'中國奧園與綠城中國\'爭奪\'百年人壽，涉水多元化業務或為主業聚力'
正在向千億規模發起衝刺的中國奧園集團股份有限公司（HK.03883，下稱“奧園”），近期動作頻頻。
7月9日，奧園宣佈擬將總部及核心二級業務集團遷至廣州市番禺區。近日，奧園又發佈公告稱，擬收購百年人壽保險股份有限公司（下稱“百年人壽”）13.86%股份，以此拓展康養產業佈局。該筆收購完成後，奧園將取代綠城中國（HK.03900，下稱“綠城”）成為百年人壽第一大股東。
在業內人士看來，奧園入局百年人壽的意圖十分明顯，即依靠險資為集團大健康產業助力，從而鞏固和發展企業戰略版圖。此外，在房企融資日趨收緊的情況下，奧園此舉也可進一步拓寬自身融資渠道。
不過，考慮到奧園與百年人壽協作效果尚難預料，其繼續深耕多元化發展是否對其地產主業造成不利影響，卻是眼下急需考慮的問題。
32.62億入股百年人壽，奧園與綠城爭奪控制權？
近年來，不少房企開始涉水險資，為企業未來謀求新出路。頗為湊巧的是，奧園和綠城都“相中”了百年人壽。
7月19日，奧園以32.62億元交易對價，從大連3家公司中買入10.8億股百年人壽股票，該筆交易完成後，其將以13.86%的持股比例，一舉超越綠城，成為百年人壽的第一大股東。
值得關注的是，奧園本次入股百年人壽的時間點上頗為敏感，恰巧趕在了銀保監會批覆綠城收購百年人壽股權案之前，因此，此次收購動作也引起媒體廣泛關注。
藍鯨房產梳理髮現，綠城方面雖然早在2018年12月就宣佈了收購百年人壽股權的消息，但直至2019年7月22日，在百年人壽發佈的《2019年2季度關聯交易信息披露公告》中，萬達仍然是百年人壽的第一大股東。綠城方面也向藍鯨房產證實，“銀保監會尚未批覆綠城11.55%的股權收購”。
"正在向千億規模發起衝刺的中國奧園集團股份有限公司（HK.03883，下稱“奧園”），近期動作頻頻。
7月9日，奧園宣佈擬將總部及核心二級業務集團遷至廣州市番禺區。近日，奧園又發佈公告稱，擬收購百年人壽保險股份有限公司（下稱“百年人壽”）13.86%股份，以此拓展康養產業佈局。該筆收購完成後，奧園將取代綠城中國（HK.03900，下稱“綠城”）成為百年人壽第一大股東。
在業內人士看來，奧園入局百年人壽的意圖十分明顯，即依靠險資為集團大健康產業助力，從而鞏固和發展企業戰略版圖。此外，在房企融資日趨收緊的情況下，奧園此舉也可進一步拓寬自身融資渠道。
不過，考慮到奧園與百年人壽協作效果尚難預料，其繼續深耕多元化發展是否對其地產主業造成不利影響，卻是眼下急需考慮的問題。
32.62億入股百年人壽，奧園與綠城爭奪控制權？
近年來，不少房企開始涉水險資，為企業未來謀求新出路。頗為湊巧的是，奧園和綠城都“相中”了百年人壽。
7月19日，奧園以32.62億元交易對價，從大連3家公司中買入10.8億股百年人壽股票，該筆交易完成後，其將以13.86%的持股比例，一舉超越綠城，成為百年人壽的第一大股東。
值得關注的是，奧園本次入股百年人壽的時間點上頗為敏感，恰巧趕在了銀保監會批覆綠城收購百年人壽股權案之前，因此，此次收購動作也引起媒體廣泛關注。
藍鯨房產梳理髮現，綠城方面雖然早在2018年12月就宣佈了收購百年人壽股權的消息，但直至2019年7月22日，在百年人壽發佈的《2019年2季度關聯交易信息披露公告》中，萬達仍然是百年人壽的第一大股東。綠城方面也向藍鯨房產證實，“銀保監會尚未批覆綠城11.55%的股權收購”。
2019年2季度百年人壽關聯交易披露公告，萬達仍為第一大股東/來源：企業公告截圖
