二手房價格全面下跌，買房難，賣房同樣難，這就很尷尬了……
限購限貸政策讓不少改善人群失去了買房資格，弄得是有錢沒地兒花，想買也買不了。與之形成反差的是，房主賣房也變得困難起來，最難受的是賣一買一的人群，這邊賣不出去，另一邊就買不起。
最近，越來越多的二手房房主開始降價賣房，天津二手房降溫也已經不是新聞。儘管降價賣房已經成為趨勢，但中介二手房實際成交也依舊寥寥，看房的人都很少，投資客都開始降價拋售了。二手房寒潮真的已經來襲……
房子到底是有多難賣呀！
小編有個朋友，半年間掛牌價從270萬下調到245萬，最要命的是，至今依然沒有成交，可以說是非常洩氣。雖然大家已經紛紛放血大促銷，但實際成交依舊不樂觀，市場明顯變冷，有種千里冰封的絕望……
現狀一、不怕賣的便宜，就怕有人比你更便宜！
雖然為了把房子賣出去，房主們已經紛紛開始降價了，但是還有這樣一部分投資客，只求快速賣掉變現，低價拋售，比市場價便宜一大截，是貨真價實的“砸盤俠”。
最近，同一小區就出現了這樣的情況，南開區風荷新園有房主想賣5.4萬元/平米，結果卻遭遇“砸盤俠”，竟然以4.1萬元/平米的價格在拋售，這位急售房主是和別人合炒的房子，只求快速賣掉變現，房主說：“我這房子是2萬多買的，反正不會賠，少掙點的事兒而已，我也不貪心，就想把它賣出去。”
有個科學名詞叫預期管理，拋售的房源會明顯拉低整個小區的房價，買房人也會做橫向對比，降低心理預期的房價，其他業主估計已經橫眉冷對了。
現狀二、中介日子不好過
總的來說就一個字。
門店關門、業績下滑、收入減少，二手房不好賣，中介日子不好過，甚至有的乾脆閉店歇業。“二手房賣不動了，現在一天能進店一個客戶就不錯了，很多人都轉去賣新房和做租房了，收入跟去年比就是一個天上一個地下。”
看到這份去年的工資單，今年就當放假吧！
現狀三、房主示弱，低價出售，揮淚大甩賣
最近，很多中介公司的經紀人發佈的房源在降價急售，從10萬到40萬降價幅度不等。同時，成交週期也拉得老麼長。靖泰裡：帶看22次，調價8次，302天，15768元/平。景興西里：掛牌價150萬，成交價130萬，221天，帶看80次，成交週期221天。
現在，如果你要賣房，中介都會給出一個參考價，如果不同意根本就不給掛牌。房主也都知道市場不及景氣，與去年相比，不敢再報虛價，基本上自覺降價10多的不在少數，不過大多數房源還是有議價空間的。
現狀四、供需發生逆轉，買房人變得越發傲嬌
現在，天津二手房開始進入買方市場，買房人變“壞”了。
“這個房子太老了，那個戶型不行呀，價格還是貴，能不能再便宜點，老破小怎麼行，還不如新房便宜呢，地段也不是很好啊。”
大家真的是很挑剔啊，別說，三十年河東三十年河西，去年被“坐地起價”和“隨口加價”虐慘了，風水輪流轉，也該輪到買房人“報仇”了。
現狀五、二手房冰河時代來臨
上圖是今年的二手房成交走勢圖，從柱形高度變化可以明顯看出來，今年3月份成交量一柱擎天，4月份斷崖式下跌，7月份又跌了一個量級，量跌必然導致價跌，9月份價格普降之後，成交量稍微緩過來一點，全市成交了6247套，環比上漲了9%，在“銀十”接近尾聲的時候，二手房市場成交量小幅回升。但跟2015和2016年相比還是差了好幾條街。
目前客戶以自住需求為主，“抄底、投資”需求幾近消失，高價房源的市場環境勢必會持續抑制二手成交。近半年二手房成交價格呈震盪下行趨勢，成交均價維持在12000元/㎡左右。
2017 年 9 月，從四大片區成交來看，天津二手房成交面積濱海新區最多，成交面積為18.38萬平米；遠郊區縣成交最少，為10.19萬平米。成交均價以市內六區最高，為20673元/平米，遠郊區縣最低，僅7824元/平米。
目前天津的一二手房成交比為1.9:1，二手房與一手房相比，成交量差的比較大，與天津的城市地位都不相符（北京上海的二手房佔比都超過了80%），天津二手住宅市場算是進入“冰河時代”。
對於租賃市場的扶持和完善以及呼之欲出的房地產長效機制，以新房為主，租賃、二手房並舉的發展模式，二手房市場將受其影響，整體掛牌價格走勢將放緩，成交量也將繼續保持低位運行。
之前在365淘房置業群就有很多群友這樣問道：
現在的問題已經從要不要賣變成了能不能賣出去。
大部分房主還是抱著“只要我們小區賣過那個價，我也必須賣到那個價，不能比別人賣便宜了”、“我現在把房子賣了，回頭它要再漲我不虧大了”的想法。其實以現在情況來看，價格一兩年肯定不會大漲了，現在想要置換的買房人，應該抓住這個限價時機置換新房。但是，當下銀行貸款利率上浮，審貸也特別嚴格，貸款明顯不好貸了，買新房湊全款顯得更划算，需要的資金也更大，這時就要考慮出手手頭的房子了，破除歷史包袱。
除了歷史包袱，還有一些錯誤的理念影響了房主的決策，也需要更正。
1、關於學區房
比如30平米能賣300萬，每平米10萬，並不代表100平米能賣1000萬，賬不是那麼算的，因為學位的價值是恆定的，設定學位值50萬，30平米的房子其實每平米是8萬3，100平米的房子實際的價值是83000x100+50=880萬，業主報1000萬就不合理了。學區房有學區房的算法，所以一定要放平心態，對自己房子的價格有個正確的心理預期，這樣才能儘快出手。
2、關於地王
如果拍出了一個地王，基本上同板塊的房子都會有一輪跳價。樓面價都超過房價了，我的房價肯定要漲啊！這個觀念也是有問題的：首先，地王並不代表當下的房價，最少也是兩三年之後的房價，二手房直接跳價就是透支未來，不合理！其次，地王樓面價那麼高，將來肯定是做豪宅，跟你的房子不是一個階層，沒有對比性！就好比一個公司裡，員工收入根本沒法跟老闆看齊一樣。
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