在上週舉行的中原地產“2017 粵港澳區域融合高峰會”上，香港“地產教父”、中原集團主席施永青親自分享了他對目前中山乃至國內房地產市場發展的見解(詳見本報5月19日05版)。而除此以外，峰會當日中原地產也通過一手獨家數據解讀了當下中山樓市的走勢。過去兩年間，30至45歲的本地、外地購房客成為了中山樓市的購房主力，而這也較大地改變了中山市場的走勢。
數據看市
■近一年中山購房客集中在30至45歲年齡段 80至120平方米單位最好賣
今年3月底，中山出臺了一系列關於房地產市場交易的調控措施。其中，非本市戶籍居民家庭能提供購房之日前半年以上在本市連續繳納個人所得稅證明或社會保險證明的，允許購買1套新建商品住房;對擁有1套住房、無法提供購房之日前2年內在本市連續繳納2年以上個人所得稅證明或社會保險證明的非本市戶籍居民家庭，暫停向其銷售新建商品住房。在新規實施約兩個月的時間裡，早前中山市場熾熱的大環境得到了有效、理性的降溫。
對此，中山中原地產在上述峰會上指出，對比過去兩年中山樓市的成交客戶，中山樓市的主要業主已從本地客戶變成以深圳客為首的外地人。尤其進入2017年以來，外地客戶範圍快速擴大，華東、華中乃至華北、西北地區的購房客來到中山購房，其中華東客戶增長最為明顯。總的來看，在本輪中山地方調控出臺之前，中山房地產市場的外地購買力來源呈現出發散趨勢。
而就珠三角客戶群體來看，中原地產指出過去這段時間深圳對中山樓市的擠出效應最明顯，珠海其次，廣州最次。這是由於早前深圳限購加緊，購買力隨即分流到中山來買房;珠海的剛需族向坦洲、三鄉等鎮區轉移已成常態化。相比之下，由於廣州市場有佛山市場作為分流，因此其購買力對中山的溢出效應相比深圳、珠海等地要弱。
此外，本次峰會的數據報告還指出，在過去一年，中山商品房的購買群體多以30至45歲年齡段的客戶為主，他們是中山房地產最核心的購買人群。而且，這部分群體購買最多的住宅為80至90平方米、110至120平方米兩個面積段。至於豪宅客戶仍較為青睞東區、石岐區等傳統中心城區板塊。
市場展望
■短期看庫存，中期看土地，長期看人口：調控常態化讓市場回正軌
在調控的大環境下，除了開發商、購房者外，代理商也難以獨善其身。中原地產華南區總裁李耀智在峰會上指出，中原地產大陸區一季度成交額達到1655億元，比去年同期下跌10%;成交宗數同比下跌12%。
中原集團研究中心總監劉淵則認為，現階段調控政策收緊，主要限制了專業投 資客和有投 資意識的購房者。總的來看，三四線去庫存依然任重道遠，反觀熱點城市低庫存、房價等壓力會讓需求向周邊次一級城市外溢。至於3月份以來二手市場成交也全面回落，報價指數明顯下滑，漲幅收窄，但預期下跌空間有限。
“對於一個區域的房地產市場發展走勢，我們認為短期看庫存，中期看土地，長期看人口。”劉淵認為，短期上，中山的調控、庫存壓力相對適中，更多是基於將市場不理性因素消除。中長期來看，中山開發商掌握的土地存量有限，加上小學生人口增速在國內主流城市中排名前列，中原認為這將為市場中長期需求和健康發展提供了穩定支撐。
“長遠來看，如果國家能扭轉民間存儲財富的模式，即讓老百姓覺得不應該把這麼多錢投到房地產了，房地產市場才會真正發生自發性變化，包括開發商拿地、投 資性購房等。而在此之前，未來一段時間房地產調控還將呈現出常態化的趨勢。對於中山來說，如何把握粵港澳大灣區融合的契機，通過地方經濟、產業發展帶動房地產的健康發展是眼下更為之關鍵的環節。”中原集團主席施永青在早前峰會上表示。人口、收入、需求各方面帶動房產價格增長才是長遠健康的市場，目前國家的調控政策是正確的，並且未來放鬆的機會比較小，地產業界人要適應在這種環境下尋找生存之道。
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