文：劉璐
西南財經大學經濟學院 副教授、博士生導師
留美經濟學博士
長篇都市財經愛情小說《樓市與愛情》作者
知名財經評論人
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市區地價更划算？
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待會兒馬上要進行成都市區五宗地的拍賣了。這陣子每天幾十件事情堆起，從早忙到晚，搬磚不易啊！~簡單測評了一下，這次沒有寫得很深入。
本文純粹是客觀的技術分析，不帶任何感情色彩。讓市場的參與方正確認識地塊的客觀市場價值，減少誤判，從而提升社會經濟運行效率，這就是一個學者的使命感和社會責任。
那麼，本次走上拍賣臺的待出讓的三宗地塊都有些什麼看點呢？
9月28日拍賣宗地：
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1，CH09（251/211）：2017-034，成華區青龍街道海濱灣社區三組、六組、十一組。容積率2，62.9036。
起拍價：樓面地價：7280元/平方米。
該地塊的市場均值評估價（基礎模式）：1875.0萬元/畝，樓面地價：14062元/平方米。此時溢價率為93.16%。
筆者也給一個平均溢價率評估價（火熱模式）: 估計已經熔斷了，就不用發佈了。
筆者希望開發商能理性拿地，不要衝動，能給自己的項目開發預留出充足的利潤空間以應對市場變化。地肯定是不錯的地，但如果溢價率太高了還是需要謹慎。
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2，CH08（251/211）：2017-033，成華區青龍街道海濱灣社區5、6組。容積率2，50.8964畝。
起拍價：樓面地價：7280元/平方米。
該地塊的市場均值評估價（基礎模式）：1862.2萬元/畝，樓面地價：13967元/平方米。此時溢價率為91.85%。
筆者也給一個平均溢價率評估價（火熱模式）: 估計已經熔斷了，就不用發佈了。
筆者希望開發商能理性拿地，不要衝動，能給自己的項目開發預留出充足的利潤空間以應對市場變化。地肯定是不錯的地，但如果溢價率太高了還是需要謹慎。
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3，JJ06(251):2017-030，錦江區喜樹街以東，芙蓉中街以南，椿樹街以西，新規劃道路以北（原成龍街道辦事處糧豐村二、六組、糧豐村村屬）。容積率2.5，36.5588畝。
起拍價：樓面地價：7930元/平方米。
該地塊的市場均值評估價（基礎模式）：2868.7萬元/畝，樓面地價：17212元/平方米。此時溢價率為117.05%。
筆者也給一個平均溢價率評估價（火熱模式）: 估計已經熔斷了，就不用發佈了。
筆者希望開發商能理性拿地，不要衝動，能給自己的項目開發預留出充足的利潤空間以應對市場變化。地肯定是不錯的地，但如果溢價率太高了還是需要謹慎。
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4，JJ05（251）:2017-029，錦江區成龍街道辦事處糧豐村二、六、八組。容積率2.5，14.4040畝。
起拍價：樓面地價：7930元/平方米。
該地塊的市場均值評估價（基礎模式）：3123.3萬元/畝，樓面地價：18740元/平方米。此時溢價率為136.32%。
筆者也給一個平均溢價率評估價（火熱模式）: 估計已經熔斷了，就不用發佈了。
筆者希望開發商能理性拿地，不要衝動，能給自己的項目開發預留出充足的利潤空間以應對市場變化。地肯定是不錯的地，但如果溢價率太高了還是需要謹慎。
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5，JJ07(21/251):2017-031，錦江區成龍路街辦糧豐村二組地塊。容積率2.5，14.2260畝。
起拍價：樓面地價：7930元/平方米。
該地塊的市場均值評估價（基礎模式）：2959.1萬元/畝，樓面地價：17754元/平方米。此時溢價率為123.88%。
筆者也給一個平均溢價率評估價（火熱模式）: 估計已經熔斷了，就不用發佈了。
筆者希望開發商能理性拿地，不要衝動，能給自己的項目開發預留出充足的利潤空間以應對市場變化。地肯定是不錯的地，但如果溢價率太高了還是需要謹慎。
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整體點評：
從筆者這幾期土拍測評不難看出，在當前的市場環境之下，也許市區地塊的價值是更大的。
為什麼？
很簡單，這是因為容積率的變化！
之前市區地塊的容積率較高，普遍為4甚至以上，而目前容積率則大幅下調到了2-2.5。這體現出了城市規劃思路的變化。就地價本身而言，假設地塊的價值本身其實並沒有發生變化，而容積率減半，那麼這種來自於規劃條件的變化將立即導致地塊的樓面地價翻倍。比如，一塊容積率為4的市區地塊本來的樓面價是8000元/平米，現在由於容積率降為2，那麼該地塊的樓面地價就立馬變成了16000元/平米。這樣，雖然我們看起來這塊地的樓面地價上升了很多，但其實地塊價值並沒有發生根本性的變化（以多少錢一畝來度量），這就是一個單純的“數字遊戲”。
顯然，市場反應是滯後的！！！當前其實很多市區地塊的價值被市場低估了！
再反觀郊區的地塊。由於郊區地塊的容積率本來就普遍比市區低，所以即使目前更低一些，但容積率降低的幅度，其實遠遠沒有市區的容積率下降大！比如，郊區地塊的容積率從3降為2，和市區地塊的容積率從4降為2，甚至從5降為2，誰的幅度更大呢？
顯然，當前市場對郊區地塊的反應更為過熱一些。
這背後的原因，可能是由於市區地塊的絕對價格本來就比郊區高得多，所以降容後的效果使得樓面地價“嚇退”了很多人。這相當於提升了拿地的門檻。
通過筆者的測評，相信讀者很容易看出哪塊地“最划算”。
筆者經常強調：“價值迴歸”這四個字，總會應驗，或早或晚。
市場的“反應”總是會自發調整的：低估了會補漲，而高估了會回調，從不例外。
就說這麼多吧。
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備註：
1，“市場均值評估價”指地塊在成都土地市場上的基本市場估值。“火熱模式”評估價指存在拍賣“合理”爭搶時的市場估值。
2，上述“火熱模式”評估價都已經考慮了正常的拍賣競爭因素，但實際成交結果有時也是非理性的。
3，由於住房租賃對於地價的影響非常複雜，本次測評暫時忽略了租賃住房的影響。各位看官可以在本測評的基礎上，按照租賃比例對土地評估價進行下調。比如，無償移交人才公寓（或租賃住房）佔總建築面積的比例為10%，那麼把筆者的評估價打個九折，就是該宗地實際的合理估值。
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請注意！筆者的土地價值評估是基於對成都土地市場大數據研究的評估結果，在本文開頭部分有介紹。本評估結果僅供參考，不構成任何投資建議！
最後再強調一點：筆者做出以上的土地價值評估完全依靠本市土地市場的公開歷史成交信息和筆者自己獨創的土地評估的“LRT”系統。所有土地相關信息的獲取均來自於成都市國土局的官方網站。
至於本次土拍的結果如何，讓我們拭目以待吧！
- 完-
2017年9月28日早9點
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