對此，北京盈科（上海）律師事務所全球合夥人郭韌律師向藍鯨房產指出，“在銀保監會批准之前，綠城尚不具備百年人壽的股東資格，因此也就無法享受優先購買權”。這也就意味著，奧園此次入股百年人壽的行為，綠城無權干預。
因此，有不願具名的業內人士指出，“奧園此舉，不排除有謀求百年人壽控制權的打算，而且，通過控股險資，還可以趁勢進入其他領域，拓展投融資渠道”。在收購公告中，奧園亦提到：“保險牌照進入門檻高，具獨特的投資價值。”
但奧園方面對此觀點並不認可。在肯定了綠城作為大股東的地位後，奧園方面進一步向藍鯨房產表示，“公司在其中充當著財務投資的角色，希望通過百年人壽的做大做強來實現投資回報，並不存在謀求控股權的想法”。
奧園在公告中強調，百年人壽保險正進入成長收穫期，預計將可帶來穩定可觀的投資回報。同時，奧園在粵港澳大灣區積累的深厚資源和優勢將助力百年人壽保險的業務擴展。這與綠城執行總裁張亞東所強調的“謀求百年人壽控制權”在目的上確有不同。
不過，奧園本次的收購動作能否達到預期的收益，還需要時間來驗證。美銀美林發佈研報指出，奧園收購百年人壽股權未改變公司業務增長組合，而收購價格已反映所有潛力，業務多元化的效益存在不確定性。
奧園發力康養領域，百年人壽或成助力
近年來，隨著健康、養老產業發展速度加快，眾多房企通過與險資合作加碼大健康佈局動作頻頻。因此，在業界看來，奧園入股百年人壽背後，更多的或是為自身康養產業鋪路。
奧園在公告中亦承認了這一點。公告稱，由於本公司健康、康養產業與保險的緊密連接關係，此次收購為奧園與百年人壽保險在健康、康養產業上相互合作提供理想的機會和平臺，有利雙方在業務板塊、客戶資源、客戶體驗等方面更好地發揮戰略協同及互補優勢。
早在2018年年初，奧園便提出了“智能製造+康養結合+生態小鎮”三大領域複合發展模式。如今，隨著中國奧園旗下的奧園健康（HK.03662）分拆上市，發展康養等業務的擔子落在了奧園健康身上。
然而，目前來看，奧園的大健康板塊的發展並不成熟。從奧園健康的營收結構來看，2018年，奧園健康實現營收6.19億元，其中物業板塊的收入為4.53億元，商業運營板塊1.66億元，並無健康服務相關收入。
7月18日，奧園健康生活集團副總裁白承敏在公開場合表示：“奧園健康生活集團重點打造以醫美、中醫康養、社區養老、健康管理等業務為主的大健康產業，同時發展商業運營和物業管理。”
藍鯨房產通過查詢公開報道獲悉，在大健康的領域中，奧園對醫美領域投入較多，而在具體康養產業上動作有限。目前，奧園健康僅引入“春雨醫生”及“健康160”作為社區增值服務的一部分。
奧園方面亦向藍鯨房產坦承，投資百年人壽的動作是針對公司“一業為主，縱向發展”戰略所做的一個基礎性投資，希望以此對地產主業產生協同效應。
不過，上述業內人士指出，百年人壽業務主要集中在北方，奧園的核心區域主要在華南。二者如何在業務板塊、客戶資源等方面實現互補和協同這可能存在一定難度；此外，奧園所謀劃的“商運+物管+大健康”的業務格局，又能否儘快實現對地產主業的助攻？這也有待觀察。
多元化是“拖油瓶”還是“強心劑”？
不難看出的是，為應對房地產行業天花板的來臨，奧園採取多線佈局多元化的方式，以期實現主業和副業的共同發展。這似乎和萬科（SZ.000002）等主流房企聚焦地產主業的做法有所不同。
除了入股百年人壽外，近期奧園總部搬遷動作亦引發市場關注。據悉，預計在今年7、8月份，奧園集團將實現整體搬遷。奧園地產總部會遷往深圳，集團總部和主要業務集團遷入廣州番禺萬博商務區。
奧園方面向藍鯨房產透露，入駐番禺區與集團戰略佈局及“穩健、多元”發展思路相關。可以藉助番禺區域優勢，實現集團文旅、科創等業務板塊的發展。其還透露，目前集團業務單元中有2家公司正在計劃上市。
