊東至聚才路，南至濱康路，西至長河路，北至江二路，出讓面積65096方，容積率3.2，可建築面積208307.2方。起價高達347874萬元，摺合樓面起價16700元/方。

這塊地，並不在濱江沿江地帶，但位置絕對算是好的。一是，地塊南側的濱康路，有規劃中的地鐵5號線；二是，地塊幾乎被高科技產業園包圍，未來不缺購買力。

另外，濱江最近成交的信達濱江奧體地塊，也是在去年的5月27日，成交價為21576元/方。但近一年來，杭州土地市場持續高歌猛進，供應稀缺的濱江土地價格，其實已經處於低估狀態。

所以，如果你對比下，蕭山市北3萬+的地價，濱江這塊地的最終成交價，達到70%的溢價，真的很有可能。

伍

預告中的丁橋、蔣村宅地達到70%封頂

溢價的概率也很大

除了已經正式掛牌的，最近杭州主城區，又預告了4宗土地。其中，丁橋和蔣村各有1宗宅地推出。

丁橋宅地起價10098元/方，按50%溢價折算，樓面價為15147元/方；按70%溢價折算，樓面價為17167元/方。而區域最高地價，為去年底，鄭州綠都拿下的18516元/方。

▲蔣村宅地 圖源：杭州讀地手冊

時隔多年再推宅地的蔣村，這次推出的地塊，起價18646元/方，按50%溢價折算，樓面價為27969元/方；按70%溢價折算，樓面價為31698元/方。

不過，接下來有個問題，我們卻不得不面對。

土地新政固然把地價限制住了，但現房銷售項目的增多，意味著短期內的樓市供需壓力，還會進一步加大。因為，現房銷售項目，進入市場的時間，必然會被大大延後。

當然，再過兩三年，等這些項目上市，對購房者來說，不失為一件好事。因為，現房銷售時代的到來，可以讓購房者，更清楚的看到樓盤的質量好壞，也能促進開發商進行品質方面的提升。