全南京最不像公寓的公寓？買它的自住客竟然遠遠多於投資客！

你願意買公寓嗎？你願意買配套欠缺、人流量少的公寓嗎？

第一個問題，回答願意的人或許有大部分。

第二個問題，回答願意的人可能就是少之又少。

由於特有性質：5成首付、沒有學區、商用水電、交易稅費高，很多購房者對公寓都不太感冒，一般考慮購買公寓的人群主要就是願意長線投資的購房者。儘管常有人建議資金實力不夠的剛需客購買公寓，但其實大部分人不會買賬，因為當想要換房改善時，首套房公寓出手套現的難度很大，只能另外湊房款，不能“以房換房”，這也是很大的壓力。

然而，樓市南京小編看的這家公寓明發悅庭倒是有些特別，據案場銷售介紹，買他們家項目的人大部分是考慮自住的，投資的較少。奇了怪了，一家地理位置、商業配套不佔優勢，而且還是純毛坯交付的公寓究竟憑什麼能吸引到自住人群呢？

1

地理位置不佔優勢？

是的，相較於10號線地鐵口附近的東方萬匯城和毅達匯創中心，明發悅庭目前與地鐵的緣分還遲遲未到，周邊也還未有公交站點經過，公共交通出行不大方便。

明發悅庭位於浦口石婆路與七瑤路交匯口，東側金地淺山藝境、西側美麟香漫山、南側明發雲庭、北側通宇林景熙園，往南是江北大道，往北便是沿山大道。

最快捷的交通方式便屬自駕出行，從市區新街口出發，駛入江北大道快速路後，再走浦珠南路、七里路，可到達項目，過去大概需要35分鐘。待大橋維修完畢、五橋建成通車後，疏散交通，過江行駛的時間也將大大縮短。

2

商業配套不佔優勢？

是的，相較於弘陽時代中心附近的購物商圈、寶隆時代廣場周邊的成熟生活配套，現在明發悅庭周邊只有在建或交付還沒有人氣的住宅區。

不過基本的生活配套不用擔心，在悅庭500米範圍內也有5萬方左右的沿街商業，明發雲庭、金地淺山藝境、通宇林景熙園，包括自家項目都有沿街商業。如果說雲庭的商業主要以餐飲為主，那麼悅庭的商業會主要以商務性質為主，當然也會配有社區超市。

待周邊小區業主都入住後，片區的居住氛圍也會大大提高。

3

純毛坯、空盒子交付？

是的，儘管大夥在樣板間看到的是功能區劃分分明、空間設計合理的4.8米挑高公寓，但實際拿到手的時候其實是純毛坯啊！樓梯、隔斷樓板什麼的通通沒有啊！

你看到的戶型圖也許是這樣的↓↓↓

（57平米戶型）

（43平米戶型）

樣板間也許長這樣↓↓↓

但實際的是這樣的↓↓↓

（毛坯房圖片來源網絡）

簡直就是個空盒子，裡面的設計都需自行想象。

對於圖方便快捷的人來說，毛坯的公寓還要自己設計格局、自己裝修，跑來監工什麼的還是比較麻煩的。但是，毛坯也有毛坯的好處，不用擔心裝修有水分，格局上也可以發揮想象力，自由設計。

除了現在宣傳的即將絕版的4.8米挑高（實際市面上還有十幾家），小編覺得悅庭公寓最大的亮點是衛生間可以做成明衛。

是的，普通住宅明衛常有，公寓明衛不常有啊！小編現在租住的房子衛生間便是暗衛，對此真的是深惡痛絕，不通風啊，衛生間不通風不用小編說，大家也知道糟心在哪。

所以，悅庭戶型的設計最大限度的考慮到了衛生間的空氣流通問題，不失為是個亮點優勢。

4

自住多於投資？

是的，這個問題的答案是肯定的。基於上文小編3個方面對項目的介紹，這種公寓其實並不太受大家歡迎。所以，明發地產為此也打造了一種不像公寓的公寓開發建設方式。

比如這個沙盤，如果不說，很有可能有人覺得這是洋房、小高層的沙盤。然而，這其實是明發悅庭公寓的沙盤。

明發悅庭打造的是9棟7層的小高層，同時不同於平常“井”型公寓，悅庭更偏向於板樓式結構設計，基本做到了南北通透，容積率2.0，這樣也很大程度上提高了居住舒適度。

雖然21%的綠化率無法與普通住宅35%以上的綠化率相比，但也遠遠高於一般意義上樓棟密集、樓層高的公寓項目，小區內部也建有景觀區。物業則是值得信賴的綠城物業，費用3.2元/平米·月。

周邊主要是洋房、別墅項目，北臨老山，居住氛圍濃厚，環境幽靜。對於想住在老山、或挨著家人，但又受限購政策影響的人來說，選擇明發悅庭居住還是不錯的。

KOL有話說

明發悅庭預計今天加推10號樓156套毛坯公寓，面積33、37、43、57、75平米，均價17500-18000元/平米。

和明發其他住宅項目一樣，明發悅庭也引進了綠城物業和小機器人管家明悟空，未來無論是物業管理還是居住體驗都有保障。

客觀的看這個項目，交通不佔優勢、配套也一般，普通剛需和投資也許都瞧不上這項目，但小高層、通透戶型、社區景觀等設計，讓它在眾多公寓中獨樹一幟，比其他公寓也更具備自住的實用性。

周邊住宅均價已達25000-27000元/平米，儘管需要首付5成，但60萬起的總價相當於普通住宅的首付，還是可以給購房者減輕不少負擔。

現在市面上的公寓很多，宣傳也是五花八門，但也要看到某某公寓違規包租、某某公寓未全部加推、某某公寓商業遙遙無期......這些負面消息常常出現在大夥眼前。所以請各位擦亮眼睛，如果你只是普通的剛需和投資客，還是請老老實實選擇地段好、商業多、品牌大、人群多的小戶型公寓吧。