10年後，有多少城區會“空心化”？兩套房要賣掉嗎？聽聽專家解釋

什麼叫“空心化”？按我的理解，好比表面上光鮮完好的蘿蔔白菜，裡面卻已經被腐爛掏空。

正所謂“金玉其外、敗絮其中”，最近這些年，我們聽到過農村空心化、產業空心化，從外面看，村莊規模不斷擴張，家家都蓋起了洋房小樓，實際上年輕人大量外流，鮮有留在本地的青壯年人口。

有的城市建設了多個新城區，發展方向卻變化多端，讓人摸不準方向，大量廠房、街道、高樓被閒置，人氣無法得到填充，公共設施和配套自然難以到位。

事實上，問題的根本，還是在於房地產市場，正因為農村人口不斷向城市湧入，城鎮化率提升的同時，各地城區擴張的速度有增無減。

今天我們嘗試從這個角度來分析未來樓市方向的變化，10年之後，有多少房子會空心化？一個三口之家，現在手裡有兩套房，要不要賣掉早做防範？

先說第一個問題，10年之後，有多少房子會“空心化”？

首先，現在各城市到底建了多少個新區？

此前網易曾發過一個報告，省會城市平均一個城市規劃4.6個新城（新區），地級城市平均每個規劃建設約1.5個新城（新區）。

要達到這些新城、新區的預期規劃目標，總共需要住進去34億人口。也就是中國目前人口的2.5倍，地球人口的一半。

具體而言，廣東達到215個，山東和四川都高達190個，安徽、江蘇、河南新城區數量達150個以上。

據不完全統計，截至2016年5月，中國縣及縣以上的新城新區數量總共超過3500多個。

其中國家級新區17個；各類國家級經濟技術開發區、高新區、綜保區、邊境經濟合作區、出口加工區、旅遊度假區等約500個；各類省級產業園區1600多個；較大規模的市產業園1000個；縣以下的各類產業園上萬計。

3500個是2016年的數據，如果考慮到2017、2018兩年的增量，各類新城最多不會超過4000個。

其次，目前空心化程度有多嚴重？

這個問題要從兩方面來看，一方面是商品住宅的空置率，另一方面是商業地產的空置率。

住宅方面，根據西南財經大學中國家庭金融調查與研究中心此前發佈的《2017中國城鎮住房空置分析》，其中提到了一個數字，截止2017年底，全國空置住房絕對數約為6500萬套。

根據統計局2017年的調查，中國城鎮住房總存量為261億平方米，加上2018年的數據，大概是2.9億套的存量。

6500萬套空置房與2.9億套存量房之比，住宅的空置率大概是22.4%。

商業地產的空置形勢更加嚴峻，第一太平戴維斯此前曾發佈一組數據，2018年各大城市甲級寫字樓空置率排名中，西安、武漢、重慶、天津均高達30%以上，大連、杭州、成都達20%。

在上半年，社科院發佈了房地產藍皮書，報告顯示的結果更驚人，目前超過17個城市寫字樓空置率達20%以上。

無獨有偶，今年初，有媒體報道稱上海與深圳甲級寫字樓空置率創10年以來新高，包括核心商圈的商鋪，出售和出租的情況不容樂觀。

要知道，這些都是赫赫有名的一二線城市，考慮到各地建造的大量新城區，中小城市的空置率，必然只會多，不會少，空置率可能會達到30-40%之間。

結合住宅的空置率，目前城區空心化程度大概在25%-40%之間。

有了新城區數量，又有了空置的程度，我們不難得出一個結果：現在空心化的城區大概是1000-1600個左右。

從1998年的房改開始計算，21年的時間，達到了近4000個城區的規模，假設年均增加190個，未來十年，會增加1500-1900個左右的新城區。

如果仍然按照25%-40%的“空心化率”來計算，那麼，在十年之後，將有1375-2200個城區會“空心化”。

再來說第二個問題，三口之家兩套房，要不要賣掉？

我們先來看看專家的解釋。

中國社科院財經戰略研究院、住房大數據項目組組長鄒琳華在年初時，曾經這樣點評過樓市：一二線城市因為經歷了從2017年以來持續的調整，空間早已得到了釋放，會先一步復甦。

此外，鄒琳華認為，對於三四線城市來說，棚改貨幣化政策的收緊，無異於釜底抽薪一般。

從專家的點評中，可以引申出兩個結論。

第一，中心城區兩套房不要動。

為什麼特意強調“中心城區”這幾個字呢？上文說了，新城區增加的速度非常驚人，儘管這些年各大城市都在瘋狂的“搶人”，但人口進入存量結構之後，必然面臨著分化和“零和”的局面。

中心城區很難被邊緣化，新區人氣卻有可能夭折，這種情況下，一個三口之家如果在核心區域內擁有兩套不動產，在可預見的十年當中，相對其他區域會更安全。

第二，三線以下小城市、一二線遠郊的房子要擇機減持。

三四線樓市不必多說，2016年之間因為概念炒作、貨幣化等多種因素水漲船高，這無法從根本上改變當地現狀。

遠郊的房子也是同理，今天修條地鐵，明天建個商場，公共設施的建設速度，永遠取決於人口流入的充分程度，不能本末倒置。

事實上，按照上文我們的結論，很多一二線城市的所謂新區，也很難擺脫空心化的命運，尤其對於一個三口之家來說，居住屬性已經被淡化，多出來的房子必須要考慮到出租、保值、回本的問題，一旦房價進入“穩中有降”的趨勢，再減持就變得異常困難。