正義網北京5月17日電(見習記者崔曉麗)近段時間以來,中安民生“以房養老”騙局事件不時見諸報端,老人如何追回抵押過戶的房產成為社會關注的焦點。5月16日,正義網記者從北京市朝陽區法院獲悉,去年該院審理的高女士陷“以房養老”騙局,房屋被莫名過戶案件中,在認定售房合同無效後,法院通過強制執行,幫高女士將房屋重新過戶到其名下。
高息誘老人“入局” 三個月後房產被過戶
2016年,退休後的高女士在和朋友的聊天中,得知了一款“以房養老”的理財項目,年利率達24%。高女士動了心思,但沒有理財的本金,此時理財推薦人建議,高女士可以把自家的房屋抵押出去貸款,高回報的理財收益在減去貸款利息後,還會有可觀的收入。經不住理財推薦人的勸說,高女士決定將自己位於北京市朝陽區金蟬北里的一處房屋(以下稱“涉案房屋”)抵押出去。
奇怪的是,原本通過銀行或正規的機構就可以抵押房產,理財推薦人卻介紹了一名叫龍某的人,由其作為中間人,向高女士介紹了房屋出資人王某。2016年4月,高女士將房屋以220萬元的價格抵押給王某,簽訂借款合同,並約定如高女士不能依約歸還借款本息,則出賣涉案房屋償還王某借款本息。隨後高女士、王某、龍某三人在北京市朝陽區不動產登記事物中心辦理了房屋抵押手續,併到北京方正公證處辦理委託手續,高女士被要求在一系列文書上籤了字。資金到賬後不久,便被轉入理財賬戶。
最初的幾個月,高女士真以為自己賺了。“2016年的五六七三個月,總共拿到了13萬元的理財收益。”然而到了第四個月,高女士卻拿不到收益了。直到突然上門的人要求高女士“騰房”,高女士才得知,她的房屋已被龍某過戶給他人,用於償還借款。
騙局在一開始就設定
事實上,高女士從決定抵押房產投資開始,幾乎註定了要賣房還錢。因為高女士和王某簽訂的抵押房屋借款合同,時間只有一個月,和理財方簽訂的理財合同時間卻長達一年。而合同約定,一旦高女士無力償還貸款,就要賣房抵債。
冷靜下來,認識到問題的嚴重性後,為了追回奮鬥一輩子得來的房產,高女士將中間人龍某和房屋的過戶人劉某起訴到朝陽區法院,要求認定劉某的購房合同無效。
2018年9月,朝陽區法院開庭審理此案。法庭上,被告龍某稱,高女士起訴他是因為發現房價上漲,屬於惡意違約。他是在高女士無法償還借款後,接受高女士的委託幫其出售房屋,方正公證處的文書可以表明他得到了授權。記者注意到,文書內容中確實表明,龍某可全權辦理涉案房屋查詢、出售、抵押等相關事項,並有高女士的簽名。
對於為何會簽訂這樣一份公證,高女士解釋稱,當時她並不清楚公證書的內容,龍某等人說只是走一個流程,她稀裡糊塗地就簽了字。
200萬購房資金21分鐘流經四個賬戶
房屋抵押過程令人懷疑,購買房屋款的支付過程也僅限於數字變動。法院查明,劉某用於購房的200萬元首付,是由何某代付的。對此,劉某解釋說兩家有資金往來,但無法提供相關證據來證明。
法院調取的何某銀行轉賬記錄發現,這200萬元的房屋首付款最初來自王某慶,該筆款項在短短21分鐘內通過轉賬依次流經何某、龍某、王某的銀行賬戶,最後回到了王某慶的手中,所有權並沒有發生實質性改變。因此,法院不能確認該200萬元系劉某向龍某支付的涉案房屋購房款。
此外,劉某取得涉案房屋不動產權證後不久,龍某便以劉某親屬的身份,委託房屋中介公司居間出賣涉案房屋,從交易對手迅速變成委託代理關係。
法院經審理後認為,龍某和高女士簽訂的委託書,約定龍某可以全權辦理房屋解除抵押、房屋產權買賣交易手續,跳過了法律規定的雙方自由協商和通過法院拍賣或變賣抵押物等司法步驟,實現抵押權的目的,剝奪了高女士議定抵押財產價格的權利。
法院認為,若劉某是涉案房屋的實際買受人,則她與龍某、何某等人就涉案房屋的買賣存在惡意串通;若劉某僅出名,由龍某、何某等人借名買受涉案房屋,則龍某與何某等人就涉案房屋的買賣存在惡意串通。“總之,龍某以規避實現抵押權法定程序的方式取得出賣涉案房屋的委託代理權,且濫用代理權與買受人惡意串通簽訂房屋買賣合同,損害了高女士的利益。”審判長趙佳說。
為此法院作出一審判決,認定龍某代理高女士就涉案房屋與劉某訂立的房屋買賣合同無效;劉某於判決生效後7日內協助高女士將房屋變更登記至高女士名下。
法院強制執行收回房屋 老人後續官司仍纏身
雖然判決已經生效,房屋變更登記的過程卻並不順利。2019年1月,高女士向朝陽法院申請強制執行。
2019年1月28日,法官向北京朝陽區不動產登記事務中心送達過戶材料,但因劉某在2016年11月為涉案房屋辦理了抵押登記,涉案房屋登記在李某名下,過戶並未成功。
法院認為,劉某雖為涉案房屋設立了抵押權,但基於房屋買賣合同無效的財產返還並非財產轉讓,無須取得抵押權人李某的同意。且在案件審理中,法院認定,李某和龍某等四人存在密集的大筆資金往來交易,相對於高女士來說,他們五人之間是利益共同體。2019年2月25日,法官前往不動產登記事務中心釋明情況,為高女士辦理了帶抵押過戶。這時,距離高女士失去房產權,已過去三年。
然而,因為“以房養老”騙局陷入混亂的生活並未結束。據中央電視臺《焦點訪談》欄目稱,如今,當初借錢給高女士的人又將她起訴到法院,追訴出借的資金。高女士又要投入新的官司中去。