這週末，全國7城出新政，武漢禁止買房全款要求，南京暴雨中2000組購房者排隊，連全國大V楊紅旭老師都發表了對南京樓市的看法。國慶前的這個週末，夠精彩。南京，夠吸睛，夠帶勁。
楊老師寫的很精彩（原文附上南京樓市，美女與魔鬼的雙面鏡！），從微觀數據到宏觀市場，從價格談到趨勢，畢竟是地產界老炮兒，吾等小輩當學習之，文章已拜讀不下十遍，但也想說說，我自己對於南京樓市的不同看法。
1
南京今年很火？
楊老師在文中提到，2016年崛起的樓市四小龍中，蘇州、合肥、廈門都已經從了，只有南京還在假高潮。
（圖來源網絡）
我不知道在其他城市看來，南京是否很火。但身在南京，看到的是，南京今年絕稱不上用火來形容。若槍打出頭鳥，2015年下半年和2016年10月前的南京絕對會被這杆槍瞄準，但2017年，擋在南京前面的城市可不止一個。
也許有部分友媒每日標題中的身價大漲，和對部分區域的鼓吹，導致許多關注南京樓市和真正的購房者認為南京今年依舊火爆，害怕自己買不到房而惶惶不可終日。
但我關注的大部分南京房產專家，無論是在自媒體還是社交平臺上，並沒有鼓吹南京的市場大熱，都在理性分析，客觀判斷。
樓市南京對今年市場秉持的態度一直是——冷熱不均，那一堆看著令人害怕的低中籤率，都有兩個共同的特點，價低、限價。若再勉強加一個，那就是路途遙遠。部分改善區域例如城北，早已出現賣不動的信號。還有的區域，根本開不出房源，也就無從說其大熱。
什麼是火？2015年-2016年南京房價連漲19個月，每次開盤出的價格高到懷疑人生，從翻倍的價格很明顯的可以看出樓市的火熱，這才是火；而今年所謂的火，僅僅體現在限價新房難買這一點上，蜂擁的人多，價格卻被死死摁住，這恐怕算不得假高潮的表現。
2
二手數據漲幅僅4%？
分析，要先從數據出發，樓市南京也無比贊同這一點。由於新房的限價，二手房最能反映市場，沒毛病。關鍵在於，數據就不會騙人麼？
所謂歷史是個任人打扮的小姑娘，數據也可以是。想佐證自己的觀點，只需選擇對自己觀點有利的數據即可。
先從價格上講，楊老師選用了認為可以代表全市二手房價總體情況的兩個小區作為樣本，金地自在城和江岸水城，因為一個在傳統市區，一個在江北新區。
（金地自在城距離市中心距離）
恐怕很多南京人看到這裡都已經坐不住了，不得不說，這兩個樣本完全不能代表南京二手房的真實性。
金地自在城遠在剛需戰鬥機板塊板橋，前幾天還有人哭訴害怕自己上了黑車，不是所有的雨花臺區都是傳統市區；而江岸水城在江北新區中的橋北，非新區核心區，也非政策傾斜區，只能算是剛需人口居住聚集地。
這兩個板塊最大的共性便是別人漲完了，才輪到他漲，短期漲幅後便又歸於平淡。即使拉橋北大盤威尼斯水城的二手房數據看，趨勢也是如此，整體歸於平穩。
（2016年9月與2017年威尼斯二手房成交價對比）
拿這兩個整體較弱的板塊樣本出來，表明南京的二手房微漲4.5-5%，進而表明投資南京虧本，會不會有些許草率。
若是如此，也可拿出河西去年調控時4.5萬的均價，對比今年普遍過5萬甚至像仁恆江灣城這樣報價已過6萬的小區進行對比，得出大漲的結論。
（2017年9月二手房掛牌均價，來源：365）
個體不能代表一切。若從南京整體二手房掛牌均價可以看出，南京9月二手房整體掛牌均價在26509元/㎡上下，去年9月在22971元/㎡左右，漲幅起碼在15%以上。即便與所謂去年11月發佈紅色預警後做對比，漲幅也遠不止4%，何況這還是全南京市拉平均的數字。若只看熱門區域，漲幅還要拉大。
