'法官詳解：相鄰關係糾紛典型類案的審理思路'

來源： 庭前獨角獸

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【獬推事按】

相鄰關係糾紛看似簡單，標的也不大，但對於涉訟的當事人來說，鄰里之間抬頭不見低頭見，一旦發生相鄰妨害實實在在會對百姓的安居樂業產生影響，這也導致鄰里之間時常抱有怨氣難以調解。審判實踐中，由於對妨害的標準及相鄰方容忍義務的限度缺乏明確的法律規範和執法意見，法官在處理這類糾紛時，也往往會陷入兩難境地。本期【房產思考+】，長寧法院吳丹法官將與大家交流相鄰糾紛案件的原則把握及典型類案的審理思路。

——審稿人 楊斯空（上海一中院法官）

房產思考+ · 第3期

作者/吳丹

上海長寧法院

法官

目前審判實踐中相鄰關係糾紛案件的審理難點主要集中在兩方面，一是對訴訟主體的把握，涉及訴訟主體資格的審查和確定；二是爭議焦點的處理，涉及相鄰妨害衡量標準的認定。此為所有相鄰關係糾紛案件必須得以解決的首要問題。當然，由於此類案件涉及截水、排水、通行、通風、採光等多種情形，具有複雜性、多樣性之特性，因此，在適用上述審理規則處理案件基本問題的同時，還應根據不同類案存在的常見問題，提供與其相適應的審理思路。

1

訴訟主體的把握

——房屋使用人與產權人的選擇

不動產所有權人作為相鄰關係糾紛案件的主體在司法實踐中沒有分歧，但在現實生活中經常出現房屋出租、借用等情形，此時房屋承租人、借用人能否成為訴訟主體法律未予明確。由於法律規定相鄰關係制度的目的，在於調和不動產利用上可能發生的衝突，並非重在不動產所有權的歸屬。因此，用益物權人、佔有人均可成為相鄰關係權利人並具備訴訟主體資格。

對於不動產使用權人作為被告時，該不動產所有權人是否應作為必要共同訴訟參與人應區別對待：

（1）如果原告針對不動產使用人的某種不當行為（如夜間裝修產生噪音、房屋滲漏水），不動產所有權人無需參加訴訟。

（2）如果原告的訴訟請求涉及不動產及其附著物的處理（如使用人拆除承重牆、破壞防水層、私搭亂建等），原告要求恢復原狀，因涉及所有權人的利益，應以使用人和所有權人作為共同被告，所有權人因對其不動產未盡到合理管理義務，需與使用人承擔連帶責任。

2

爭議焦點的處理

——相鄰妨害的衡量標準

△相鄰妨害衡量標準認定思維導圖

相鄰關係糾紛案件的審理重點是通過事實調查確定被告的行為是否屬於相鄰妨害並構成侵權。對於該爭議焦點的處理，一是要判定妨害是否存在；二是要審查當事人是否已盡到容忍義務。

1.

妨害標準的界定

可根據不同案件情況及類型，通過如下四方面加以判定：

第一，從損害後果推定妨害行為的存在。若查明有明顯損害後果，法院可從造成後果的因果關係認定妨害存在；若無法確定致害原因和受損程度的，可以通過現場勘查、技術鑑定等手段加以查清。在原告主張噪音、光、熱等物致其健康受損的案件中，法院可根據司法鑑定結論是否超過國家規定標準來判斷妨害是否存在。

第二，參照地方性法規、行政規章中的具體規定。在處理有關通風、採光、日照等相鄰糾紛案件時，有關諸如建築物間距、戶外設施的安裝、住宅光照時間等方面的規定，可作為判定妨害是否存在的重要依據。

第三，對比歷史現狀。如一直由於歷史上存在的某種因素導致不動產權利人的便利受到限制，只要後來相鄰方的行為沒有超過這種因素，則不可認定妨害存在。

第四，謹慎適用習慣。雖《物權法》規定習慣可成為相鄰關係糾紛案件的依據，但適用的前提是無相關法律、法規或其他規範性文件加以規制。同時，習慣的存在需要由當事人主張並提供證據予以證明，且不可違背公序良俗。

2.

