您是否已經租房居住了多年，感覺買房越來越遙不可及？

數據顯示，儘管近期房價有所回落，但是澳大利亞悉尼的住房中位價仍超過百萬。墨爾本也好不到哪去，當地的中位住房價格大約為81萬澳幣。

但是，如果換一種方式呢？對於越來越多的澳大利亞人而言，租賃投資（rentvesting）不失為一種兩全其美的辦法，即在想要居住的地方租房，但在房價可以負擔的地方購買投資房。

單身買房遙不可及？

據澳洲廣播公司報道，33歲的澳洲女子Cayla Owins喜歡住在墨爾本，但是她坦言自己買不起墨爾本的房子。

Cayla Owins，圖/ABC

於是，她花了五年時間存了大約3.5萬澳幣的首付款，在墨爾本西北150公里的本迪戈(Bendigo)購買了一處投資房產。

當時是2014年，Cayla Owins以35.5萬（約合180萬人民幣）澳幣買下。自那以後，自己一直在墨爾本東郊租房居住。

她說：“我是一名擁有全職工作的專業人員。為了增強自己的專業技能，我需要居住在墨爾本。但是就個人（和負擔能力）而言，我選擇在本迪戈購房。”

值得一提的是，無論是買房，還是租房，Owins全程都是靠自己，沒有向父母伸手要一分錢。她說：“目前我仍然是單身狀態，沒有人可以共同購房，首付款完全是自己一個人積攢下來的。”

Owins表示，為了積攢這筆首付款，自己攢了很多年，削減開支，並採用了利息較高的銀行賬戶。

她說：“我從來沒有說出去消費犒勞一下自己的情況。如果有朋友問是否出去吃飯慶祝生日之類的，我幾乎每次都是話題還沒打開，就斷了這樣的念頭。”

“我這樣做只是避免在不需要的地方花錢。所以，我做的只是讓錢花在刀刃上。”

Owins表示買房一直是自己的夢想。能夠實現這個夢想，她感到很開心。

她說：“我很喜歡墨爾本東郊的氛圍，如果我的負擔能力只夠我在那裡租房，那麼就租房好了。”

當被問道為什麼選擇在本迪戈買房，Owins表示本迪戈是自己長大的地方，自己對那裡很熟悉。

她說：“本迪戈擁有不錯的配套基礎設施，那裡的公共交通也很便利等等。”

維多利亞州本迪戈V/line火車站

儘管花了長達兩個月的時間才為自己在本迪戈的房子找到租戶，但是Owins開心地表示，能夠找到長期租戶，自己還是很幸運的。

Owins告訴記者，在持有本迪戈房產的五年期間，房客僅換過一次。

她說：“我也擔心如果失業，或者還不起貸款我該怎麼辦。這樣的恐懼一直都存在。但是到目前為止，這樣的事情並沒有發生。租戶支付的租金可以抵消一大部分住房貸款，我只需要補很少的一部分。”

“還款目前是我最關注的，等貸款還請了，租戶支付的租金就可以成為我的額外收入。”

Owins目前選擇的是本息同還的貸款方式，並表示自己希望利用房產中權益再次買房，理想情況下可以有一個租賃房產組合，用於補貼自己退休後的收入。

她說：“我想我可以從我本迪戈的房產開始，來實現我的這一夢想。”

租賃投資日趨盛行

根據澳大利亞統計局（ABS）的數據，大約有34萬澳大利亞人屬於租賃投資者，佔所有私人租戶家庭的15％。

新南威爾士大學的Hal Pawson教授表示，其部分人群中很多都是年輕人，他們希望利用租賃投資的策略來最終實現自己的買房夢。

Hal Pawson教授對租賃投資的現象進行了研究。據其透露，租賃投資還可以實現原本只有投資者才可以享有的減稅政策。其中就包括負扣稅，以及抵消部分應稅收入等實實在在的好處。

他說：“租賃投資很有吸引力。很大程度上是因為通過這種方式可以享有住房所有權的稅收優惠，以及從住房價格上漲中獲得財富的保值增值。即便是您想要居住的地方和能夠買的起房子的地方並不相同。”

然而，凡事有優點，一定會有對應的缺點，租賃投資也不例外，並不適用於所有人。以下就是租賃投資的優缺點對比。

優點

• 你可以居住在你想住的地方
• 一隻腳已經踏進房產市場的大門
• 額外收入
• 減稅（負扣稅優惠）

缺點

• 你還是要租房住
• 可能會錯過首次購房者補助金
• 與購買住房不同，您可能需要在出售時繳納資本利得稅（CGT）
• 租金可能會下跌
• 該地區的房價可能會下跌

“病態”的住房系統

澳洲廣播公司的報道表示，儘管通過租賃投資這種方式獲得成功的案例並不少。但是支撐租賃投資趨勢的基礎卻是一些令人擔憂的經濟因素。

例如，澳大利亞買不起房的人似乎越來越多了。數據顯示，伴隨房價的快速上漲，尤其是在大城市，長期租房（超過十年）的人數自上世紀90年代以來翻了一番。

私人理財機構Thalia Stanley Group的創始人Marion Mays表示，收入增速未能跟上房價的漲幅。目前，全澳範圍內，平均買房的成本是年收入的7倍。

