戶籍政策對房地產有啥影響？這地商品房成交創紀錄

來源：經濟觀察報

（原標題：二三線房市走入戶籍新政行情）

“這個政策，我們也是在發佈後才知道，之前沒有半點消息。”4月10日，一位H股上市的房企人士表示，年初其所在公司在制定2019年銷售目標時，對2019年樓市信心要高於2018年。

所謂“政策”，指的是4月8日國家發改委發佈的《2019年新型城鎮化建設重點任務》（以下簡稱為《任務》），其中建議在原有基礎上，城區常住人口300萬以下的城市應當全面取消落戶限制；城區常住人口300萬-500萬人口的城市應當放開放寬落戶條件。

全國有75個城市將受到這一政策影響，其中66個城市被建議要放開、放寬落戶限制，為一些城市引進人才創造了條件。對於這些城市來說，能夠引入高素質人才，不僅為當地經濟和產業發展注入活力；同時客觀上拓寬房地產市場需求端基數。

據不完全統計，從2017年以來，全國有30多個城市發佈了60多個關於戶籍、人才等方面政策。這些實施人才和戶籍新政的二三線城市，與實施棚改政策三四線城市，在317樓市調控實施之後，輪番交替支撐起中國房地產市場繼續增長。

“一線城市不敢鬆動，三四線市場已經透支，調整意義不大，所以我們判斷今年二線和強三線會撐起大梁。”上述房企負責人表示，他們並非提前獲得政策出臺的消息，而是在對形勢判斷上“不謀而合”。

戶籍新政

截止2017年底，城區常住人口超過500萬的城市有9個，其中1000萬常住人口的城市有上海、北京、深圳、吉林和重慶。城區常住人口500萬到1000萬的城市有廣州、天津、成都和南京等4個城市。

在《任務》中，建議城區常住人口超過500萬的城市要調整完善積分落戶政策，大幅增加落戶規模、精簡積分項目，探索差別化精準化落戶政策。差別化落戶政策是城區和新區、所轄區縣制定差別化落戶條件。

對於城區常住人口300萬到500萬的城市，《任務》建議放開或放寬落戶限制。其中特別要求取消重點群體的落戶限制。全國符合這一條件城市共有12個，主要為武漢、瀋陽、西安、鄭州、杭州等二線省會城市或區域中心城市。

所謂重點群體，國家發改委規劃司相關負責人在《問答》中對此進行專門解讀，主要指在城鎮穩定就業生活的新生代農民工、在城鎮就業居住5年以上和舉家遷徙的農業轉移人口、農村學生升學和參軍進入城鎮人口。

另外，城區常住人口在100萬到300萬的城市共有54個，其中有青島、石家莊、蘇州、南昌、無錫、合肥、洛陽、南寧、貴陽、東莞、烏魯木齊和汕頭等12個城市人口超過200萬。未來這些城市將全面取消落戶限制。

中指院數據顯示，2018年土地出讓金收入前20強城市大部分為二線及強三線城市，其中重慶、天津、成都和南京等四個城市的城區常住人口均超過500萬。武漢、西安、昆明、鄭州、濟南等五個城市的市區常住人口在300萬-500萬之間。佛山、蘇州、寧波、青島、常州和石家莊等6個城市則屬於城區常住人口300萬以下城市。

在2019年第一季度土地出讓金收入前20強城市中，杭州、天津、蘇州、西安、鄭州、武漢、重慶、佛山、青島、南京、成都、昆明等12個城市再次上榜。還新增了瀋陽和太原兩個城區常住人口超過300萬的城市，以及福州、南寧、合肥等三個人口超過城區常住人口在200萬左右的城市。

66城受益

在剛剛過去的3月份及4月上半月，南京、蘇州、寧波、南昌等多個城市出現搶地潮，而在2018年下半年，這些城市都不同程度出現土地流拍現象。這種轉變源於2018年底到2019年出一些二三線城市在限價、限貸、人才落戶等政策的調整。

落戶政策調整對樓市直接影響最為明顯的是西安市，與其他城市落戶需要三個月左右時間相比，西安落戶政策堪稱神速，前後只需要一週的時間就可以完成。放寬落戶限制後，一年半時間裡，西安新增戶籍人口接近150萬。

得益於人口增加帶來的紅利，2018年西安市商品房銷售面積為2265.4萬平方米，超過了2017年限購後銷售水平，也超過2016年限購前的成交量。創下西安商品房歷史成交記錄，戶籍政策對房地產影響由此可見一斑。