容忍義務的界定

相鄰關係的不動產權利人在利用不動產過程中，給對方造成一些影響是難免的，因此權利人之間存在一種容忍義務。如造成的影響在容忍義務的範圍內，則不構成侵權。關於是否盡到容忍義務可從場合、次序、個體、可迴避性等因素加以分析。

第一，從場合來說，以噪音為例，是白天還是晚上的噪音，持續時間的長短，對於他人的影響有較大區別。

第二，從次序來說，獲得不動產權利在後的權利人比獲取權利在先的權利人負有更大的容忍義務。

第三，從個體來說，通常情況下，單位要比個人負更大的容忍義務，身體健康的成年人要比病人、老人和兒童負更大的容忍義務。

第四，從可迴避性來說，加害方本可避免妨害發生而未避免的，構成妨礙。反之，妨害無法防止或者防止成本過高的，受害方應負較高程度的容忍義務。

3

典型類案的審理思路

1.

違章搭建引起的相鄰糾紛案件

此類案件主要涉及如下常見問題：

第一，當事人僅以相鄰建築違法為由請求拆除，法院是否可以受理？

當事人請求法院保護相鄰權應以該權利被侵害為依據，建築物是否屬於違章建築、是否應當拆除，均屬於政府相關部門的職責和管理範圍，與相鄰權是否被侵害沒有因果關係，當事人不能通過民事訴訟程序變相對違法建築進行確權，更不能以相鄰權被侵為由要求拆除建築物。因此，此類案件不屬於民事案件受理範圍，法院應當予以裁定駁回。當然，如果原告以被告搭建的違章建築影響其通行、通風、採 光、安全等為由提起訴訟的，可以相鄰關係糾紛予以受理並按正常審判規則加以處理。

第二，出賣方違章搭建給相鄰方造成妨礙，相鄰方起訴買受方拆除時，買受方是否可以免責？

因買受方從出賣方處購買房屋後，已繼受了該房屋所涉的所有權利義務，包括違章搭建部分的佔有、使用權利。因此，即便該違章建築並非由買受方實際搭建形成，其也應就建築物對相對方造成的相鄰妨害承擔相應的責任。

2.

房屋滲漏水引起的相鄰糾紛案件

△房屋滲漏水引起的相鄰糾紛案件審理思維導圖

此類案件的審理主要涉及三方面的問題：一是確定漏水原因；二是確定責任主體；三是確定損失範圍。

（1）關於漏水原因的確定

因樓上漏水引起的相鄰糾紛案件，經歸納，大致分為三類原因：一是樓上業主的原因。如樓上業主裝修房屋、改變管道、不當用水等行為，破壞地面防水設施；樓上業主的地板、水管等防水材料因使用年限過長導致老化，造成用水時房屋漏水。二是物業公司的原因。如因連接房屋的公共管道或其他公共設施設備損壞發生漏水現象。三是開發商的原因。如房屋在防水保修期內或房屋本身設計不合理造成的漏水。當然，由於部分案件的當事人在起訴時尚無法準確確定漏水原因，故為查明事實，必須先申請漏水原因鑑定，以便於後續責任主體的確定。

（2）關於責任主體的確定

基於鑑定報告結論，當事人起訴的被告及請求權基礎將有所不同。只有涉及樓上業主原因導致的滲漏水問題才屬於相鄰權糾紛。若查明為物業公司的原因，相對方應基於物業服務合同向物業公司主張權利。若為開發商的原因，相對方則應基於商品房買賣合同向開發商主張權利。

（3）關於損失範圍的確定

審判實踐中，一般先通過司法鑑定確定受損範圍並出具修復方案。在各方當事人對修復方案均無異議的前提下，可由侵權人根據修復方案進行修復直至不再滲漏水。若雙方矛盾較大，侵權人修復存在障礙，受害方亦可要求依據修復方案評估相應的修復費用，由侵權人承擔給付義務。同時，因漏水鑑定及修復導致房屋暫時不具備居住條件而產生的合理租房費用，亦應屬於損失範圍。

3.