"正在向千億規模發起衝刺的中國奧園集團股份有限公司（HK.03883，下稱“奧園”），近期動作頻頻。
7月9日，奧園宣佈擬將總部及核心二級業務集團遷至廣州市番禺區。近日，奧園又發佈公告稱，擬收購百年人壽保險股份有限公司（下稱“百年人壽”）13.86%股份，以此拓展康養產業佈局。該筆收購完成後，奧園將取代綠城中國（HK.03900，下稱“綠城”）成為百年人壽第一大股東。
在業內人士看來，奧園入局百年人壽的意圖十分明顯，即依靠險資為集團大健康產業助力，從而鞏固和發展企業戰略版圖。此外，在房企融資日趨收緊的情況下，奧園此舉也可進一步拓寬自身融資渠道。
不過，考慮到奧園與百年人壽協作效果尚難預料，其繼續深耕多元化發展是否對其地產主業造成不利影響，卻是眼下急需考慮的問題。
32.62億入股百年人壽，奧園與綠城爭奪控制權？
近年來，不少房企開始涉水險資，為企業未來謀求新出路。頗為湊巧的是，奧園和綠城都“相中”了百年人壽。
7月19日，奧園以32.62億元交易對價，從大連3家公司中買入10.8億股百年人壽股票，該筆交易完成後，其將以13.86%的持股比例，一舉超越綠城，成為百年人壽的第一大股東。
值得關注的是，奧園本次入股百年人壽的時間點上頗為敏感，恰巧趕在了銀保監會批覆綠城收購百年人壽股權案之前，因此，此次收購動作也引起媒體廣泛關注。
藍鯨房產梳理髮現，綠城方面雖然早在2018年12月就宣佈了收購百年人壽股權的消息，但直至2019年7月22日，在百年人壽發佈的《2019年2季度關聯交易信息披露公告》中，萬達仍然是百年人壽的第一大股東。綠城方面也向藍鯨房產證實，“銀保監會尚未批覆綠城11.55%的股權收購”。
2019年2季度百年人壽關聯交易披露公告，萬達仍為第一大股東/來源：企業公告截圖
對此，北京盈科（上海）律師事務所全球合夥人郭韌律師向藍鯨房產指出，“在銀保監會批准之前，綠城尚不具備百年人壽的股東資格，因此也就無法享受優先購買權”。這也就意味著，奧園此次入股百年人壽的行為，綠城無權干預。
因此，有不願具名的業內人士指出，“奧園此舉，不排除有謀求百年人壽控制權的打算，而且，通過控股險資，還可以趁勢進入其他領域，拓展投融資渠道”。在收購公告中，奧園亦提到：“保險牌照進入門檻高，具獨特的投資價值。”
但奧園方面對此觀點並不認可。在肯定了綠城作為大股東的地位後，奧園方面進一步向藍鯨房產表示，“公司在其中充當著財務投資的角色，希望通過百年人壽的做大做強來實現投資回報，並不存在謀求控股權的想法”。
奧園在公告中強調，百年人壽保險正進入成長收穫期，預計將可帶來穩定可觀的投資回報。同時，奧園在粵港澳大灣區積累的深厚資源和優勢將助力百年人壽保險的業務擴展。這與綠城執行總裁張亞東所強調的“謀求百年人壽控制權”在目的上確有不同。
不過，奧園本次的收購動作能否達到預期的收益，還需要時間來驗證。美銀美林發佈研報指出，奧園收購百年人壽股權未改變公司業務增長組合，而收購價格已反映所有潛力，業務多元化的效益存在不確定性。
奧園發力康養領域，百年人壽或成助力
近年來，隨著健康、養老產業發展速度加快，眾多房企通過與險資合作加碼大健康佈局動作頻頻。因此，在業界看來，奧園入股百年人壽背後，更多的或是為自身康養產業鋪路。
奧園在公告中亦承認了這一點。公告稱，由於本公司健康、康養產業與保險的緊密連接關係，此次收購為奧園與百年人壽保險在健康、康養產業上相互合作提供理想的機會和平臺，有利雙方在業務板塊、客戶資源、客戶體驗等方面更好地發揮戰略協同及互補優勢。
