真正的冬天還沒來，寧波二手房市場已結起了“霜”！

記得看到過一句很有趣的話，對於樓市的點評我們一般分兩種：

一種是“前期預言派”，預判樓市未來怎麼走，930新政剛出的時候，大多的言論就是預言派；

還有一種是“後期分析派”，有了具體的情況，再去剖析原因。

而現在就是“後期分析派”出動的最好時機，因為一眨眼，距離930新政發佈，已經過去一個多月，政策的威力正在慢慢滲入樓市，此時分析930新政的效果正正好。

其實一手房的情況，我們平臺每週的週報都在“跟蹤報道”，相比較下，二手房因為數據收集比較困難，說得更少一些。

今天我們請到了來自二十一世紀不動產寧波區域副總劉傑，以二十一世紀各區域分店的銷售情況為基礎，來和我們聊聊目前二手房市場的大致情況。

壹

Q：就目前二十一世紀各區域的銷售情況來看，最近寧波二手房市場的表現怎麼樣？

A：從九月份的銷售數據來看，二手房成交應該在4500套左右，這個成交量較二手房四五月份的表現來看，是一個走低的趨勢。

九月二手房的成交均價大概是15620元/平左右，價格上寧波二手房市場從今年二月份以來，呈走高的趨勢。

其實在近3-4年，寧波二手房均價一直在13500元/平左右徘徊，直到今年才有所突破開始持續上升。

今年二手房市場有個比較有趣的現象，按二手房往年的成交慣例，夏天六七月份是二手房市場的傳統淡季，但今年六七月份的成交量還是不錯的。

相反到了八九月份，成交量反倒出現了萎縮，說明今年後期的一些政策調控確實對二手房市場產生了一定影響。

貳

Q：寧波大市二手房各區域成交情況怎麼樣，有沒有表現突出的板塊？

A：今年4月底寧波開始限購，畫了一個獨特的限購圈，其實對圈外的二手房來說是一個契機。

限購之後，五六月份圈外二手房成交急劇上升，也讓圈外成交價格開始走高，不管是南邊的姜山板塊，還是機場路以西的高橋集士港板塊，或者在北面的洪塘慈城板塊，價格都有不同程度的上升，漲幅在20%-30%左右。

這些區域在年前，價格大多在1W左右，甚至在1W以內，而現在已經在1W3-1W4的價格區間了，這也讓我們感受到了圈外板塊價值提升的信號。

那圈內雖然實施了限購，成交量沒有像圈外一樣火爆，但還是保持相對穩定的狀態，從成交均價來看，也有小幅的增長。

圈內之所以在限購的情況下，依舊能保持穩中有升的形勢，有兩方面原因：

首先有剛性需求在支撐圈內成交量。有一部分剛需還是比較認可圈內價值，他們在圈內沒有房子，有購房資格，所以會選擇在圈內置業。

另外一方面，從去年下半年到今年上半年，寧波主城區的棚改力度在不斷加大，大部分的拆遷以貨幣安置為主，這部分的群體在房屋被拆遷後，大多還是希望留在原來熟悉的生活環境中，所以他們也會選擇在圈內購房。

叄

Q：距離寧波930新政實施已經過去一個月了，這一個月裡寧波二手房的成交有沒有受到影響呢？

A：這次的限購升級，總體來說還是比較溫和，從政策面來看，主要有兩方面的調整：

一方面外地人購房，社保繳納時間從12個月調整至24個月，那無形當中增加了外地人購房的成本，也增加了購房門檻，但這個調整對二手房市場的影響不是很大。

另一方面，寧波在新政之後也加入了“限售”的大潮，針對市五區進行了兩年的限售，奉化區獨善其身，或許對奉化區的樓市發展是個契機。

從整體來看，限售對一手房的影響可能會大於二手房，因為大家也知道，二手房兩年內交易本來就有5.6%的增值稅，這個稅費也佔了二手房交易費用的大頭，所以大多數人會選擇規避這個費用。

從我們二十一世紀的銷售情況來看，兩年以內交易的房源只有8%左右，也就是說100套房子，僅有8套是兩年以內出售的，所以限售政策對二手房的交易影響不會太大。

但近幾個月二手房市場成交量確實逐步走低，除了930新政，各方面政策刺激和買方賣方心態變化都有關係。

肆

Q：二手房市場這幾個月走勢轉冷的最重要原因是什麼？

A：首先各種政策面的調整對買賣雙方的心理起到了重要導向作用，現在買賣雙方心理處在一個博弈的階段。

對賣方來說，雖然寧波限購政策已經出了兩次，且進行了小幅加碼，但是整體來看似乎對樓市影響不大，而且近期寧波地價依舊處於越拍越高的趨勢，未來的房價應該會更高，這讓賣方不免抱著惜售的心態，不願意下調售價。

對買方來說，政府在對樓市進行調整，中央也不斷強調房住不炒，他們對房價下跌抱有一定的預期。

買賣雙方心態的不同，讓市場觀望情緒在不斷加重，也造成了金九銀十二手房市場成交量下滑的情況。

另一方面，信貸政策的收緊對二手房市場的影響還是比較明顯的，除了貸款利率的上調，貸款難度的增加也在打擊購房者的買房慾望。

在之前買房想要商業貸款，一般20 -30天就能辦妥，而現在需要一個半月甚至兩個月。

公積金買房難度和花費時長則更甚，以前50-60天就能批覆，現在需要三四個月甚至更長，就有個別業主出售房產時，直接拒絕公積金貸款的買家。

這些方面的因素綜合起來，也讓二手房市場出現了降溫的現象。

伍

Q：對現在買房賣房的朋友有沒有什麼好的建議？

A：在目前的樓市環境下，不管是買方還是賣方都應該慎重，首先對買方來講，你要判斷自身的購房動機，如果確實是剛性需求，看到合適的房子在短期內還是建議購買。

因為每年在臨近年底的時候，很多人的買房需求會有短暫的擱置，二手房的成交量也會因此下降，這就會導致有些房源的價格會有小幅度的下調，此時購買可能會找到性價比相對較高的房子。

而對賣房者來說，年底銀行的放款週期可能會有所加長，甚至會延後到2018年，也就是說賣房的整個週期都會相對拉長，所以賣方要考慮好賣房的節點和資金的安排。

因為買賣雙方目前處在心理博弈期，雖然成交價格仍舊不錯的態勢，但售價過高可能會讓你錯過好的出售時機，所以房東的心理預期不要過高，如果有置換需求，一進一出盡可能在短期內完成，這樣不會有太大的變故和損失。