空調安裝引起的相鄰糾紛案件

鄰里間的空調安裝一般會引發兩大問題：一是空調外機的排氣問題；二是空調開啟後的低頻噪音及振動問題。

第一，關於空調外機的排氣問題

依據《中華人民共和國關於房屋空氣調節器安裝規範》中的有關規定，空調器的室外機組應儘可能的遠離相鄰方的門窗和綠色植物，與相對方門窗距離不得小於下述值：（1）空調器額定製冷量小於4.5KW的為3米；（2）空調器額定製冷量大於4.5KW的為4米。據此，空調設備應當儘可能遠離相鄰方的門窗。在有多種可選位置時，應選擇與相鄰方固有門窗距離最大或對相鄰方影響最小處。違反上述標準對相鄰方生產生活造成妨礙的，應判令其排除妨礙；造成損害的，應予以賠償。

第二，關於空調開啟後的低頻噪音及振動問題

此類糾紛多因安裝大型中央空調所致，審理時應注意把握如下三個環節：

（1）加強現場勘查。為充分掌握、核實基本情況，法官應實施現場勘查，瞭解中央空調管線排布走向，中央空調外機安裝位置等，初步感受設備開啟後噪音及振動的程度。通過測量數據、拍照、錄音錄像等方式固定證據。勘驗筆錄中著重標明方位、距離、高度等關鍵信息。

（2）依託司法鑑定。在現場勘查無法解決紛爭的情況下，應啟動司法鑑定程序。根據被告的主體身份不同，適用的測量方法、評價標準均有所不同：若被告為營業性文化娛樂場所、商業經營企業，可適用《社會生活環境噪聲排放標準》；若被告為工業企業，可適用《工業企業廠界環境噪聲排放標準》，分別以上述標準對低頻噪音進行檢測，並以此評價是否超標；關於振動則均採用《城市區域環境振動標準》進行檢測、認定。

然，需注意的是：當前居民住宅內安裝中央空調的情形越來越普遍，由此引發的相鄰糾紛逐步增多。在被告為個人的情況下，完全適用於居民生活噪音排放的特殊標準尚未出臺，給法院的案件審理帶來挑戰。審判實踐中，有兩種處理方法，供參考：

一是委託建築領域的鑑定機構，適用住房和城鄉建設部發布的《住宅建築室內振動限值及其測量方法標準》進行檢測、鑑定。該標準不限制適用對象的範圍，對於住宅建築物內部的各種振動源（如電梯、水泵、風機等）對房間產生的振動及結構噪聲干擾均可檢測，該檢測結果可作為定案依據。但是，目前本市可依照該測量方法標準進行鑑定，並具備相關資質的第三方檢測機構僅有一家，且鑑定費用過高，機構選擇具有侷限性，故可能存在啟動鑑定困難的客觀障礙；

二是委託環保領域鑑定機構，在無法優先適用第一種處理方式開展鑑定的情況下，就居民之間的糾紛，建議參照適用《社會生活環境噪聲排放標準》、《城市區域環境振動標準》進行低頻噪音及振動的檢測、鑑定。

（3）注意裁判效果。在法院認定需排除噪音妨害的前提下，應注意裁判效果，兼顧執行的可行性、可操作性。若存在嚴重超標的情況，應充分考慮當事人的生存利益及經濟成本，在設備全部拆除、部分拆除或者設備遷移中進行抉擇，判決不可“一刀切”。若存在輕微超標的情況，建議採取隔音、防噪、降噪等整改措施處理案件。

具體到判決主文的表述上，若判決部分設備拆除，應寫明拆除的位置、範圍、程度和履行義務期限。若判決整改，應寫明改裝、加裝隔音、防噪、降噪設備的位置、整改程度以及在規定期限內不履行的後果等。若無法拆除或者拆除成本過高的，在行使釋明權後，如原告變更訴訟請求為補償或者賠償，可判決適用經濟補償或賠償；如原告堅持拆除的訴訟請求，法院一般不宜直接判決經濟補償或賠償，而應先判決駁回原告的訴訟請求，並告知其就補償問題另行起訴。