中國城市規劃設計研究院副總規劃師朱波表示，對於房地產來說，一方面是人口的集聚，人口往哪裡流動，直接影響了當地的經濟發展乃至房地產市場；另一方面是城市的發展動力，城市發展動力是否強勁，或者是否有發展預期，決定了人口和要素是否向該城市流動。

華創證券的研究報告顯示，2017年南京、杭州、武漢和西安等城市戶籍人口增速都達到了歷史峰值，新增人才落戶增長率是城市自然人口增長率的4-6倍。如果將新增戶籍人口選擇落戶後1、3、5年購買房產（套均90平方米），估算年均購房需求影響2017年商品房成交分別為78%、26%和16%。《任務》覆蓋的城市有75個，合計城區人口為2.3億，在全國城鎮人口中佔比58%。華創證券報告推斷，75個城市住宅銷售面積佔比全國達到50%以上，“本次落戶制度放寬將加速戶籍城鎮化率的提升，並一定程度上淡化住房限制的約束，從而提振一二線城市和強三四線城市住宅需求。”

國家發改委城市和小鎮改革發展中心輿情部主任易鵬表示，從這次的公佈的任務來看，我國城鎮化的發展天平越來越傾向於市場化選擇，鼓勵從資源配置角度吸納更多的就業崗位。在一線城市開始疏解人口的前提下，以二線省會為主的城市，將會獲得更多的發展機遇。

不過，北京理工大學房地產研究所所長周畢文指出，新型城鎮化建設政策的實施將為城市帶來一部分非限購人群，對於房地產而言，“可能會帶來租房需求，未必帶來新的購房需求。”未來房地產行業的走向，還是要根據市場的真實需求來判斷。

在2018年房企業績報告土地儲備城市佈局中，成都、重慶、杭州、南京、蘇州、寧波等城市出現頻次極高；此外鄭州、南寧、南昌、貴陽、瀋陽、濟南、青島、石家莊等城市也備受開發商青睞。

房企在行動

在2018年房企銷售榜排名第10的龍湖集團，全年營收為1157.99億元，其中杭州為189.42億元，重慶為148.11億元，兩個城市均超過百億。此外成都、寧波、青島、濟南等二線城市的營收貢獻也都超過50億元。

2018年業績報告顯示，截止2018年底，土地儲備總建築面積為6636萬平方米，權益建築面積4559萬平方米。龍湖集團營銷口人士透露，按照目前規劃的開發節奏，這些土地可以滿足龍湖四年開發需要。

目前龍湖土地儲備建築面積中，煙臺最多達到705.21萬平方米，其次為濟南的466.62萬平方米。另外北京、瀋陽、青島、天津和石家莊等城市的土地儲備建築面積葉軍超過百萬平方米。

上述龍湖人士告訴經濟觀察報，2019年龍湖希望重點佈局全國五大區域。在西部、環渤海和長三角區域土地儲備較為充足的基礎上，下一步龍湖將在華南、華中區域加大拿地力度。同時也擇機在長三角尋找新的機遇。

據其透露，在拿地方面，龍湖堅持積極但又謹慎、精準的投資策略，2018年龍湖用於拿地的金額大約為727億元。“今年我們還會量入為出，保持健康資產負債表，淨負債率全年在50%—60%之間，也將繼續遵循都市圈、城市群發展軌跡，下沉佈局以進入高潛力衛星城。”

一家閩系房企投資負責人告訴經濟觀察報，其所在公司選擇城市主要參考兩個標準，一個是當地綜合經濟實力，包括產業、人均可支配收入等；另一個近五年人口增長情況，如果是人口流入性城市，一般會選擇投資，反之則會謹慎選擇。

一直以來，這家閩系房企重心都在長三角和福建本土，此外在山東等少數省份零星有項目分佈，“我們土地佈局和全面放開落戶限制那部分城市重合度比較高一些，一線城市我們進不去，太小的城市又不敢進去。”該人士表示。

中指院數據顯示，2019年第一季拿地支出最多的是萬科，拿地金額為311億元，融創中國緊跟其後，三個月買地支出為309億元。排在後面依次為綠地控股、新城控股、旭輝集團、陽光城、中海地產、中國恆大、龍湖集團和中南置地。

從房企拿地面積來看，排在前五位的分別是綠地、恆大、新城、融創和萬科，拿地面積均超過500萬平方米。排在後面的還有華潤、華僑城、藍光、碧桂園和中樑等房企，前三個月土地儲備超過200萬平方米的有16家房企。

中指院報告指出，2019年一季度前十房企拿地總金額為1904億元，佔百強企業拿地金額的35.2%，行業集中度繼續向龍頭房企傾斜。融創中國僅在3月份就為拿地花出202億元，主要在上海、天津、重慶、合肥、濟南等地獲取土地。