貸款沒還清的房產風險這麼多？ 不清楚這些法律就別輕易買賣房子

賣二手房的時候，有的房子貸款還未還清，這樣的房子怎麼買賣？買這樣的房子怎麼避免風險？很多人都關心這些問題，融360房貸君（fangdai123）提醒各位，貸款沒還清的房子本質上是處於抵押狀態，不能直接買賣，需要到銀行解除抵押後才能正常買賣，一般有三種方法。

1、房貸轉按揭

官方定義是指把個人住房出售或轉讓給第三人而申請辦理個人住房貸款變更借款期限、變更借款人或變更抵押物的貸款。翻譯過來的意思就是將現有剩餘貸款轉給新的買房人，這就需要取得貸款銀行的同意，同時如果買房的人不想在現有貸款銀行辦理貸款，還會涉及到跨行轉按揭。今年房貸政策收緊，銀行對“轉按揭”限制會更多了，只有少數銀行可以做，所以這種方法有一定侷限性。

2、用買家首付還清貸款

這種方法比較常見，如果買家是全款買房就比較簡單，賣家直接跟銀行申請提前還款，將房子解除抵押。如果買家也需要貸款，要考慮到首付款不夠支付剩餘貸款的情況，隨著信貸政策收緊，銀行審批房貸的週期也變長了，急著賣房的話，也要考慮到買房人辦理貸款時間的問題。

3、用抵押物申請抵押貸款還清房貸

最後這種方法，是在上面兩種方法都行不通的情況下可以嘗試的。賣房人可以用房產等抵押物向銀行申請抵押貸款，償還剩餘按揭貸款。待買家結清放款後再償還抵押貸款。房產抵押貸款的優勢在於，由於房子屬於固定資產，價格相對穩定，貶值的可能性較低，因此最高貸款額度可以達到房產評估值的80%。

不過，抵押貸款需要支付貸款利息、服務費，一般國有銀行年利率（含服務費）約為6.6%-7.2%，放款時間30左右；股份制銀行年利率（含服務費）7.2%-7.8%，放款時間15天-21天，地方銀行為7.8%-9%（含服務費），放款時間10-15天，小貸公司的年利率比較高能達到15%以上，但是放款時間只需3-7天，也就是說，國有銀行年利率較低但放款週期長一些，而股份制銀行、小貸公司年利率高，放款週期相對短一些，這一點要注意。

對於購房者來說，購買貸款還沒還清的房產同樣存在風險，賣家對房屋價格反悔、房屋解除抵押辦理過戶期間，房主出現債權糾紛導致房子不能正常過戶，都是有可能發生的情況。

那麼該如何避免這些風險呢？主要有以下幾種方法。

1、在合同中明確房屋權屬、付款方式、違約問題

最簡單的方法就是將房屋價格、權屬、稅費，解除抵押過戶期間出現的違約問題、違約責任落實到購房合同中，出現問題比較好維權。

估計該有朋友問了，有沒有在籤合同前就能防止風險的方法？接下來說的第二種方法就是在籤合同前就能做的。

2、對房屋進行預告登記

所謂預告登記，官方定義是：指當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，而按照約定可以向登記機關申請預告登記。

預告登記的主要的法律依據是2007年頒佈的《物權法》第20條：登記預告登記後，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。說得通俗點就是，在雙方完成預告登記後，房主不能沒經過買房人同意，就隨便把房子抵押、做擔保、變更房屋權屬人，即便是已經跟第三方簽了抵押合同、擔保合同，合同也無效。在預告登記之後，房主還是可以繼續出租房屋獲得收益，直到買家辦理完過戶。這樣就能有效防止房主一房二賣，既保障了買房人權益，也保障了房主權益。

不過需要注意的是，預告登記是有有效期的，法律規定“預告登記後，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起三個月內未申請登記的，預告登記時效”，也就是說預告登記的有效期是三個月，在這三個月內要完成不動產登記，也就是產權登記。如果時間來不及也沒關係，可以反覆申請預告登記，因為目前法律上還沒有對預告登記的次數進行限制。需要注意的是，二手的經適房不能進行預告登記。

3、不動產登記後，通過“宗地號”查詢房屋詳細信息

說到房產預告登記，不得不提的還有最近比較熱的不動產登記。一般的不動產登記都是指不動產物權在已經完成的狀態下所進行的登記，而預告登記則是為了保全將來發生的不動產物權而進行的一種登記。預告登記作出後，並不導致不動產物權的設立或變動，而只是使登記申請人取得一種請求將來發生物權變動的權利。說白了就是，不動產登記是房款什麼的都交完了，就差過戶這一步了，完成不動產登記後房子產權就是你的了。而預告登記是為以後進行產權變更、登記做的預防準備，防止一房二賣、房子被抵押的情況的發生，預告登記後，房子的實際產權人還是原來的房主。

實行不動產登記後，房產買賣雙方可以通過“宗地號”查詢房產詳細信息，宗地號又稱地號，根據宗地的劃分情況，每個宗地編號共長13位，第1-10位為該宗地所屬行政區劃的代碼。像房屋產權，土地性質，抵押、查封等基本信息都可以查到，買房人可以通過這種方法獲得更加權威、真實的房屋信息，防止被欺騙。

融360房貸君（fangdai123）在這提醒大家，二手房交易風險多，特別是這種貸款沒還清的房子，無論是買方還是賣方都要留意交易中的風險。賣房人注意買方的首付款是否夠償還貸款，放款時間是否能接受；買房人要在購房前確定房子的權屬、銀行是否允許提前還貸。