居民財富被房地產掏空，高房價真該降了？不妨從這3個趨勢找答案

最近，房地產市場突然熱鬧了許多，當然這不是指樓市的熱度，而是指近期的一些專家觀點和相關報告引發了廣泛的關注與激烈的討論。比如，房地產專家、董藩教授呼籲要放鬆樓市管制，經濟學者馬光遠預測到明年四月份房價會下跌兩三成，再比如接下來我們要說的這份報告。近日，中國人民大學等三個機構聯合發佈了《中國宏觀經濟分析與預測（2018-2019）》。該報告認為，高房價和高槓杆之下，居民的財富基本被房地產掏空了，而且不少購房者已經被房地產套牢。該報告一經發布，可謂一石激起千層浪，不少購房者表示深有感觸，不過也有一些其他的聲音出現。

比如，易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進則認為，不是所有人被房地產掏空，有房一族也有幸福。的確，筆者認為，買房本身就是為了滿足一定的需求，比如居住、上學、婚姻等等，需求滿足了自然就會獲得一定的幸福感。但是，筆者認為，這裡有一個前提條件，面對高房價的態勢，對於絕大多數剛需群體來說，恐怕也只是做了一個幸福的房奴而已。試想，如果依靠好幾個錢包繳納了首付，買到了房子，雖然需求得到了滿足，也未必真正的開心，因為你接下來可能面臨著不敢換工作等一系列壓力。在筆者看來，專家或許確實體會到了實實在在的幸福，他們的能力無需過多考慮月供的問題，接下來我們不妨看幾個網友的觀點。

網友@馳騁人生就表示，幸福的背後則是滿滿的無奈。個人感覺幸福只是少數人，多數人都已經被貸款壓的說不出話來。不過不管怎麼說，大家買房都是為了享受優越的環境。

網友@龍潭表示，我需要供房三十年，好多活動都不參加了。朋友租房住，每週末都發朋友圈去自駕。想想三十年後我只不過多了套房，而生活質量卻下降了。總結了一下，買房等於存錢，但存到錢你需要付出一定的代價。

網友@青春過客表示，真正有錢買房的佔比並不高，貨款買房的多，買了房就身無分文的人也不少，大家多多少少心裡都有壓力，開心談不上，只不過日子還得過下去。

在筆者看來，當買房成為了全民話題，確實說明房價已經超出了絕大多數購房者的能力，如果大家都買得起房，也就不會有這麼多爭論了。那麼，居民財富基本被房地產掏空，是否意味著未來房價有下跌的可能呢？筆者認為，財富被房地產掏空，意味著人們把錢全部壓到了房子上面，房子成為了生活的全部。不可否認，這種現象潛藏著不少風險，也是不正常的，所以下一步樓市或出現三大趨勢，而從這三個趨勢當中應該可以得到房價走向的答案。

第一，穩步去槓桿。居民財富被房地產掏空，這說明了去槓桿的必要性與重要性。一般來說，槓桿率越高，居民還貸壓力就越大，負擔自然也就越重，也就容易出現金融風險。有數據顯示，目前我國居民的槓桿率逼近50%，雖然比英美日等國家要低一些，但是上漲態勢是明顯的。

當前，無論是房地產企業還是購房者都在穩步去槓桿。此前，央行報告點名上海、浙江、甘肅、廣東、北京、福建、重慶、寧夏、江西等9個省份，因為這些省份的住戶部分槓桿率超過了全國的平均水平。由此可見，下一步盲目加槓桿顯然不可能了，雖然說居民收入基本可以償還每月債務，但如果繼續加槓桿必然帶來風險，而去槓桿則是當前防控風險的底線之一。隨著去槓桿進程的推進，樓市熱度降低了，房價也就穩定了。不過，筆者認為，進一步去槓桿還需要扭轉購房者的房價預期。

第二，調整高房價。居民財富基本被房地產掏空了，說明房產佔據了工薪家庭的主要資產構成形式。面對當前這種情況，如果房價出現暴跌，那無疑會導致擁有房產者資金大幅度縮水，哪怕只是賬面財富也會帶來巨大的影響，再說誰又能保障哪一天不會把賬面財富轉化為現金資產呢？順便插一句，那些認為剛需隨時都可以買房，反正都是用來自己住的說法，多多少少有一些不負責任的意味，未來剛需也有改善的需要，而且未來也有因為各種原因賣房的可能，所以剛需更應該謹慎。

筆者認為，房子迴歸居住的本質屬性並不是通過房價暴跌來實現的，換言之，並不能通過壓縮有房者的賬面財富來實現。畢竟，已經買了房的也不容易。此外，房地產行業體量巨大，涉及上下游眾多行業，居民進場財富已經這麼大了，更何況其他呢？因此，對所有人都有好處的做法就是房價穩定，或者說調控的基調就是求穩定，大家都不用火急火燎的去搶房子了，哪怕多等幾年也不著急。當然了，在房價持續調整過程中，由於購房預期轉變等因素的影響，房價出現回落是正常現象的，房價虛高的城市出現大幅度回落也不用驚訝。

第三，改善租賃環境。如上文所說，居民財富進場已經巨大，掏空或套牢顯然不是一種可持續的局面，而且就目前的房價而言，並非所有人都能買得起房，也並非所有人都願意買房。隨著年輕一代住房觀念的轉變，越來越多的人不願意因為買房而降低生活質量。因此，除了買房這一傳統選擇以外，租房或許會成為越來越多年輕人的選擇。

​筆者認為，當前租賃市場需求量很大，但由於正處於起步階段，許多問題還需要政策和時間來一步步消解。比如，租金隨意上漲、租賃住房可供選擇面較少等。相關數據顯示，截至2017年底，我國流動人口規模已經達到2.5億，其中67%的人口是通過租賃來實現居住的，這是一個龐大的群體，同樣意味著租賃市場需要進一步的擴容和完善。在筆者看來，未來幾年，從重售輕租到租售並舉的轉變速度會更加迅速，這也將為大城市裡的年輕人提供更多住房選擇。不過，歸根結底，租房環境的改善最需要推進的兩個方面，一個是法律保障，另一個是租購同權。