她說：“生活成本、工資增速和房價漲幅之間並不存在均衡的關係。另外，從文化因素的角度而言，Y一代和千禧一代所想要的是靈活性和流動性的生活方式。”

“他們不想因為買房而做長達20年的房奴。伴隨技術的進步，我們似乎在哪都可以工作。”

來自悉尼大學的住房專家Nicole Gurran博士表示，投資房產是一種國民心理。但是，Gurran同時也警告稱，如果如果抱著“變得富有”的思想來買房可能存在一定的問題。

他說：“租賃投資者傾向於在房價較低的市場買房。買房的人一多，自然會帶動這些地區房價的上漲，繼而導致其他人買不起房。”

“這是一個病態住房系統的症狀。如果你選擇在便宜的地方買房，則不可避免的和想要真正居住在那裡的人進行競爭,,,結果是總有人會黯然離場。”

買房實現“澳洲夢”

Vibhav和Shivani Sharma是一對生活在悉尼的夫婦，也是租賃投資大軍中的一員。

Sharma夫婦，圖/ABC

馬上“奔四”的Sharma夫婦十年前從印度移民至澳大利亞，從事IT支持服務行業。他們在悉尼的西北地區租房，卻在澳大利亞其他地區擁有八套投資房產。

五年前也就是2014年，他們以大約36萬澳幣的價格在布里斯班外圍的Mango Hill地區買下了第一套房產。

Mango Hill火車站

Sharma說道：“2014年，悉尼的住房市場太火了，房價也被炒的很高。但是我們又不想錯過在澳洲買房的夢想。怎麼辦？所以我們開始在一些房價比較低的地方看房。”

“從那時起，我們再也沒有回頭。平均而言，我們每年至少買了兩套房產。並且，房子也是越來越貴。”

這對夫婦育有一個女兒，現在在昆士蘭州擁有三處房產，在維多利亞州擁有三處房產，在新南威爾士州擁有兩處房產。每次買房，他們都會存夠首付款。只有一套住房例外，那套住房是用其他房子的二次貸款買的。

目前，這些房產都是賺錢的，即租金可以支付利息和其他支出。但是，兩人也坦言為了保證順利還款，必須認真做好規劃。

Sharma說道：“我得時刻維護好一個複雜的excel表格，只為實現日內（T）及時還款。”

所有這些房產都位於城市外環郊區，兩人希望日後可以出現升值的機會。

Sharma解釋道：“我們買房前找的都是具備良好增值潛力的二級城市市區。無論是政府投資的一些基礎設施項目，還是一些大醫院，或其他即將啟動的項目都有助於推動當地住房需求的上漲。”

Sharmas表示，買房完全取決於可負擔性和靈活性。他說：“我喜歡每3-4年獲得一個新房子，一個新的環境。我不喜歡在這個階段固定在一個地方，幸好我們還年輕。”

風險依然存在

Mays警告稱，投資物業不總是賺錢，投資者必須謹慎看待自己所承擔的債務。

她說：“如果按揭比都是90%，那麼在出租房空置率上升，房貸利率上調或者政策發生變化的情況下，風險就會馬上暴露出來。”

Sharma夫婦表示，擁有這麼多房子並且還能安然入睡的原因是，如果他們其中的一個失業，他們的房子也不需要自己補貼太多。

目前，他們所有房產都是選擇本息同還的貸款方式。他說：“宏觀層面出現重大的變化，即利率發生特別大幅度的上調才是他們可能需要面對的一個重大風險。”

這對夫婦表示對於可能需要支付資本利得稅的情況並不過分擔心。

事實上，儘管已擁有8處房產，但他們計劃在未來三到四年內再購買7套房屋，以使其投資組合達

Sharma說道：“我們不是買房成癮。但是，坦率地說，我們已經接近這一目標。在完成這一目標後，我們可能會考慮在1-15年的時間內賣掉幾套。”

租賃投資的考慮事項

如果您正在考慮租賃投資，那麼您可能需要事先考慮以下問題：

• 您在尋找合適的區域嗎？這些區域是屬於“未來增值區域”，還是“已經成熟的區域”？
• 瞭解該地區的空置率：是否可以輕鬆出租？
• 如果找不到房客或者有維修費用，您還能承擔償還貸款的費用嗎？
• 注意：投資貸款的利率通常高於自住業主
• 可能存在的稅務影響：有稅收減免，但您在出售時也可能需要支付資本利得稅。
• 可能不適用首次置業者補貼

（文中未註明來源的圖片均為Shutterstock,Inc.授權澳財網使用，請勿單獨轉載圖片。本文中的分析，觀點或其他資訊均為市場評述，不構成交易建議，僅供參考，投資時請謹慎決策，風險自擔。）