（2016年9月二手房掛牌均價，來源：365）
若從學區房角度來看價格，雖然很多人唱衰學區房，但樓市南京也曾在上月初的文中寫過，教育資源的佔有以及教育方式的選擇始終都是家長們既頭疼又不願意輕易屈服於人的問題。即使有報道過學區房大跌，但從數據中可以看出，南京市內主要學區房整體均價同比去年調控前還是有相當大的漲幅。
（今年8月學區房同比情況，漲幅較大，數據來源：365）
再從量上面來講，原文中沒有找到南京市場整體二手房成交的趨勢量，不過樓市南京為大家統計了一份。
（南京2016.8-2017.8二手房成交量，數據來源：365）
（南京2016.8-2017.8二手房成交量柱狀圖）
從這份表中，大家也能看出，二手房在10月份調控前的確量很大，但四季度也並未出現所謂的大跌，至少10月和11月是平穩過度的。12月-2月量跌不少，從3月開始至7月有回溫跡象，5月的量幾乎可與11月相抗衡，再到近幾個月，二手房的確一路量跌。
但量跌的原因是什麼？還是與新房限價有關，南京的一二手倒掛現象的確很嚴重，各區域都是如此，這也就導致了為什麼這麼多人不願意買二手房，新房便宜這麼多，二手高位之勢，任何人都會選擇去碰新房的運氣。
再者，越來越多的賣家不願意降價，認為房子這段時間即使沒有賣，放在手裡過上一段時間也會漲價，何必賤賣。買家也逐漸冷靜，對於二手房開出的高價並不買賬，呈觀望之勢。雙方心態平和，出現瞭如今的拉鋸場面，和二手房成交量有所下跌的局面。
3
KOL說
1、樓市南京在此，只是做了數據方面的補充，表達下數據背後所傳遞出的二手房價格趨勢和供需關係，以及南京市場並非原文所提到的那樣如此妖魔化的火爆。
文中所提“普通人們被專家、身邊人所洗腦，出現一種類似傳銷的瘋癲的幻覺認為，大南京已是一線城市！開發商一致高看南京！高價地必定出高價房！南京房價永遠漲！”，我相信，沒有哪個專家能如此篤定的說出永遠漲這樣的話，否則他也成不了專家。
2、楊老師在文中的投資建議，例如“由於南京新盤定價被嚴厲壓低，情況特殊，屬非市場行為，所以去年預警之後，我從未反對過南京的朋友買這類特珠的新房，只是不建議投資者、改善需求者買入市場價的房子了（以二手房為主）。”這段，樓市南京表示贊同。
3、目前南京的確有區域已是高位橫盤的狀況，其實楊老師對於南京的投資建議很好，無論是投資還是剛需，限價新房都可以買，二手房的確要觀望，當然，有非常剛性需求的除外。
4、關於文中所提的高位拿地製造出地價高燒的假象，以及京奧港虧本賣的情況，樓市南京多說一句，去年的確有部分開發商高價拿地，但今年南京幾乎沒有地王產生，最高限價始終被壓在區域內地王價格之下。且今年的土地供應目前僅完成了40%，今年這樣的情況絕不能稱之為高燒。
只是有一點，若南京調控還是不放鬆的情況下，明年或許還會有類似“京奧港”這樣的項目出現。
（南京地王一覽表）
5、有些時候市場的走向與供需有關，有些時候卻與政策掛鉤，且市場偏冷的情況下就一定沒有好項目產生麼？也未必。箇中因素太多，僅憑著手中的數據，樓市南京不敢在此妄下論斷。
6、最後，對於普通的老百姓，一套房子不是小事，每個人都很珍惜手中的房票。買房這件事兒，多少還要有自己的判斷。別人僅能做指引，畢竟買房後帶來的一切，無論好的壞的，都要自己承擔。
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