早在2018年年初，奧園便提出了“智能製造+康養結合+生態小鎮”三大領域複合發展模式。如今，隨著中國奧園旗下的奧園健康（HK.03662）分拆上市，發展康養等業務的擔子落在了奧園健康身上。
然而，目前來看，奧園的大健康板塊的發展並不成熟。從奧園健康的營收結構來看，2018年，奧園健康實現營收6.19億元，其中物業板塊的收入為4.53億元，商業運營板塊1.66億元，並無健康服務相關收入。
7月18日，奧園健康生活集團副總裁白承敏在公開場合表示：“奧園健康生活集團重點打造以醫美、中醫康養、社區養老、健康管理等業務為主的大健康產業，同時發展商業運營和物業管理。”
藍鯨房產通過查詢公開報道獲悉，在大健康的領域中，奧園對醫美領域投入較多，而在具體康養產業上動作有限。目前，奧園健康僅引入“春雨醫生”及“健康160”作為社區增值服務的一部分。
奧園方面亦向藍鯨房產坦承，投資百年人壽的動作是針對公司“一業為主，縱向發展”戰略所做的一個基礎性投資，希望以此對地產主業產生協同效應。
不過，上述業內人士指出，百年人壽業務主要集中在北方，奧園的核心區域主要在華南。二者如何在業務板塊、客戶資源等方面實現互補和協同這可能存在一定難度；此外，奧園所謀劃的“商運+物管+大健康”的業務格局，又能否儘快實現對地產主業的助攻？這也有待觀察。
多元化是“拖油瓶”還是“強心劑”？
不難看出的是，為應對房地產行業天花板的來臨，奧園採取多線佈局多元化的方式，以期實現主業和副業的共同發展。這似乎和萬科（SZ.000002）等主流房企聚焦地產主業的做法有所不同。
除了入股百年人壽外，近期奧園總部搬遷動作亦引發市場關注。據悉，預計在今年7、8月份，奧園集團將實現整體搬遷。奧園地產總部會遷往深圳，集團總部和主要業務集團遷入廣州番禺萬博商務區。
奧園方面向藍鯨房產透露，入駐番禺區與集團戰略佈局及“穩健、多元”發展思路相關。可以藉助番禺區域優勢，實現集團文旅、科創等業務板塊的發展。其還透露，目前集團業務單元中有2家公司正在計劃上市。
奧園集團旗下二級集團業務架構/藍鯨房產根據企業官網介紹製圖
藍鯨房產瞭解到，目前奧園旗下有7個二級集團，已經覆蓋金控、文旅、健康生活、跨境電商等多個業務。但是，除了已經上市的奧園健康生活，其它幾個板塊在集團營收中佔比並不高。
據奧園2018年業績報顯示，公司實現營業額為人民幣310.1億元，其中物業發展營業額297億元，物業投資1.85億元，而集團的各項多元化業務營業額合計10.8億元，僅佔總營業額的3.5%。這意味著，奧園若繼續堅持做大多元化業務，可能需要地產板塊源源不斷地“輸血”。
對此，奧園方面向藍鯨房產表示，“不管是地產、健康還是康養等，奧園的投資都是基於奧園集團千億級銷售規模及各產業遍佈全國的客戶和流量資源這一平臺。對地產主業而言，多元化板塊更多體現出的是協同效應，入股百年人壽的動作亦是如此”。奧園進一步解釋稱，公司每年都會根據銷售額，對非地產業務的對外投資金額進行嚴格把控。
為此，在2018年11月，中國奧園地產股份有限公司將名稱變更為“中國奧園集團股份有限公司”，以體現公司堅持“一業為主、縱向發展”的目標。在此多線佈局的擴展動作下，2019年上半年，中國奧園實現合約銷售額536.3億元，同比增長33%。
從業績表現上來看，奧園的“一業為主，縱向發展”業務格局雖與同行“聚焦地產主業”的思路有所不同，但若能夠形成有效協作，通過多元化反哺主業或未必不可能。不過，在實踐過程中，奧園會如何牽動各板塊達成協作卻是門學問。
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