近日，周阿姨帶著女兒到莞城房管所，為了讓孫子上學，打算辦理過戶業務。然而，她們卻遇上了難題，由於步步高小區屬於土地劃撥性質，因此即便有房產證也無法生成不動產單元號。辦不了不動產登記證，也就意味著過不了戶。
事實上，東莞有部分業主面臨這樣的困擾。自2016年6月30日起，東莞正式實施不動產統一登記。隨之在辦理過程中，東莞的房改房、福利房、集資房、拆遷安置房及部分商品房等樓盤因房、地不統一、劃撥土地性質、超紅線等歷史遺留問題，無法生成不動產單元號，從而無法辦理不動產登記業務。
對此，東莞市房管局表示，現已提出解決此類歷史遺留問題的處理辦法，並已經於2016年12月上報給市政府。目前，解決相關歷史遺留問題的政策方案仍處在市政府徵集意見和討論階段，待市政府批覆後才能辦理相關業務。
過不了戶 退不了房
推動不動產登記制度的建設，原本是一件好事。但是由於一些歷史遺留問題，東莞部分二手房業主卻陷入“過不了戶、作不了抵押”的窘境。雖然，市相關部門已經就該類市民訴求已進行了協調和跟進，卻還未能給予準確的解決時間。因此，許多二手房業主漸漸失去了耐心，也有些慌了。“已經將近10個月了，房子過不了戶，也退不了。”莞城花園新村的準業主曹先生哀嘆，“買個房子不容易，由於過不了戶，無法做抵押，銀行同貸書老早就過期了。這可咋整？”
東莞有不少二手業主遇上了和曹先生一樣的窘境。為解決孩子上小學的問題，紫馨在去年8月購買了莞城溫南路華藝村的房子。雖然拿到了房產證，紫馨卻被告知這是集資房，無法辦理過戶抵押等手續。原本是為了解決孩子的上學問題，但眼看著今天5月6日就要小升初報名了，不動產證的登記仍沒著落。
一些二手業主表示，一開始買房時，有些中介並不瞭解政策，或者並未告知“辦不了不動產登記證”的問題。因此，有些買家簽署了“賣家拿到銀行尾款才搬家的合同”。但是現在房子做不了抵押，賣家不肯搬，買家付了首付，也不知道該如何是好。
南都記者通過走訪以及《陽光問政平臺》統計發現，無法辦理不動產登記的房子多為90年代末興建的商品房、房改房、集體房和回遷房、福利房，其房子有房產證，並不屬於小產權房，是兩個性質。
其中，莞城、東城、石龍的情況最為突出，莞城至少有花園新村、步步高社區、東糖花園等8個小區。而東城最多，包含利豐花園、明悅花園等10個小區存在無法生成不動產登記號的問題，還包括個別商品房。同時，石龍龍昌街、錦壽街等老街區的房子面臨窘境。此外，南城、萬江、寮步、石碣、樟木頭、鳳崗、塘廈等鎮街也普遍存在該情況。
原因 房、地信息不統一
廣東百勤律師事務所副主任蘇崎分析，目前已經有個別二手房業主諮詢過相關情況。他認為，這類房產辦不了不動產登記證的主要原因是在於房產的產權人與土地證的產權人不一致，即房、地信息不一致。據瞭解，90年代末，商品房剛剛興建處於摸索階段，商品房與土地的開發速度不一致，因而部分鎮街成立了開發公司，以公司個人名義掛靠土地，因此才出現了該情況。例如塘廈的文化新村、茶山的東嶽花園、石排的大道綜合樓都屬於這類情況。
另一方面，土地性質也成為了個別商品房辦理不動產證的阻礙。據瞭解，類似房改房、集體房、福利房等房產，其土地使用權不屬於以“出讓方式”取得的，而是以“劃撥方式”取得，並未繳納國有土地使用權出讓金以及分攤共有建築面積價款等。因此，如果未有政策允許，這（現行房改房辦證）與現行的國家土地政策相違背。舉例而言，花園新村、步步高、東塘花園等小區的土地性質就屬於劃撥土地，因而無法生成不動產單元號。鳳崗的周先生為此很納悶，“我的房產證寫的是土地性質是出讓，但是卻被告知這是鳳崗鎮政府的劃撥地，在市國土局沒有登記土地信息，真的搞不懂了。”
超紅線導致“後遺症”
“超紅線”指的是超過建築紅線。在用地規劃建設時，開發商在建設過程中越界，超出了規劃圖的範圍。而在不動產登記制度實施後，由於要求房、地信息統一，個別商品房的業主因此也無法辦理不動產登記。
南都記者瞭解到，該類情況只存在於個別小區個別棟樓上。如南城部分舊商品房小區，寮步新天地華庭都遇到這類情況。寮步新天地華庭的準業主汪小姐介紹，整個小區都有房產證，唯獨自己所處的那棟樓超了紅線，違規佔了寮步橫坑村的一點地方。因此，即便繳納了契稅、過戶手續費等一系列費用，她還是沒辦法過戶。
汪小姐嘆氣，“明明買了房，自己還得租房。由於無法貸款繳清房款，賣主遲遲不肯交房。”
進展
在今年的東莞兩會上，東莞政協委員謝曉明已就此事提出了多項建議。他建議，可適當放寬地上建築物合法性審查。由抵押雙方自擔風險，由雙方書面申請僅將經合法登記的不動產權納入抵押登記範圍，並在不動產權證書上明確註明地上建築物權瑕疵。
對此，市房管局相關人員透露，早在80年代，土地開發是沒有進行登記和確權的，因而有些房屋即便有房產證，但是卻沒有土地證。而在不動產登記制度推出後，要求房產與土地的信息要統一。如果忽略不登記土地信息，辦理不動產登記證，那麼這樣的證件是存在“缺陷”的，不一定合法。所以，這需要多個部門進行研究，尋找一個切實可行的措施。
南都記者在走訪各鎮街的房管所也瞭解到，目前每個辦證窗口設有“登記”窗口，若遇到此類情況，業主可先進行登記，待有結果後將會另行通知。
據瞭解，從去年開始，市房管局已和相關部門進行研究，針對該問題，進行資料的收集、分類研究、分類處理。而在去年12月，市房管局已上交了解決此類歷史遺留問題的方案，並已經上報給市政府。目前，解決相關歷史遺留問題的政策方案仍處在市政府徵集意見和討論階段，待市政府批覆後才能辦理相關業務。
據瞭解，該問題已經得到市政府的重視，即將有解決措施出臺。
關注
有無更換不動產登記證的必要呢？
一般而言，因不動產登記證而過不了戶的問題多出現在買賣二手房交易中，又或可能在辦理房產抵押或處理房產糾紛上遇到問題。蘇崎介紹，正常來說，業主不需要太擔心，手持舊房產證的業主並沒有更換新不動產登記證的必要。
市房管局介紹，按照“不變不換”原則，待群眾在今後依法辦理變更、轉移等登記時，將再逐步更換新證。
採寫：見習記者 史曉然