來源：證券日報
■本報記者 王麗新
在海淀住了7年的李芸（化名），終於攢夠了首付錢，今年買了房。
李芸是一位80後，一家文化傳播公司的創始人，趕上了互聯網付費聽書聽課的風口，前兩年賺了不少錢，但沒熬過低谷期，創業失敗合作伙伴散夥後，李芸用分來的錢在石景山買了房。
“因為海淀區幾乎沒有新房供應，最初看房時看了不少二手房，但都太貴了，動輒7萬元—10萬元/平方米，最後只能放棄了。後來又往石景山和豐臺區域看新房，畢竟都在北京西或者西南片區，是相對熟悉的居住環境，但總價和麵積符合我預期的選擇其實不太多，最後買在了西五環外五里坨區域。”李芸向《證券日報》記者表示，“總價不到500萬元是我能接受的價格，另外我喜歡山，以前寫作之餘也會去爬山，所以選在了這裡。”
無獨有偶，近期，在《證券日報》記者踩盤過程中也發現，北京海淀區、西城區等新房供應較少區域的客群購房需求正在外溢，且多傾向於西部和西南部片區的限競房或改善型住宅，甚至延伸到青龍湖板塊，這些客群多是剛需、首次改善和再次改善型客群。
“海淀和西城區域缺新房，二手房又普遍在8萬元—10萬元/平方米之間，有升級居住需求的客群一般會向京西板塊傾斜。”蘭德諮詢總裁宋延慶向《證券日報》記者表示，預計今年的新房市場將整體向好。
海淀購房需求外溢
據統計，自2018年6月開始，至今北京限競房入市項目已達到49個，合計73期，供應住宅套數達到了33427套。事實上，當下的北京樓市，可以說是北京進入“政策性住房時代”一週年之際，最早入市的一批限競房在區域成熟度、品質和客群方面都發生了變化。
“第一批入市的限競房項目入市量大，購買客群非常謹慎，觀望情緒比較濃。早期客戶對‘限競房’三個字有一定的標籤認知，認為與純粹商品房不同，是特殊商品。”去年入市較早的五里坨區域萬科翡翠山曉項目相關負責人在接受《證券日報》記者採訪時表示，“但現在整體市場供量幾乎都是限競房，購買客群已經忽略‘限競房’三個字，開始逐步接受了，再加上4月份以來進入了市場銷售的傳統旺季，整體看銷售有轉好傾向。”
值得注意的是，北京石景山五里坨區域是北京限競房和改善型住宅供應相對集中的代表區域。《證券日報》記者曾在現場探訪獲悉，該區域的代表樓盤是2018年同時入市的三個項目，分別為萬科翡翠山曉、遠洋五里春秋及綠城西府海棠，共同特點是淺山低密度洋房（一般都在8層以下）、疊拼社區，洋房戶型面積多為90平方米以及130平方米左右，其中，萬科翡翠山曉擁有300平方米—400平方米之間的疊拼產品。
據公開資料顯示，上述三個項目銷售均價上限均為5.2萬元/平方米，最高售價不超過5.5萬元/平方米，入市之初有不同程度的優惠。“這三個項目整體30%為改善型產品，70%為剛需產品。目前洋房產品套均總價約430萬元，首付約150萬元即可買入，是對價格敏感的剛需購房者性價比較優的選擇。”上述萬科翡翠山曉項目負責人向《證券日報》記者表示，五里坨區域是目前石景山當地政府的重點區域，商業、教育、交通、醫療各種配套都在跟上來，隨著五里坨區域逐漸得到認可，項目已經吸引了一批海淀客群。
“基本上項目賣出3套剛需產品同時也會賣掉一套改善型產品，不少客戶是針對項目中的疊拼產品而來。”上述萬科翡翠山曉項目負責人向本報記者入市表示，項目40%以上是改善型客群。
“我們項目剛入市時主要購買客群是石景山區域的地緣性客戶，今年有所變化，地緣性客戶比重開始減少，來自於海淀區域客群增加，多是工作時間不久或剛剛獲得購房資格的購房者，洋房客群年齡集中在30歲－38歲之間，疊拼產品則多是40歲－45歲。”萬科翡翠山曉項目負責人進一步稱，總體來看，北京西部板塊住宅供應較為集中的是門頭溝區域，總價區間在800萬元—1000萬元之間，多為改善客群；其次石景山核心區，總價600萬元—800萬元之間，均價較高約為5.8萬元/平方米；另外一個就是五里坨區域，總價在400萬元—500萬元之間，均價為5萬元/平方米左右，是京西板塊剛需購買者的首選地之一。實際上，五里坨區域剛需客群佔比約為60%，改善型客群佔比為40%左右，已經成為海淀、西城購房需求外溢的主要承接地。
整體去化率約40%
限競房入市一年之際，另外一個變化則是500萬元總價購房邏輯發生變化。
據《證券日報》記者長期觀察來看，去年以來，由於限競房可能面臨5年才能出售的週轉週期，有些客群選擇了同樣總價區間的二手房。但今年以來，由於市場競爭壓力增大，開發商紛紛在品質和社區環境上做加法，加上市場預期投資屬性被擠壓，購房者開始傾向於購買居住環境較好的新房或者限競房項目。
“從今年上半年市場來看，二手房成交量比重正逐漸下降，新房成交量比重明顯上升，尤其是西部居住環境較好、配套前景和區域價值前景性價比優勢明顯的住宅項目，更受到市場青睞。”合碩機構首席分析師郭毅向《證券日報》記者表示，整體來看，新房市場有向好傾向。
“今年入市的限競房品質普遍都在升級，比如萬科翡翠山曉戶型設計等方面接下來也會升級，項目還配備了性價比較高的改善型疊拼產品。”該項目上述負責人向記者透露，未來不排除在教育和交通方面也有新的規劃落地。實際上，為了從激烈的競爭市場中突圍，升級產品線配置已經成為開發商的普遍打法，包括戶型設計和科技居住系統等。
“政策性住房一入市就賣光的時代已經一去不復返了，‘房價不會大起大落’成為新的市場預期。”宋延慶向《證券日報》記者表示，在這種市場預期下，中低收入群體的購房需求不會再期望通過買房獲得投資收益率，居住舒適度即成為重要買房標準之一。不過，宋延慶也強調，限競房供應過於集中，儘管有向好趨向，但市場去化速度仍舊較慢。
值得關注的是，去年限競房集中入市幾個月後，市場整體去化率當時僅有18%。今年以來，有統計數據顯示，截至5月7日，北京限竟房網籤數合計9438套，網籤均價為49075元／平方米，按照網籤套數計算，北京限竟房總體去化率約30%。業內預計，由於網籤數據相對滯後，但整體看，實際銷售比例為40%左右。
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