上週末，鄭州市12盤同開，為所謂的“金九銀十”拉上了暗淡的帷幕。
不覺間，市場已經轉向，悄然間，未來逐漸浮出水面。
1
樓市已冷卻，剛需莫慌，慢慢選！
進入9月份以來，可能很多人都會發現，房子好選了！
回想一下，去年的下半年——
金科城在CBD開盤，2000餘套房源，5000組客戶參與選房，現場真可謂是紅旗招展，萬人搶房；
融創瓏府首批同樣也選在CBD會選房，1400餘套房源，4000餘組客戶，近萬人在置業顧問的助威加油聲中衝刺選房……
這種市場熱度甚至蔓延延續到今年的第三季度。9月份的第三週，我們還能發現有諸多項目都能實現80%以上的去化率，甚至近半數的項目還能實現90%以上的去化率。
但進入10月份之後，置業顧問翹首以盼的政策放鬆，並未在第19次全國代表大會之後出現。政府反而堅決貫徹“房住不炒”的決策，針對房地產市場“捂盤不售”、“捆綁銷售”、“天價茶水費”諸多亂象的督導嚴查出臺。
期待的乍寒還暖沒有出現，料峭的冬風卻颳了起來。
於是，在金九銀十的收尾期，在10月份的第四周，鄭州12盤同開，絕大多數的項目去化率不足70%。
短短一個月過去，鄭州樓市的銷售去化情況下滑了10%以上。
除此之外，還有一組更有意思的數據——
在去年的下半年，我們“鄭州樓市”公眾號平臺，幾乎每個月都有關於房地產的爆款文章出現，基本月均都有那麼幾篇10萬+的稿件出現。其中，每週末的開盤數據突破5萬+幾乎都是常態。
有關房地產的一切信息都牽動著這座城市中每一個人的心。似乎“房價”是這個城市裡每個人唯一關心的東西。
但是，一年過後的2017年10月份，“鄭州樓市”公眾號平臺主稿閱讀量連續4周未破5萬+，而且呈直線下滑趨勢，第四周甚至有跌破3萬+的風險。
一度我們懷疑是團隊的問題，是稿件質量的問題，每週的選題會主題都是批評與自我批評……
直到我們對比了其他公眾平臺的閱讀量之後，我們發現，10月第四周鄭州主流房地產公眾平臺的閱讀量基本都在20000+以下。
其實，大家一球樣！不是我們不行了，是整個樓市都冷了。關注房價、討論房價的人變少了，房價不再是牽動每個人心底的唯一！
如今的鄭州房地產市場，去化率降了，盲目搶房的人少了，時刻關注房價的人少了，房源多了，房子好選了，就連路邊搖單的小蜜蜂都變得勤勉了……
嗯，現在我們終於可以有底氣的說，樓市冷了，剛需莫慌了，可以慢慢選擇了！
2
樓市下行通道內，決定房價的只有土地和供需關係！
上週末開盤，給我們最大的衝擊就是融創瓏府的洋房價格——
標準層價格14900—16800元/㎡，整體均價16000元/㎡（除一層外）；
其中一層贈送花園和地下室，成交價24000元/㎡左右。
這個價格給不給力，當然給力！
如果把這個價格和另外幾個北區項目的開盤價放在一起，我們還會發現，融創的低價開盤不是個例，而是市場普遍回調！
與年初的北區價格相比，本次開盤的項目，開盤均價均回調了10%-15%。
放眼鄭州，其他區域也有個別項目出現價格的回調，比如白綠的象湖一號。但這種回調往往是個別項目的偶發性行為，甚至這種回調往往帶著綁定車位、綁定地下室、全款等各種附加條件。
類似北區這種普遍回調的，尚屬首次。或者，我們可以大膽的說，北區打響了房價普遍回調的第一槍！
為什麼？為什麼這該死的第一槍由北區打響？
其實，熟悉我的人應該知道，從年初開始，我就是“看空北區黨”的堅定搖旗吶喊者。
我在1月份的《純乾貨！2017鄭州購房10大建議……》、3月份的《今年房價往哪走？暴跌還是上漲（原稿已失蹤）》以及5月份的米宅線下會員活動中，連續三次說過——
北區的房價要滯漲，個別區域要回調10%！
因為北區作為前兩年土地成交和舊城改造的大戶，未來兩年多時間裡將面臨近300萬㎡的供應量集中入市，未來的北區將是多個大盤近身廝殺的紅海重災區。
同時，北區又曾是高位跳漲的大熱門區域，在過去一年的行情中，北區是房價漲幅最高的區域之一。
類似北區這種高庫存、高價格區域，在調控加碼、趨向理性的下行市場環境下，未來有極大可能進入下一輪的滯漲週期！
北區的回調已經到來，下一個可能是誰？
我想，是時候再次祭出這兩張圖了——
話不便多說，全在圖裡，請自己體會——
我想，是時候再次重申我們的觀點了——
短期決定房價的是政策和炒作，但中長期，一定是土地和供求關係！
3
盲選瞎買也能漲的時代已經過去！
在過去的一年中，我們能看到越來越多的人正在陷入一個誤區——
恐慌性買房！你不上車，就是被整個時代落下，就是錯過了整個時代！
於是市區限購，他們跑中牟、新鄭、滎陽，這些區域限購，他們就跑到開封西，平原新區，爭先恐後的進入這些政策寬鬆、房價較低的所謂窪地。
但是如果回過頭來，站在一年後的當下，我們去看——
以19000元/㎡的價格入手恆大城，用17000元/㎡買入美景麟起城，對比融創瓏府的洋房、錦藝四季城和和昌灣景國際的高層，是不是略有心痛？9字頭進場滎陽東、近萬進入南龍湖，對比同是遠郊的象湖一號、雅居樂春森湖畔、華南城中園，是不是有些後悔？
心痛也好，後悔也罷。這種對比之下的心理落差仍會大概率的，以點狀爆破的形式，接次出現。9字頭的象湖一號，8字頭的春森湖畔、16500的融創北區洋房、14500的灣景國際精裝高層……並不是一個時代的結束，而是一個時代的開始。
諸多人口中的那個“閉眼買房也能漲”的時代已經結束了。而下一個時代是機會多，但坑更多的時代。比如中短期內沒有軌交落地的遠郊新區；比如房價跳漲、但庫存較高的某些熱門區域；比如雖不限購、但買到即坑到、三代尚不能養一鋪的臨街商鋪……
我們必須記住，錯過了就是錯過了，在行情末期追漲是最愚蠢的行為。
4
最後，我還想對一大票默默奉獻的剛需說幾句話——
1、樓市已經冷卻，市場在下行通道，不著急，慢慢選。有時候，上錯車比沒上車更可怕！
2、記住這幾個詞“大房企、大體量項目、首期開盤”，這種項目往往價格空間更充足。大房企算大賬，不計較一城一池的得失，更注重現金流量；大體量項目，重資本週期長，量比價更重要；首期開盤，往往沒有往期價格拖累。
（完）
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