全國首套房貸利率已連降5月，這一變化正隱隱觸動樓市。
融360大數據研究院數據顯示，2019年4月，全國首套房貸款平均利率為5.48%，已連降5個月下降，環比下降1.48%；同比數據三年首降，下降幅度1.48%。
分析認為，房貸利率之所以出現連降，一是鼓勵剛需和改善型購房者入市，二是防範系統性金融風險。2019年以來，樓市暖意沸騰，信貸政策寬鬆疊加人才政策是“小陽春”延續的主要原因。但“房住不炒”整體基調不變之下，樓市依舊難以看到全面繁榮的曙光。
利率下調超過預期
樓市每一絲風吹草動都挑動購房者的神經。隨著國家統計局數據陸續發佈，樓市陽春暖意得到驗證。
數據顯示，4月份新建商品住宅銷售價格環比中，上漲城市為67個，比上月增加2個，上漲城市數量回歸歷史最高水平。二手住宅方面，上漲城市數量下滑為55個，比上月減少2個。
“新房市場整體仍較活躍，上漲城市數量增多，70城整體漲幅微漲0.01個百分點。二手房受市場調控表現明顯，上漲城市數量下滑，但整體漲幅有所擴大。” 諸葛找房數據研究中心分析師國仕英如是說。
1~4月份數據都說明，當前房價正步入緩慢上漲的通道中。追溯暖意源頭，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，與近期銀行貸款政策相對寬鬆、購房需求積極釋放等有關。貸款利率下降後，購房成本下滑，觸發市場交易活躍。
中原地產首席分析師張大偉同樣認為，信貸政策寬鬆疊加人才政策是“小陽春”延續的主要原因。部分城市前期跌幅較大，而在信貸寬鬆、市場炒作推動下，購房者害怕踏空、急於入市。
從數據看確實如此。融360大數據研究院最新數據顯示，2019年4月全國首套房貸款平均利率為5.48%，相當於基準利率1.117倍，環比下降1.48%，同比下降1.48%。
“整體來看，4月的房貸利率下調情況超過預期。”融360大數據研究院分析師李萬斌直言。
其中，4月廈門首套房貸款平均利率最低，為4.90%；武漢首套房貸款利率最高，為5.99%。除停貸銀行之外，4月份有12家首套房貸款利率上升，126家下降，376家與上月持平。
分不同能級城市看，4家一線城市首套房貸利率均有所下降，廣州和上海下降幅度高達10BP；北京和深圳均環比下降3個BP；二線城市也沒有停止房貸利率下降的腳步，且多個城市下降幅度超過10BP。
二套房貸利率同樣持續下行。2019年4月全國二套房貸款平均利率為5.81%，較上月回落8BP。二套房貸款平均利率已連續下降半年，與半年前的6.07%相比，下降了26個BP。
以北京為例，4月北京首套房貸款平均利率為5.40%，環比下降3BP；二套房貸款平均利率為5.88%，與上月持平。除友利銀行仍維持基準利率1.15倍外，其餘29家首套房貸利率全部執行基準利率上浮10%；所有銀行二套均執行基準上浮20%。
而日前出臺限售新政的蘇州，4月份有9家銀行下調首套房貸利率，所有銀行最低可執行利率都不超過基準的1.2倍。整體看，4月蘇州首套房貸利率平均值為5.81%，較上期下降7BP；二套房貸利率平均值為5.96%，環比下降10BP。
樓市難言樂觀
“房貸利率下調主要有兩個原因：一是鼓勵剛需和改善型購房者入市，二是防範系統性金融風險。”國仕英認為，房貸利率如果過高，購房者壓力越大。高房價環境下，購房者將會不再購房或者斷供棄房。適當下調利率是為了防範銀行系統性風險穩定市場。
而在嚴躍進看來，利率下滑很大程度上和銀行可貸資金規模增加有關。當前銀行在降準大環境下，各類貸款額度會有所增加。對於房貸來說，本身也是貸款的重點領域，所以投入上會增加。
央行公佈的金融統計數據顯示，2019年1~4月，新增人民幣貸款6.83萬億，其中新增居民短貸5385億，同比減少16%；新增居民中長期貸款17965億，同比增長9.3%。
“雖然2019年住房貸款利率持續下降，房地產市場依然在可控範圍之內，個人住房貸款餘額一直保持比較健康的增速平穩發展。” 李萬斌稱，不過，未來整體利率仍可能繼續下行。
如果住房貸款利率持續下降，嚴躍進認為，從後續來看，樓市交易會繼續上升，這個時候要警惕市場交易上升所帶來的房價反彈風險。
日前，發改委再次強調“房住不炒”，放寬落戶並不等於要放鬆房地產調控，要保持房地產市場平穩健康發展。城市既要滿足剛性和改善型住房需求，又要堅決避免投機者藉機鑽空子，落實好一城一策、因城施策、城市政府主體責任的長效調控機制，防止房價大起大落。
中原地產研究中心數據顯示，自4月以來，全國已有15個城市發佈收緊的房地產調控政策。多地重啟“限購、限價、限售”政策，長沙停止執行對二套房的契稅優惠，北京、西安等地收緊住房公積金等。
而在4月份房價小幅回溫的情況下，哪些城市可能面臨調控？“部分二線城市房價炒作比較明顯，尤其是一些人才導入速度快的城市，後續此類城市房價穩定政策出臺可能性最大。”嚴躍進稱。
“房住不炒”下，樓市並非沒有隱憂。招商證券認為，全國銷量增速4月小幅回落但仍為正，得益於流動性前期改善下的需求回暖，同時推盤放量匹配了需求。但樓市結構分化已開始，重點一二線城市貢獻較大，而廣義三四線城市仍是拖累全國銷量探底的重要因素。
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