前言
據中原地產監控全市99個項目數據統計,2017年5月全市住宅成交約917套,銷量環比下降5.37%。截止至5月底,全市均價為20908.85元/㎡,與四月基本持平。
5月樓市持續冷淡,均價走勢呈明顯下行趨勢,住宅成交量與4月相比,區域變化較大,各區域成交量多依靠新盤入市或加推的情況而定。
一、住宅推量與存量分析
據統計,5月共計6個純住宅項目開盤加推。剛好借勢端午契機,部分房企加推新貨試探市場,新推入市住宅房源983套,當日去化率47.1%,去化率環比上升5.86%。
目前大部分購房者被限制購房資格,成交量主要來源於剛需客戶。
預測2017年5月底全市庫存量為44.08萬平,按照近6個月,月均26萬平/月的去化速度,庫存去化週期僅需要約1.7個月。
自去年限購樓市收緊依賴,住宅去化速度逐月減緩,去化週期呈緩慢上調之勢。
二、量價成交分析
成交量:在本月住宅成交的917套中,金灣佔比最大,佔整體45.37%;
其次新香洲片區成交量205套,佔整體22.36%,相比4月也是有了質的突破;
斗門成交量101套,佔比為11.01%;
南灣成交量97套,佔比10.58%;唐家和橫琴分別佔4.25%和4.58%,其他區域成交量整體仍較低。
均價:珠海全市均價20908.85元/㎡,與4月基本持平,各區域均價同比雖表現上漲,但漲幅收緊。
各區域住宅成交:金灣佔比近一半
從區域來看,5月珠海的住宅成交主要集中在金灣和新香洲這兩個區域。金灣區域熱盤龍光玖龍府、金地撲滿花園等加推房源入市,帶動區域銷量上揚。
新香洲量增價跌,5月成交量以20倍的速度上漲,其中也主要依賴區域內萬科城加推,共推出198套房源,當日去化率良好,也是促成成交量的主要原因。
相比4月成交969套住宅,5月銷量環比下降5.37%。其中跌幅最明顯的屬拱北、斗門和唐家。
其中拱北項目多處於持銷截斷,銷量持續地位徘徊。唐家和斗門主要是限購政策後限制了很多人的購房資格,使得成交量不理想。
從兩個月的對比的數據可以看出,老香洲、吉大和前山一直以來市場供應量較少,市場活躍度也較低,導致區域成交量長期處於低水平。
2017年珠海4-5月各區域成交量環比
全市均價20908.85/㎡
4區域均價破4萬元/㎡
5月區域內均價出現了較大的變動,橫琴環比4月下跌772.77元/平,新香洲環比下跌684.84元/平,吉大環比下跌733.3元/平。
上漲幅度較大的是拱北和南灣,分別上漲1043.38元/平和8311.49元/平。
加上橫琴和吉大,珠海已有4個區域均價破四萬,而南灣主要得益於片區高端盤中信紅樹灣的加推,促使均價上揚,上漲接近1萬/平。
2017年4-5月珠海房價環比
三、房貸利率
全國範圍內樓市政策持續收緊,嚴控房貸增量是大勢所趨。日前據澳門房天下統計,珠海10家銀行中已有6家上調至基準利率,另外還有已經暫停房貸業務的華潤銀行。
目前已有部分熱點城市如北京、上海、廣州等相繼上調貸款利率,部分銀行首套房按揭貸款利率基準上調10%-20%。預測按揭貸款或將持續蔓延,珠海後市信貸趨嚴。
在政策施壓下,市場觀望情緒濃,房企謹慎推貨,2017年以來樓市銷量持續低位徘徊,下半年或迫於銷售目標哦壓力,預計將逐漸加大推貨量,同時採取適當的讓利來撬動成交。
資料參考:《珠海中原5月月報》