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2019年開春以來，福州樓市一、二級市場整體呈現火熱態勢。具體來看，無論是土拍還是新房市場，都呈現兩極分化的態勢。土拍方面，綜合條件好、起拍價相對較低的地塊更受房企歡迎，競拍也較為激烈，而地塊位置偏遠，不利因素較多、起拍價較高的地塊則無人問津；而在售的新盤中，所處地段條件好，板塊庫存較低、性價比較高的樓盤開盤受熱捧，反之，板塊庫存較高、位置邊緣的樓盤去化速度相對較慢。
據CRIC統計，福州不同板塊間住宅的庫存和去化週期相差較大，就去化週期來說，短則3個月，多則十幾個月。意味著有的板塊存在嚴重的供不應求，而有的則供過於求，面臨較大的去化壓力。如此來看，就能理解為何有的板塊開盤“一房難求”，有的板塊樓盤即便打折讓利也銷售緩慢。還有一類板塊，雖然目前板塊庫存較少，但是潛在庫存量較大，即目前在售房源量較少，但是未來將面市的樓盤量較大。
那麼，福州哪些板塊的新盤庫存量較大，哪些板塊房源稀缺？CRIC大數據盤點了五城區和閩侯13大板塊的住宅庫存，為您揭曉真實的福州樓市，以下數據供您參考。
（注：以下庫存僅為已取得預售證的樓盤，未取預售證的樓盤及批次未計入其內）
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01
通過盤點福州主城區近一年的普通住宅庫存走勢情況，可以看出，從今年開始，整體庫存量無較大變化，但去化週期逐月降低，從去年8月高達25個月的去化週期降至目前的10個月，除了近期的“小陽春”消耗了部分庫存外，主要因為此前大量積壓的已售房源陸續網籤，整體去化週期也更符合目前的真實水平。從2019年第一季度末的庫存情況來看，主城區整體庫存維持在200萬方以下，去化週期約為10個月。
單從整體存量和10個月的去化週期來看，福州普通住宅還處在12個月以內的低風險範圍，整體也較為健康。但具體來看每個板塊的存量和去化週期，又是截然不同的狀態。
據CRIC統計，福州目前主要在售的9大板塊中，有的板塊低於10個月，“供不應求”態勢顯現，有的則遠遠高於12個月，加之潛在庫存量較大，去化持續走低，存在“供過於求”的風險，意識到這一風險降臨，房企也做好“去庫存”的準備，即採取一系列的促銷等措施。
從福州傳統五城區主要在售的9大板塊現有庫存以及去化週期來看，大致可以分為以下幾種類型：
市中心、東區板塊板塊綜合優勢明顯，目前也處於低庫存、低去化週期水平，目前在售項目較少，購房者遇到價格能接受、且符合綜合條件的樓盤可儘快入手。
金山板塊目前整體去化週期與全市平均去化週期基本持平，目前在售樓盤數量雖多，但產品打造較好的樓盤較少，該板塊風險較小，推薦購買。
馬尾快安、馬尾老城區、倉山舊區板塊雖遠低於全市平均去化水平但距離主城區有一定的距離（倉山老城區除外），且部分板塊發展較為緩慢，建議購房者以自住需求挑選適合的樓盤，謹慎投資。
北區板塊、琅岐板塊為高庫存、較高去化週期，但是北區距離市中心較近，能承接鼓樓一部分的剛需外溢需求，著急入手的購房者可擇優入手，不著急購買也可繼續觀望。另外，琅岐板塊的去化週期較長，且目前整體去化速度降低，加之還有部分項目存在潛在庫存，房源選擇性較多，無論是自住、投資還是度假用途，都可持幣觀望。
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02
再來看閩侯目前的存量走勢及去化週期，不難發現，閩侯近一年的庫存及去化週期整體走勢變化較大，從去年上半年的20個月降至目前的6個月，主要與早前大量未網籤房源有關。自2018年10月大量備案數千套房源後，近半年整體去化週期維持在7個月左右。
分別來看閩侯各大板塊的庫存即去化週期，基本處在低風險水平。但是具體來看，每個板塊之前又存在差異。一方面是因為開盤去化明顯呈現兩極分化，另一方面則是部分板塊購買力有限，且去化速度緩慢，加之還有一定的潛在庫存，表面上處於低庫存、低風險板塊、實際卻有一定的風險。
雖然閩侯各個板塊看似風險較小，但不可否認的是，部分偏遠板塊的房源的確可以持幣觀望，一方面是因為距離福州主城區較遠，另一方面則是因為房源價格性價比較低，與上街、南嶼等板塊在售房源價格無較大差異，購房者在選擇方面更注重地段優勢。
綜合而言，目前上街、南嶼板塊（高新區）為低庫存、低風險板塊、對於性價比較高、且產品打造較好的樓盤可放心入手；南通板塊雖然在售樓盤量較少，但是整體需求量有限，去化也較為緩慢，加之部分樓盤在售價格直逼上街和南嶼板塊售價，建議購房者可持續觀望，著急購買也建議選擇無捆綁銷售的房源；荊溪板塊在3月末去化週期飆升是因為中鐵城開盤後未及時備案，該板塊能承接鼓樓西的剛需外溢，且板塊在售房源較少，接受該地段的剛需可以放心購買，但僅限於自住。
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03
在此值得強調的是，板塊庫存和去化週期的確能反應接下去的房價走勢，但是在“限價”的背景下，庫存少的板塊即便有上漲動力，但只要“限價”依然存在，房價也不會有太大起伏，但整體房源量有限，所以建議穩定期儘快入手。而庫存壓力較大的板塊，房企會根據自身情況酌情去庫存，打折促銷的可能性較大，屆時購房者可以花較少的成本購買，這也是建議購房者持幣觀望的原因之一。
正如上文所言，以上只是取得預售證的庫存盤點。眾所皆知，近兩年福州土地出讓頻繁，其中還有大量的安商房項目，那麼，未面市的項目量又有多少？供普通購房者購買的部分又有多少？對樓市又有哪些影響？
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數據來源 | CRIC克而瑞
文 | 克而瑞福州 張暑嬌
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